调研问答全文
世联行 (002285) 2018-08-22
公司半年度主要财务数据
1.报告期内实现营业收入36.73亿元，同比增长10.04%；归属上市股东的净利润为2.98亿元，同比增长4.55%。
2.代理服务业务营业收入14.14亿元，同比降低14.48%。
3.互联网+业务实现营业收入10.04亿元，同比增长9.16%。
4.金融服务业务营业收入达3.97亿元，同比增长88.86%。
5.装修服务业务实现收入1.71亿元，同比增长241.77%。
6.公寓业务实现营业收入1.67亿元，同比增长146.72%。
7.物业管理服务业务收费面积增加167.34万平方米，实现营业收入 2.29亿元，同比增长 13.93%。
问答环节
Q1：在全国总体房地产降温的情况下，世联行将如何应对变化。
A1：上半年全国房地产交易的情况是：交易面积增长3.3%，交易金额数增长13.2%。开发商可能普遍遇到现金流的问题，上半年虽然销售额不低，但是现金流的回款压力较大，原因是开发商主要受限在银行对房贷的严控。从公司的角度上看，机会与挑战情况并存。开发商对服务商的需求会更大，主要表现在费率方面，2018年半年报中代理服务费率为0.83%，而去年同期为0.82%。公司对此可以尽快帮助开发商展开销售，改善开发商现金流。
公司营业收入分为四大板块：交易服务、交易后服务、资产运营服务和资产管理服务。这四大板块只有交易服务板块中的代理服务业务，同比收入下降。原因是开发商全款到账的速度变缓，使代理服务收入确认的时间变慢。另一方面，交易板块中的互联网+业务实现营业收入同比增长9.16%。在其他三个板块中，公司营业收入均同比增长。如交易后服务中的金融服务业务营业收入同比增加88.86%及装修服务营业收入同比增长241.77%；在资产运营服务中营业收入总体同比增长155.83%，其中公寓管理营业收入同比增长146.72%和工商资产运营营业收入同比增长217.36%；在资产管理板块的物业管理服务营业收入同比增长13.93%等。在公司成立的25年间，房地产行业虽然看似一路向上，事实上却是遇到过数次调控。但公司始终持续经营，不断运用自身经验和创新去应对市场环境变化，坚持做一个服务商服务于市场与客户。
Q2：交易服务中的代理服务收入下降了近15%，是否存在市场份额同时下降，此业务是否遇到困难，如何去展望未来？
A2：首先，公司代理服务业务收入的确认方式与港股和美股有很大不同。代理业务确认收入至少需要开发企业签完合同，同时收到按揭款，才能确认收入。其次，今年的总体宏观调控和金融去杠杆政策，对整体开发商企业的资金流形成压力，从而导致公司代理业务结算滞后和看似收入下滑。最后，现公司已将原代理服务业务和互联网+业务并成大交易服务板块。目前代理业务对渠道和互联网+的依赖较强，同时彼此之间可以相互转换。预期中，公司大交易服务业务将以互联网+为主要形式，方便于在税收和现金流上获取更好保障。公司主动将代理业务向互联网+业务上引导，因此现在看到的下降，并不是公司整体服务数量的下降。
Q3：目前长租公寓的盈利能力如何，是否存在亏损？
A3：从今年整体情况上来看，公寓业务面临一些金融压力。公司对公寓业务的运营间数的增量也在提升筛选标准，扩充公寓运营间数速度有所减慢。公寓业务立项时，预计需要5年的回收期，小于公寓业务租期的一半时间。经过公司管理团队的运营与管理，这一回收期将进一步缩短。公司坚持对长租公寓进行持续投资，并保证上市公司的财务稳健和现金平衡。
Q4：世联行的公寓运营间数在2017年年报为约三万五千间，而2018年半年报变为三万间。这一变化的原因是什么？
