调研问答全文
广宇集团 (002133) 2014-11-05
1、 公司的概况？
公司是一家浙江省杭州市专业从事房地产开发的公司，从事房地产开发已经具有30年的历史，积累了丰富的经验并创造了杭州地区乃至浙江省的多项房地产行业“第一“。公司于2004年10月18日完成股份制改革并于2007年4月27日在深圳交易所上市，公司现有法定代表人、董事长和实际控制人为王轶磊先生，目前注册资本为59,832万元。公司实际控制人王轶磊先生直接持有和间接控制公司合计35.31%的股份。
2、每一家老牌企业必定有其优势，公司的优势是什么呢？
1、经验丰富不断创新的管理团队
公司拥有一支结构合理、经验丰富并具前瞻性战略眼光的高管团队，其中多名高管具有超过20年的行业经验。
作为学者型地产的实践者，公司一直注重专业人才的培养与储备，强化产品的研发与创新，为公司核心竞争力的提高，未来在异地扩张，实现管理能力、组织机构、业务开发能力和盈利能力的快速复制奠定坚实的基础。
2、市场化程度高的地产公司
广宇集团于1987年成立，是杭州最早以城市运营概念实施旧城改造、最早参与“招拍挂“、进行市场化运作的企业之一。从建杭州第一栋高层建筑“金隆花园“、第一批别墅“之江花园“，到成为浙江省首家国内A股IPO上市的房地产企业，广宇集团一直都走在行业前列。
3、杭州地区区域优势
广宇集团是杭州地区老牌房地产开发企业，具有20多年的专业开发经验，具备中华人民共和国房地产开发企业壹级资质证书。公司立足杭州本地，稳步扩张，稳健经营，历经完整的宏观调控周期，具有较强的抗风险能力。
4、市场定位鲜明
广宇集团以开发性价比高、功能齐全的中小户型住宅为主导产品，产品具有“面积不大功能全、总价不高品质高“的特点，在消费者中有很高的品牌认知度，形成了公司在中小户型开发上的独特市场定位，奠定了在房地产行业独特的竞争优势。
3、公司增进获得过的荣誉有哪些？
中国房地产企业纳税和销售面积50强企业
中国诚信房地产企业
浙江房地产开发企业20强
中国房地产开发企业100强
中国房地产上市公司百强
中国房地产上市公司业绩成长十强
4、 公司经营业绩如何？
公司主营业务收入包括房地产销售、物业出租、物业管理等收入，最近三年公司主营业务收入占营业收入比重均高于99.80%，公司主营业务十分突出。最近三年广宇集团的营业收入呈现一定波动，系与当年度实际交付楼盘数量密切相关。以2013年度为例，毛利率和销售净利率的行业均值分别为33.16%和11.53%，与同行业上市公司比较，公司毛利率和销售净利率均处于中等偏上水平。
5、公司土地储备的介绍
截至2013年12月31日，公司在建项目6个（含1个参股项目锦润公寓）、拟建项目2个，扣除公司已竣工项目，公司拥有的土地储备可建建筑面积约120万平方米左右。以公司目前的资产规模与开发能力，平均每年新开工及竣工面积均为20-30万方。公司现有土地储备可以满足公司未来3年的发展。
江南新城（占地面积65.92万方，建筑面积84.16万方，2003年开工，未全竣工）
星湖名郡（占地面积66.35万方，建筑面积65.31万方，2006年开工，未全竣工）
东承府（占地面积4.93万方，建筑面积15.17万方，2011年开工，未竣工）
鼎悦府（占地面积3.57万方，建筑面积11.50万方，2011年开工，未竣工）
武林外滩（占地面积2.94万方，建筑面积11.05万方，2012年开工，未竣工）
锦润公寓（占地面积3.02万方，建筑面积9.93万方，2013年开工，未竣工）
锦绣桃源（占地面积2.80万方，建筑面积7.55万方，2014年开工）
锦澜公寓（占地面积6.68万方，建筑面积17.43万方，2014年开工）
6、公司的发展战略是怎样的？
1、产品定位
公司未来产品定位为以开发高性价比高的中小户型普通住宅为主，但也保留一定比例的高端住宅和别墅类产品。将中小户型定位为主要开发对象的原因是为了控制房屋的总价，增加销量，同时也更容易发挥广宇在户型设计上的经验优势，满足市场需求。
2、区域定位
公司对项目开发区域的中长期规划是“三三“战略，即未来项目开发的三分之一在杭州市区域，三分之一在浙江省其他城市，三分之一在全国其他的二三线城市。短期内将主要在浙江及长三角地区二、三线城市的布局。
3、土地储备计划
公司拿地规模严格与自己实力相匹配，在拿地的同时，公司也十分关注自身资产负债率以及经营开发能力等指标的动态变化。公司的土地储备拓展计划一直都在积极进行中，调研过程中，公司重点关注长三角及浙江省内的项目。
7、公司本次非公开发行方案是怎样的？
发行规模：本次发行股份总数不超过24,540万股，募集资金总额不超过8亿元。
发行对象：本次非公开发行的发行对象为包括关联方王轶磊先生和王鹤鸣先生设立的澜华投资在内不超过10名特定对象，所有发行对象均以现金认购。其中：关联方澜华投资拟以不低于5,000万元且不超过35,000万元现金参与认购本次发行股份。
发行价格：本次发行定价基准日为公司董事会决议公告日（2013年9月6日）；发行价格不低于定价基准日前二十个交易日股票交易均价的90％及最近1年及一期末（即2013年12月31日和2014年3月31日）每股净资产；（即本次发行价格不低于3.26元/股）。
限售期安排；关联方澜华投资认购的股份自本次非公开发行结束之日起36个月内不得转让，其他特定对象认购的股份自本次非公开发行结束之日起12个月内不得转让。
募集资金投向：
项目名称 舟山o临城LKa-3-25b地块 杭州o鼎悦府 合计
投入额（万元） 55,000 25,000 不超过80,000
8、公司的第二主业
地产业务为公司目前的唯一主业，但是公司近期明确将在环保大健康领域积极拓展使之成为公司未来发展的第二主业，同时仍坚持地产为公司第一主业。
未来，公司在第二主业方面有任何进展，将在第一时间予以披露。
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