调研问答全文
泛海控股 (000046) 2015-02-04
2015年2月4日，广发证券组织部分机构投资者、分析师参加了公司2015年度非公开发行A股股票相关事项电话会议。公司董事长、财务总监、董事会秘书及证券事务代表认真回答了机构投资者对本次非公开发行相关问题。现就本次电话会议具体交流情况说明如下：
1、请介绍下公司本次增发的基本情况？
答：公司于2月3日发布了公司2015年度非公开发行预案，拟向包括控股股东在内的不超过10名特定投资者进行定向增发，拟募集资金120亿元，主要募投方向为增资民生证券、上海、武汉两地的重点项目建设及偿还银行贷款。其中：
（1）增资民生证券：根据2014年9月证监会发布的《关于鼓励证券公司进一步补充资本的通知》及2014年11月证券业协会发布的《关于证券公司报送资本补充规划有关工作的通知》，鼓励证券公司多渠道补充资本。本次非公开发行股票并将部分募资金用于补充民生证券资本金，正是为了响应证监会的通知要求，支持民生证券的资本补充规划，通过充实资本金来推动民生证券各项业务的发展，以实现优化业务结构、扩大业务范围，提高市场竞争力、盈利能力和抗风险能力的目的。
（2）地产项目建设：公司在全国重点城市的核心地段拥有大量优质土地储备，这些优质土地储备带来的竞争优势，将有力地支持公司房地产业务的进一步发展。在现有市场环境下，公司亟需在充分发挥既有优势的基础上，加速房地产项目价值释放。公司将通过本次非公开发行股票增强自身资金实力，并将部分募集资金用于上海及武汉的重点项目。通过加大现有项目的投入力度，将公司在土地方面的储备优势尽快转化为在项目方面的效益优势，从而提升公司市场占有率，提高公司盈利能力，为公司转型发展奠定坚实基础。
（3）偿还银行贷款：公司拟通过本次非公开发行，优化现有资本结构，降低资产负债率，并通过将部分募集资金用于偿还金融机构借款，从而降低公司的财务费用，改善财务状况，提升抗风险能力。
2、泛海控股积极推进战略转型，能否介绍下转型发展的情况？
答：为保证上市公司可持续发展，尽快做大做强企业，实现上市公司股东利益最大化目标，打造综合性业务上市公司平台，公司迫切需要进行转型以谋求更大的发展。近两年，随着限制公司发展瓶颈--项目拆迁工作的突破，预计公司大体量、高价值的北京、上海项目将逐步入市，而武汉、杭州、深圳、青岛项目也都将进入销售季。公司地产项目价值的有效释放，预计会大幅改善公司的现金流状况。基于公司再发展的考虑，公司积极谋求战略转型。
在这样的背景下，面对中国经济日趋复杂的内外发展环境，公司要与国家、社会发展同步同轨，深入研究政策和市场，遵循产业发展规律，不断适应外在环境的变化，重新梳理集团发展战略，在总结和延续原有战略规划的基础上，以2014年为起始元年，制定集团新的五年战略发展规划，明确提出公司未来发展方向是“房地产+金融+战略投资“综合型上市公司业务平台。
公司以金融为突破口，积极布局“房地产+金融+战略投资“ 的多元化发展模式。在金融业务拓展方面，先后收购民生证券控股权、参股民生信托，拟收购民安保险部分股权；战略投资方面，公司希冀通过战略投资培育新的业务增长点，战投先后入股中民投、参与中信泰富增发等。此外，基于对海外市场发展前景的判断，公司积极推进企业国际化进程，在完成美国洛杉矶项目收购后，公司在2014年实施了对香港上市公司--和记港陆的收购，完善了公司的海外投融资平台。
整体来讲，公司的发展方向明晰：一方面，地产业务持续释放，特别是困扰公司的拆迁问题在去年得到很好的解决，借助土地储备价值的释放，推动公司转型；另一方面，由国内向国外资本市场转换，已完成收购港交所上市公司和记港陆，目前正在推进时富金融收购事宜。
3、请介绍公司房地产业务发展情况？北京、上海项目目前拆迁情况？土地资源加快价值释放有哪些安排？
答：公司通过2006、2007年成功实施重大资产重组，由一家地方性房地产公司成功转型为全国性房地产公司。目前，公司开发项目多位于北京、深圳、武汉、上海 、杭州、青岛等中心城市的中心地段。上述项目大多为2004年8月前以协议形式取得，具有成本较低、毛利率较高的优势。
