调研问答全文
深 赛 格 (000058) 2014-07-11
1. 问：传统的线下电子市场在进入电商时代后并随着今后越来越普及的电子商务用户及电子商务平台的发展，势必对其分流的影响越来越大，能否谈一下公司的应对策略以及未来的发展方向?
答：不可否认目前电子商务对传统专业电子市场行业产生了较大的冲击，也造成了一定的销售分流，但电子市场下也有行业细分，电子商务对消费类电子产品，特别是数码类的市场影响较大，对生产资料比如电子元器件这类市场目前来看影响有限。
在业态布局上，公司的电子市场已由经营品种较为单一的电子市场向集电子产品、IT、数码产品、安防产品、五金工具、婚纱摄影器材等复合型市场转变，向集办公、金融、展示、餐饮、休闲娱乐等多种业态的复合型、商场化卖场转型。公司电子专业市场正在从传统商业模式向现代综合服务运营商模式转变，赛格电子市场实体店将结合公司的实际情况，将核心主力店升级为能给消费者带来良好消费体验和一站式服务的SEG IT MALL商业综合体。如长沙赛格电子市场的四~五楼专门划分出了出售婚纱以及摄影器材的区域，为专业采购婚纱以及摄影器材的顾客提供了综合便捷的一体化服务，目前该婚纱及摄影器材售卖专区目前已成为当地聚集实力商户最多、影响力和销售额最大的专业市场。这种专门针对某种业态的划分是市场一次成功的实践，在市场的实际运营中，不同业态的引入以及特殊体验区域的打造可以根据其市场所在商圈的特点来确定。
2.2013年2月27日起华强北主干道进行围挡封路三年一个月，华强北封路是否对公司业绩产生重大影响，另外山寨机的撤离也对该区域的物业租赁竞争环境带来较大的影响，请问公司位于华强北的电子市场是否已经做出了针对性的策略以保证业绩稳定增长，目前市场内商铺租金是否有出现下滑，出租率是否有所下降？
答：因地铁施工，施工方对华强北主干道进行围挡封路，封路期间，华强北主干道不再通行机动车，封路措施导致交通不便，使人流、物流减少，包括刚才说到的电商的发展也对市场的出租率有一定的影响。公司在此期间通过提高电子市场的增值服务内容和服务质量，增加广告宣传力度等措施，保持了华强北赛格电子市场的较高客流量。
山寨机的撤离以及修建地铁围挡封路对华强北地区的商铺出租确实带来了一定的影响，部分物业确实出现租金下滑、空置率上升的现象，但经过公司和政府采取的有效措施，位于华强北的物业出租率目前仍保持在98%左右，相信未来拆除围挡后情况会有所改善。在修建地铁围挡期间，由于我们市场在租金上给予商户一定的优惠，所以在围挡前后签约情况并没有受太大的影响，为弥补租金收入我们也在其他方面努力做出创收。
此外我们深圳赛格电子市场凭借产品种类齐全、更新速度较快、价格相对较低的优势成为新兴经济体以及淘宝等中小型零售商批发电脑周边产品的主场，市场内的商户也在开展电子商务的业务，许多电商以及零售的供货商仍来源于我们的市场内，就2013年以及2014年上半年情况来看，市场绝大部分商户仍处于赢利状态，公司深圳电子市场的总体业绩收入没有受到影响，上述因素未对市场铺位价值造成实质性冲击。
3.请问赛格市场的商户签约周期一般是多长？根据某些机构的统计测算，目前华强北的租金水平大约平均为500元/㎡，是否符合实际？
答：我们赛格电子市场的商户签约周期一般是一年一签。对优质商户或特殊业态（如餐饮）的商户可适当延长，但签约周期一般也不超过六年。
就目前的实际情况来说，平均500元/㎡这个租金的平均水平我们认为是高估了。
4.目前公司电子市场已有多少家？公司未来在电子市场扩张中的竞争和发展策略是否有所改变？
答：本公司是一家国有控股的连锁专业电子卖场，兼营IT零售与电子元器件等多种综合业态，作为专业电子市场模式的创立者，我们已经有25年的发展历史，目前全国范围内已有实体卖场32家，包括26家已开业市场和6家筹建中的市场，经营面积达60万平方米，基本完成了重点区域的布点工作。
