调研问答全文
中航地产 (000043) 2014-09-02
投资者来公司进行调研，主要就公司战略发展、业绩情况和资金情况等方面进行咨询，主要内容为：
1、公司发展战略
公司愿景：打造特色鲜明的、值得社会信赖的商业地产投资、发展和运营商。
发展目标：以商业地产为核心，快速复制“中航城“模式，通过商业开发运作能力的提升与积累，确立公司在商业地产领域的行业领先地位，实现跨越式发展。
公司目前聚焦城市综合体类产品，通过标志性产品的开发，建立产品模式并快速复制，关注品牌、竞争力，长期稳定发展。
2、公司2014年半年度业绩亏损原因：
2014年上半年公司出现亏损，主要是因为公司房地产规模有限，按照公司房地产销售收入确认的会计政策，房地产开发项目在达到销售收入确认条件时才能确认收入，导致公司年度内不同期间业绩产生波动。
公司年报中对房地产销售收入确认条件作了明确说明：房地产销售以竣工验收合格并签订了不可逆转的销售合同、买方累计付款超过销售价格的50%以上或已办妥按揭作为确认收入的时点。
房地产从拿地到开发建设到最终确认收入的周期较长，公司现有项目数量有限，受公司规模影响，收益存在一定不确定性，导致公司年度内不同期间业绩可能产生不平滑状况。
公司一直努力经营，不断寻求发展，希望随着公司的扩大发展，逐步解决这种业绩不平滑问题。
3、公司能否实现年度目标：
2014上半年公司整体经营运行稳定，各项工作稳步推进，但市场整体下行对项目销售造成了一定影响，给年度目标实现带来压力。但是，公司将继续采取相关措施保证各项经营管理工作顺利开展，紧密跟进市场行情，根据市场情况适时调整策略，努力争取实现年度经营目标。
4、公司为何选择商业地产作为战略发展方向：
公司明确将商业地产作为战略发展方向，并确立了城市综合体项目作为核心产品。
（1）公司在多年的房地产开发实践中，已经具备了一定的地产开发运营能力和专业人才储备。公司旗下的物业管理、建筑施工等业务对商业地产发展起到了良好的支持和协同。同时，大股东旗下拥有酒店管理、零售业、消费品等领域形成的专业能力和资源，也在多年发展中形成了“中航城“这一城市综合体的成功模式。公司充分发挥多业态整体协同优势，通过复制“中航城“的成功模式，以都市综合体为代表进行商业地产的开发和持续经营，避开正面的市场激烈竞争。
（2）城市化进程和产业转移推动中国二三线城市的成长，将带来土地和商业物业价值的全面重估，蕴含巨大的财富创造机会。公司聚焦二、三线城市，以及大城市的新兴区域中心和三、四线城市中心，开发大型综合性商业地产项目，并留存部分物业进行租赁或商业中心运营，通过房地产开发商和投资商的有机结合，在最大程度上分享土地价值的最大化收益。另一方面，公司在城市周边寻找具备休闲度假资源的主题地产发展机会。公司也会关注已进入区域，选择合适的住宅开发项目作为补充，实现快速周转，贡献利润。
（3）公司在以往的项目开发建设中已有招商方面的人才和运营经验积累，在确定商业地产开发的战略定位后，公司从外部引进了专业人才，并投资设立深圳中航九方资产管理有限公司作为持有型商业物业的运营业务管理单元及资产管理平台，建立一套完整的集开发、筹备及运营于一体的商业地产项目运营管理体系。目前，公司已开业的赣州和成都两个九方购物中心出租和运营情况良好。
5、公司核心产品“中航城“简介：
“中航城“是公司提炼二十多年的发展经验，着力锻造的城市综合体，在商业地产业务与零售业务之间，通过地产、物业、零售联动，形成投资、开发、运营一体化的商业地产发展模式，积极参与城市开发建设，提升城市区域综合运营能力。
“九方购物中心“作为中航城的核心产品，涵盖购物、休闲、娱乐、餐饮等一站式多元化时尚消费模式，实现多元化功能业态，链接国际商业模式，考虑到每个城市的特色和需求，在业态设置上时尚服饰占最大比例，特色餐饮、休闲娱乐、精品超市、生活服务占适当比例。
“九方购物中心“已经相继在赣州和成都开业，2014年下半年深圳龙华九方购物中心与九江九方购物中心将相继开业，未来仍有昆山、贵阳等中航城项目陆续开业与运营。中航九方资产管理有限公司是公司持有型商业物业的商业运营业务管理单元及资产管理平台，在整合资源、打造专业商业运营管理团队等方面都起到非常重要的推动作用。
6、公司房地产项目情况：
公司2014年半年度报告对公司现有项目的基本情况，以及这些项目在2014年上半年的销售和结转情况均进行了详细披露。公司2014年半年度报告已于2014年8月14日刊载在证券时报和巨潮资讯网上。
7、公司选择拓展项目的因素：
公司根据发展战略，结合公司规模，通过调研分析、市场考察，在保证公司现金流稳定以及现有项目的正常经营情况下进行相关拓展事项，并通过不断提高项目质量，增强品牌影响力来获取更多拓展优势。
未来公司将聚焦已进入区域的二、三线城市，同时在大城市的新兴区域中心和三、四线城市中心寻找城市综合体发展机会。公司将在适当的时机增加项目储备，为持续快速发展提供有力保证。
8、公司融资情况：
公司积极筹措，通过多渠道融资，基本满足项目拓展和公司正常经营的资金需求。主要融资方式有获取银行开发贷、银行短期借款、股权信托融资等多渠道融资，以及向股东及关联方借款等，确保项目拓展和公司正常经营的资金需求。
公司融资相关具体情况在2014年半年度报告中有详细披露，其中重要的融资事项均已按监管要求对外披露专项公告，相关公告均已刊载于巨潮资讯网和《证券时报》。
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