A4：公司长租公寓业务在2015年初始阶段，收购的公寓中包含一些分散式公寓。而随着公寓业务近一步优化，公司将重点放在集中式长租公寓上，并逐步将分散式公寓向集中式公寓转换，并对部分难以标准化的公寓进行去量。公司长租公寓的特点是以精细化、集中化和标准化的长租公寓服务于大学毕业生及年轻白领，做一家优质的服务商。同时，公司自身也擅长集中式服务领域，在今年上半年中，公寓业务中的集中式公寓数量增加，并且减少分散式公寓合约。这两种类型公寓的此消彼长构成了现在的运营间数近3万间。此运营间数的数字从业务结构上来看，更加合理，业务重心也移动到公司擅长的优势范围之内。
公司的集中式长租公寓，与国内部分分散式公寓不同。分散式公寓主要集中在从二手房市场上获得公寓资产并进行租赁，并没有为整体租赁市场提供增量。而公司通过合理开发废弃宿舍、厂房及其他物业，同时进行改造升级为适宜居住的公寓，从实质上在租赁房源方面提供增量。
现有的长租公寓运营间数比之前公布的运营间数质量更好，盈利性更高。公司公寓业务经历了三年多的发展，也积累了很多优势。现在公司对运营间数的要求是有质量的增长，进而发挥公司的优势项，持续运营下去。
Q5：简要说明下，公司在装修业务的发展战略。
A5：经过长时间的积淀与发展，伴随着市场的需求，公司本身已具备规模化和标准化装修的优势。首先在公寓业务方面，公司对年轻群体的居住场景有深刻的理解。同时，不断满足大量客户需求与标准化产品要求使公司在集采方面具有优势。另一方面，基于公司自有公寓业务和整体市场需求量不断增加的预测，使公司具有对市场把控的优势。作为一个服务型的企业，公司一直与终端保持良好沟通，在用户交互方面具有信心，预期中将推动公司的装修业务发展。
装修业务以互联网方式进行交流，公司对产品的制定，主材的选择进行控制，在施工环节与定向供应商进行合作，并对产品标准化进行不断打磨。装修业务预期将进入快速增长中，并与红璞公寓共同发展。现在的装修业务实际上已经服务到政府、各类公寓产品及酒店中，亦将成为公司营收的一个大增长点。
Q6：在整体物业服务板块中，今年上市的物业服务公司尤其多，在港股上市的物业服务公司数量更为明显。从大盘的表现来看，物业和社区服务板块，受到了多数投资者认同。世联行的物业服务增长较为明显，尤其在营业收入方面，请公司对资产管理服务当中的物业管理业务给投资者做出解读和展望。
A6：从半年报上来看，公司的物业管理服务业务实现了多年来的持续稳健增长，报告期内的营收同比增长近14%，物业管理服务收费面积增长近50%，从368万平方米增长至536万平方米。物业管理服务业务主要集中在写字楼和园区物业管理，如百度、小米和联想的总部物业由公司物业管理进行维护；在2018年上半年，公司新签约阿里巴巴数据中心及广联达总部物业；在2018年青岛上合组织峰会中，公司物业管理团队为其主会场提供安全值机保障工作，并获得青岛市政府的表扬。
随着中美贸易战的升温，高新知识产权的保护愈来愈重要，如果将中国的高新技术企业的物业管理拱手让与海外的物业管理公司，这是不恰当的。在此为背景之下，公司物管业务继续发力，扩大业务增长速度和服务质量。此外，公司在此业务领域也形成独有专门技术和标准化，预期公司将坚持在写字楼和园区物业管理方面发展，暂时不涉入到住宅物业管理。
Q7：世联行在大数据这一块，未来有无想法？公司2018年半年报中曾提及数据沉淀这方面，在未来中大数据方面，公司是怎么样的战略？
A7：大数据方面，公司自2015年至今在内部数据的整理和挖掘上持续加大投入。2015年至2016年期间，公司引进了CTO及CIO以后，已建立了优秀的IT团队，致力于打通各业务之间的数据贯通，并在数据基础上开发新产品；运用存量和增量市场上的数据优势，公司从自身业务端获取基础数据，而不同于其他互联网公司需要在外部购买数据流量。同时，公司在交易服务业务、公寓服务业务、世联空间及资产管理等方面进行数据融通，实现数据流量变现。积极与国内大型互联网公司进行洽谈与合作（如阿里巴巴和腾讯等），研究和探索公司数据价值。预期公司将与同行业在基础数据方面展开紧密合作，通过托管来扩大数据量，从实质意义上增厚公司利润。
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