公司现在主要采用自建物业、合作租赁、委托经营等多种拓展模式，在IT行业疲软、电商冲击、市场经营成本增加等多种因素影响下，公司在拓展策略上已有变化，一是服务商业模式的升级，电子专业市场正在从传统商业模式向现代综合服务商模式转变，赛格电子市场实体店将结合赛格的实际情况，将核心主力店升级为能给消费者带来良好消费体验和一站式服务的SEG IT MALL商业体。如南通赛格时代广场项目就是公司战略由租赁物业经营电子市场向自持物业经营电子市场转型的具体体现。未来公司将致力于开发以电子市场为核心，融入办公、金融、展示、购物及餐饮等多种业态，集购物、金融、办公、休闲于一体的一站式购物的电子产品精品市场。
二是规模数量的升级。为发挥在全国范围内连锁互动的规模效应，在全国范围建立赛格电子市场网络，在主要发展以自行开发商业物业为主的SEG IT MALL商业体的同时，根据实际情况发展租赁经营和委托经营管理模式的赛格电子专业市场。同时公司创新后缴租金模式，发挥区域中心市场作用，整合区域资源，带动电子市场联动发展，如西安赛格与西安海荣赛格的联动发展；苏州赛格与南京赛格、吴江赛格等联动发展。另外，公司针对不同的城市级别及特性，结合项目物业实际情况，采取相应的进入策略，确保市场发展的数量和质量。
5.公司电子商务业务目前情况如何？公司未来的发展方向是什么？
答：（1）公司“十二五“规划中对赛格电子商务的定位是搭建一个面向赛格电子市场商户、华强北电子市场和珠三角中小企业的产品电子交易平台，满足全国乃至全球IT数码及电子元器件采购商家的要求。当初设置的功能主要就是线上交易，是为电子市场内的商户提供线上交易服务，但我们也可以看到目前电商平台间的竞争日益激烈，电子商务平台运营前期需要巨大的投入，过程漫长，已经形成了强者恒强的垄断格局。经过3年的努力，赛格网的运营取得了一定的成绩，但距离公司和股民的期望还有很大距离。
公司电子商务业务于2013年下半年对原有平台进行了重新定位，该平台主要依托实体赛格电子市场资源，为电子市场商户提供全方位、一站式的供应链服务，同时，通过完善“网上赛格电子市场“网络平台，使网站从信息平台向交易平台转型。2014年，公司电子商务业务按照转型后的运营模式进行运作，目前公司运营情况正常，具体经营数据及运作情况公司2014年半年报中会进行披露。
（2）公司未来的发展方向是继续加快主营电子市场业务的发展步伐，着重发展自建模式的实体市场和赛格IT综合体，大力推进赛格电子商务、赛格小贷增值业务与渠道分销、赛格精品馆、商超店等业务的协同发展，强化竞争力，继续保持行业领先优势。
6.商铺的租金是赛格电子市场的主要收入来源，但未来电子商务对线下的电子市场商铺的影响会越来越大，刚才我们也有谈到公司未来主业还是以继续开设实体的电子市场为主，但电商的迅速发展势必会对电子产品实体销售带来冲击，实体电子市场未来是否还有较大的增长空间？
答：从目前公司的战略布局来说，我们主要考虑以下几个方面：
首先我们市场内的商户不仅仅是只做实体销售，很多商户同时也有在做线上销售，市场内有的商户是电商卖家的供应商，甚至还有做到电商平台销售前列的。
其次，我们目前的战略布局主要是以三、四线城市为主，电子商务在这类中小城市的还没有被广泛运用，大部分顾客还是倾向于到实体店购买电子产品。我们会根据各地市场的特点，满足顾客不同的体验需求。
第三，现在做电子商务的成本大幅提高，并不比做实体销售具有更大的成本优势。
第四，未来几年我们做的实体卖场也已不是传统的电子市场，而是各种复合业态结合的综合式、体验式、一站式消费的城市综合体，符合未来的消费趋势。
所以我们认为未来几年实体电子市场仍然有发展的空间。
7. 请问公司的激励情况？是否会进行股权激励？
答：本公司是国有控股的上市公司，公司目前暂未实施激励计划。
8. 目前赛格导航的情况？公司未来有没有可能介入其他主业?
