调研问答全文
福星股份 (000926) 2014-11-11
一、请简要分析武汉房地产市场及近期走势？
答：我们通过公开资料(武汉市2014年两会政府工作报告)我们了解到，2013年相较于中部地区其他省会城市（长沙、南昌、合肥、郑州、太原），武汉经济总量位居中部地区之首。近来，武汉市远景规划定位为国家中心城市，全力建设成国际化大都市，相关指标显示，武汉正处于机遇期和上升期，加上稳定的经济发展将刺激房地产市场需求的进一步释放，加上武汉综合交通运输枢纽的提升和城市轨道交通网络的完善，以及城镇化建设人口红利的增加，预计未来一到三年，改善型需求与刚性需求共同支撑武汉楼市的发展。
自今年年初以来，在房地产市场持续调控的影响下，房地产开发投资增速持续放缓，市场观望气氛浓厚，但下半年，全国及武汉房地产市场逐渐放开，限购取消、限贷松绑、公积金放松等政策频频发布，引发购房人频频出手，各地成交量有明显反弹，公司也充分利用此次契机，推出相关优惠活动，加大销售力度，提高去化水平。
二、公司房地产开发模式介绍？
答：武汉市内湖泊众多，在发展建设中形成了168个城中村，公司及时响应国家及政府的号召，把握时机，精耕“双改“（包括“城中村改造“和“旧城改造“）项目，前期通过少量资金可以锁定优质地块，增加土地储备。经过十多年的发展，公司在项目商谈、规划、拆迁等方面积累了丰富的经验，形成了自己独特的“城中村改造“模式，打造了一批批精品楼盘。
未来公司房地产业继续以武汉为核心区域，进一步提高“城中村改造“和“旧城改造“综合水平和规模，不断巩固和提升区域龙头地位；以“全国化“和“全球化“为支撑，统筹兼顾国内、国际两个市场为着力点，扩大辐射的力度和广度，壮大实力，提升品牌影响力。逐步发展成以住宅为主，商业物业为增长极；以“双改“为主，其它开发模式并重；以稳健经营为主，注重规模增长的综合性房地产开发企业。
三、公司今年三季度财务报告状况？
答：一直以来，公司坚持稳健经营作风，持续推进“快建快销“策略。截止2014 年3 季度，福星股份总资产299.83亿元，同比增加10.59%；归属于母公司的净资产72.13亿元，同比增加6.45%；实现营业收入50 亿元，归属于上市公司所有者净利润5.80亿元，实现每股收益0.81元，同比增加17.85％，多项指标表明公司经营情况良好，财务状况稳定，现金流充裕。
四、公司现有主要开发项目以及土地储备情况？
答：公司房地产目前热销的项目主要有水岸国际、汉阳城、福星华府、东湖城、红桥城、国际城、东澜岸，省内有恩施福星城、咸宁福星城，以及海外普罗米娜项目（即帕尔玛塔地块项目）等，上述项目区位条件良好，周边配套设施完备，有较强的市场竞争优势，加上锁定的红桥村等地块，保证了公司项目资源储备充裕，可以满足未来3-5年的发展，为公司项目开发和销售奠定了良好基础，未来公司将控制土地储备，着手开发现有项目，稳步推进施工进度，创造销售新格局，促进团购洽谈，保证公司持续发展。
五、公司未来经营规划以及融资计划？
答：今年中期，公司海外公司首个海外项目预售火爆，从项目洽谈到开工，仅用了不到一年时间，他的成功是对管理层坚定实施“业务全球化、资本国际化“的肯定，同时团队建设以及品牌效应得到很大的锻炼和提升，也加快了公司国际发展的步伐，目前美国、新加坡、香港等地市场正在积极调研中。
十一 “群星城“综合商业体现场开业火爆，总体量约9万方，超前的设计理念让武汉市民为之一振，带来全新的购物娱乐体验，未来公司将继续加大商业物业持有力度，逐步发展成以住宅为主，商业物业为增长极，成为综合性房地产开发企业。
公司始终保持资产负债率行业内合理较低水平，目前公司融资渠道主要通过银行开发借贷、一般贷款、信托、资产公司贷款等；特别是32亿元(第一期)16亿元成功发行上市后，极大优化了公司债务结构，同时，公司也在积极申请国开行开发贷、发行中期票据和非公开定向债务融资工具，如果得到通过，将助力公司的战略实现。
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