调研问答全文
泛海控股 (000046) 2015-01-16
2015年1月16日、2015年1月19日，国金证券、中信证券、华夏基金、嘉实基金、博时基金及平安证券等机构投资者（分析师）一行来公司进行实地调研。公司董事会秘书及证券事务代表对其进行了认真接待。现就本次接待调研活动具体交流情况说明如下：
1、请介绍下公司房地产业务发展情况？
答：公司通过2006、2007年成功实施重大资产重组，由一家地方性房地产公司成功转型为全国性房地产公司。目前，公司开发项目多位于北京、深圳、武汉、上海 、杭州、青岛等中心城市的中心地段。上述项目大多为2004年8月前以协议形式取得，具有成本较低、毛利率较高的优势。
就具体项目而言，武汉项目在公司地产版图中占有举足轻重的地位，为公司近年业绩提供了稳定的销售回款支持。武汉项目位于武汉CBD，总占地约4000亩，规划建筑面积达609万平方米，建筑业态含写字楼、酒店、公寓、住宅等类型。目前，项目已进入大规模开发阶段，且随着开发节奏项目已逐步推向市场并取得不错的销售成绩。
北京项目、上海项目为公司未来业绩重要支撑及贡献点，但因长期受制于项目固有的大量复杂拆迁工程而迟迟不能将土地价值有效释放。而伴随土地市场巨大变化发生的拆迁成本高企增加了企业的负重。经公司预计，随着拆迁工程的不断推进及在建部分项目工程按进度施工，北京项目、上海项目将逐步进入业绩释放期。年内，北京项目拆迁取得突破性进展，在建工程进展顺利。2014年10月18日，北京项目开部分楼宇开盘销售。开盘首月，该项目即为公司交出一份满意答卷，优于公司预期。上海项目因与“地王“相邻而近来广受各方关注。就项目本身而言，现10#地块拆迁工作已进入最后攻坚阶段，力争在本年度完成10#地块的整体拆迁。
其他项目，如青岛项目、杭州项目均在加紧销售，大连项目、沈阳项目按计划推进工程进度。
在推进国内地产项目开发的同时，公司也在积极推进企业国际化过程，加大海外地产项目开拓步伐。泛海国际化的第一步落脚在美国洛杉矶，公司于2013年底成功获得美国洛杉矶菲格罗亚中心项目，项目地理位置优越，位于斯台普斯球场（湖人队主场）对面。
2、2014年泛海控股积极推进战略转型，能否介绍下转型发展的情况？
答：为保证上市公司可持续发展，尽快做大做强企业，实现上市公司股东利益最大化目标，打造综合性业务上市公司平台，公司迫切需要进行转型以谋求更大的发展。
在这样的背景下，面对中国经济日趋复杂的内外发展环境，公司要与国家、社会发展同步同轨，深入研究政策和市场，遵循产业发展规律，不断适应外在环境的变化，重新梳理集团发展战略，在总结和延续原有战略规划的基础上，以2014年为起始元年，制定集团新的五年战略发展规划，明确提出公司未来发展方向是“房地产+金融+战略投资“综合型上市公司业务平台。
近两年，随着限制公司发展瓶颈--项目拆迁工作的突破，预计公司大体量、高价值的北京、上海项目将逐步入市，而武汉、杭州、深圳、青岛项目也都将进入销售季。公司地产项目价值的有效释放，预计会大幅改善公司的现金流状况。基于公司再发展的考虑，公司积极谋求战略转型。
首先，国际化。基于对海外市场发展前景的判断，公司积极推进企业国际化进程，在完成美国洛杉矶项目收购后，公司在2014年实施了对香港上市公司--和记港陆的收购，完善了公司的海外投融资平台。
其次，多元化。公司未来定位“房地产+金融+战略投资“发展模式。金融业务拓展方面，公司已成功收购民生证券控股权、参股民生信托，基本为公司金融业务发展打开局面。战略投资方面，公司希冀通过战略投资培育新的业务增长点，战投先后入股中民投、参与中信泰富增发。
3、公司收购和记港陆后的未来构想是什么？
答：和记港陆定位为综合性上市公司，将打造为包括地产、金融、能源等板块的综合业务平台。同时，和记港陆将成为本公司在海外发展投融资平台，有利于本公司更为充分地利用国际资本市场，推动本公司的可持续发展。
4、公司目前积极搭建大金融平台，除了证券、信托，有无收购其他金融资产意向？
答：在金融板块方面，2014年度，公司依托大股东资源，先后收购了民生证券、入股民生信托，获取了优质的金融资产。未来不排除继续寻求其他金融资产拍照，打造全金融业务体系。
5、公司对于目前收购的民生证券、和记港陆等有无绩效考核方面的计划？如何加强并购后的公司管控？
答： 境内方面，公司完成收购民生证券后，公司委任高管进入民生证券董事会，参与重大事项决策；
境外方面，公司收购完成和记港陆后，已全部更换董事、监事、高管人员，未来将打造成为公司在香港的旗舰上市平台及海外融资平台。
目前公司董事会正在就转型后公司新的业务体系后续管理及考核机制措施与政策进行研究完善。
6、公司对于投资中民投有哪些考虑？
答：中民投是公司实施的第一项战略投资对象，公司出资10亿元人民币，持股2%，为该公司股东，并且公司实际控制人卢志强先生出任中民投副董事长职务。公司入股中民投，更看重的是双方未来所投项目及股东合作方面带来的可能性。
7、公司未来地产、金融、战略投资三个板块业务占比如何？
答：根据公司整体规划，未来5年左右，公司“地产、金融、战略投资“三个板块业务占比将各占三分之一。目前地产板块仍占有较大比例，公司将在加速现有土地储备价值释放的同时，逐步加大对金融、战略投资领域的投入以加速其成长。
8、公司目前有无在国内市场拿地的计划？
答：公司现有存量土地丰富，暂无参与国内土地招拍挂交易的意向，但也不排除未来考虑通过企业间并购等手段新拿地的可能。
9、公司对于再融资方面有无打算？
答：公司目前正密切关注政策动向，届时将视综合状况考虑再融资计划。
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