答： 目前本公司持有赛格导航12.5%的股权，作为参股企业我们按照成本法核算对赛格导航的投资收益。每年赛格导航对公司的利润贡献以赛格导航的年度实际分红为准。
公司未来也不排除介入其他市场前景宽广的其他业务。
9. 现在电子产品的市场毛利率普遍有下降的态势，给电子市场的经营带来一定的压力，公司如何应对此问题？
答：这种情况也不是完全绝对的。虽然整个电子产品行业毛利率出现下滑的态势，但同时也有部分细分业态如通讯产品是呈成长趋势的，我们现正在挖掘这类有发展潜力业态的商户，对市场内多种业态分区进行重新整合划分，通过打造不同业态产品批发专区这样的形式来做出应对。比如通讯周边产品（如：充电器、移动电源）目前仍呈现成长态势，且在华强北片区尚未形成专业化的批发市场，因此我们宝华大厦的出租面积就根据不同分类进行了区分，打造高端手机通讯以及配件市场出发，进行业态深化调整，适应了行业的发展趋势及商户和消费者的需要，保障了市场稳定持续的发展。
10.“赛格通“系统可以查询到商户的哪些信息？
答：赛格通是我们向市场内商户提供的一个电子服务平台，主要是融合了智能卡、数据库、互联网等技术应用，与各地赛格电子市场实现数据的存储和交互，在为市场内商户提供考勤、发票开具及费用缴交等服务的基础上，同时收集商户的经营相关数据信息进行分析。
未来我们将不断通过对该系统服务功能的完善，以掌握更多的数据，为市场商户提供更多更好的服务。。
11. 从公司近两年年报中可以看到，公司在自有方式开发物业方面投资计划额度很大，公司的现金如何应对大额的支出？
答：为做好项目投资，首先公司会提前做好融资规划，申请足够的融资额度，以确保资金链连续。目前公司已通过发行短期融资券等方式进行融资，根据项目的不同一级所需资金投入的时点不同，我们还可通过销售回款滚动使用资金，或物业抵押融资贷款等方式解决现金流问题。
12. 公司房产的情况？公司房产是否按公允价计算？公司是否还有隐蔽性的资产，比如可以申请城市更新的房产？
答：公司2014年3月20日在巨潮资讯网上披露的《公司2013年年度报告全文》P115对公司投资性房产有详细披露，其明细如下表：
单位：元
持有投资性房地产主体 投资性房地产项目 投资性房地产净值
深圳赛格股份有限公司 赛格广场二、四、五层 248,279,696.91
深圳赛格股份有限公司 现代之窗部分楼层 55,424,746.82
深圳赛格股份有限公司 其他房屋 2,026,777.04
深圳市赛格宝华企业发展股份有限公司 宝华大厦A、B座 36,481,127.67
深圳市赛格实业投资有限公司 现代之窗部分楼层 2,881,764.40
长沙赛格发展有限公司 长沙赛格 136,423,368.99
合计 481,517,481.83
公司的房产没有按照公允价计算，因为各地市场物业的情况不同，标准不一，计价繁琐，且需定期进行调整，对公司净资产的计算也会产生较大的影响，因此我们是按照净价进行的处理。
作为上市公司，公司不存在任何隐蔽性资产，且公司目前拥有的房产也不具备申请城市更新的条件。
13.公司对华控赛格的管理？
答：公司目前仅作为财务投资人保留在华控赛格的股东地位，不再实际参与华控赛格的经营管理，关于这个事项我们在3月12日披露过相关公告。
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