就具体项目而言，武汉项目在公司地产版图中占有举足轻重的地位，为公司近年业绩提供了稳定的销售回款支持。武汉项目位于武汉CBD，总占地约4000亩，规划建筑面积达609万平方米，建筑业态含写字楼、酒店、公寓、住宅等类型。目前，项目已进入大规模开发阶段，且随着开发节奏项目已逐步推向市场并取得不错的销售成绩。
北京项目、上海项目为公司未来业绩重要支撑及贡献点，但因长期受制于项目固有的大量复杂拆迁工程而迟迟不能将土地价值有效释放。而伴随土地市场巨大变化发生的拆迁成本高企增加了企业的负重。经公司预计，随着拆迁工程的不断推进及在建部分项目工程按进度施工，北京项目、上海项目将逐步进入业绩释放期。年内，北京项目拆迁取得突破性进展，在建工程进展顺利。2014年10月18日，北京项目开部分楼宇开盘销售。开盘首月，该项目即为公司交出一份满意答卷，优于公司预期。上海项目因与“地王“相邻而近来广受各方关注。就项目本身而言，现10#地块拆迁工作已进入最后攻坚阶段，力争在春节前完成10#地块的整体拆迁。
其他项目，如青岛项目、杭州项目均在加紧销售，大连项目、沈阳项目按计划推进工程进度。
在推进国内地产项目开发的同时，公司也在积极推进企业国际化过程，加大海外地产项目开拓步伐。泛海国际化的第一步落脚在美国洛杉矶，公司于2013年底成功获得美国洛杉矶菲格罗亚中心项目，项目地理位置优越，位于斯台普斯球场（湖人队主场）对面。
4、公司目前有无在国内市场拿地的计划？
答：公司现有存量土地丰富，暂无参与国内土地招拍挂交易的意向，但也不排除未来考虑通过企业间并购等手段新拿地的可能。但方向仍主要集中在一线城市或有特殊资源的城市，如武汉等。
5、公司未来房地产发展方向是什么？
答：对于房地产业务转型而言，公司将在做好持有型物业的基础上，拓展围绕地产的服务延伸业务，引入互联网概念，包括咨询、租赁、金融服务等方面，争取在2015年有系统的研究开发。
6、公司增资民生证券后，对其发展有何构想？
答：2014年9月，证监会发文要求证券公司补充资本金，民生证券据此提出资本补充规划。2014年度，公司依托大股东资源，先后获取了民生证券、民生信托等优质金融资产。未来不排除继续寻求其他金融资产牌照，打造全金融业务体系。
7、公司目前积极搭建大金融平台，在这方面，如何考虑？有无构建金融全牌照的设想？
答：对于搭建大金融平台，公司目前正在研究，以地产为基本产业平台，涉足金融等行业，如公司旗下民生证券已经在运用互联网手段拓展业务。
对于金融全牌照而言，公司不会刻意追求全牌照，会根据发展阶段，考虑适当的资源。目前，公司的焦点仍围绕地产、金融两方面开展。公司拟用三年时间，完成产业架构的搭建，再用两年时间，让业务板块更丰富，形成多业并举、互为支撑、联动发展的新业务格局。
8、公司对大金融业务如何管控？
答： 境内方面，公司完成收购民生证券后，公司委任高管进入民生证券董事会，参与重大事项决策；境外方面，公司收购完成和记港陆后，已全部更换董事、监事、高管人员，未来将打造成为公司在香港的旗舰上市平台及海外融资平台。
目前公司董事会正在就转型后公司新的业务体系后续管理及团队建设进行研究完善。在保有原来业务团队的基础上，加强顶层设计研究。目前金融团队已初具规模，未来将继续加强大金融团队建设。
9、公司已完成大股东旗下部分优质金融资产的置入，未来如何继续丰富金融板块？
答：公司一方面依托大股东的支持，一方面加强把握市场机会的能力，寻求金融业务的进一步壮大。目前工作最重要的是，加强所属金融企业的管控，加大人才队伍的引进，创新业务发展模式和手段，提高其盈利能力。
10、公司在股权激励等方面有何打算？
答：公司激励体现在工资较有竞争力，奖金体系、报酬体系与业绩挂钩。通过激励公司高管及骨干，能够稳定公司团队，与公司未来发展绑定。公司2006年曾推出股权激励计划。
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