调研问答全文
泛海控股 (000046) 2015-02-11
2015年2月10日，广发证券、国金证券、嘉实基金、博时基金及中国人寿等机构投资者（分析师）一行来公司进行实地调研。公司董事长、财务总监、董事会秘书、证券事务代表及民生证券总裁、民生信托总裁对投资者进行了认真接待。现就本次接待调研活动具体交流情况说明如下：
1、请介绍一下泛海控股2014年以来转型发展的情况？
答：为保证上市公司可持续发展，尽快做大做强企业，实现上市公司股东利益最大化目标，打造综合性业务上市公司平台，公司迫切需要进行转型以谋求更大的发展。
在这样的背景下，面对中国经济日趋复杂的内外发展环境，公司要与国家、社会发展同步同轨，深入研究政策和市场，遵循产业发展规律，不断适应外在环境的变化，重新梳理集团发展战略，在总结和延续原有战略规划的基础上，以2014年为起始元年，制定集团新的五年战略发展规划，明确提出公司未来发展方向是“房地产+金融+战略投资“综合型上市公司业务平台。
近两年，随着限制公司发展瓶颈--北京、上海项目拆迁工作的突破，预计公司大体量、高价值的北京、上海项目将逐步入市，而武汉、杭州、深圳、青岛项目也都将进入销售季。公司地产项目价值的有效释放，预计会大幅改善公司的现金流状况。基于公司再发展的考虑，公司积极谋求战略转型。
首先，国际化。基于对海外市场发展前景的判断，公司积极推进企业国际化进程，在完成美国洛杉矶项目收购后，公司在2014年实施了对香港上市公司--和记港陆的收购，完善了公司的海外投融资平台。
其次，多元化。公司未来定位“房地产+金融+战略投资“发展模式。金融业务拓展方面，公司已成功收购民生证券控股权、参股民生信托，基本为公司金融业务发展打开局面。战略投资方面，公司希冀通过战略投资培育新的业务增长点，先后入股中民投、参与中信泰富定向增发。
2、公司在战略转型方面如何考虑的？后续如何管理？
答：泛海控股从2014年初正式启动战略转型工作。一年以来，公司在加速地产开发主业发展的基础上，围绕“房地产+金融+战略投资“三个板块做了很多工作，特别是不遗余力地推进了金融板块构建。总体而言，公司转型战略得到较好地贯彻与执行。
市场有时会担心公司转型进度偏慢，但是公司的要求是每一项收购都能快速形成生产力。在具体收购前，公司都会对标的公司、所处市场及政策环境进行一系列研究，所作出的决策都是经过深思熟虑的。对于转型后的产业整合及管理，公司需要做的是从原有的管理适应新的状态，执行合理有效的人才政策、激励政策、招聘政策。
3、请介绍下公司房地产业务发展情况？
答：公司通过2006、2007年成功实施重大资产重组，由一家地方性房地产公司成功转型为全国性房地产公司。目前，公司开发项目多位于北京、深圳、武汉、上海 、杭州、青岛等中心城市的中心地段。上述项目大多为2004年8月前以协议形式取得，具有成本较低、毛利率较高的优势。
就具体项目而言，武汉项目在公司地产版图中占有举足轻重的地位，为公司近年业绩提供了稳定的销售回款支持。武汉项目位于武汉CBD，总占地约4000亩，规划建筑面积达609万平方米，建筑业态含写字楼、酒店、公寓、住宅等类型。目前，项目已进入大规模开发阶段，且随着开发节奏项目已逐步推向市场并取得不错的销售成绩。
北京项目、上海项目为公司未来业绩重要支撑及贡献点，但因长期受制于项目固有的大量复杂拆迁工程而迟迟不能将土地价值有效释放。而伴随土地市场巨大变化发生的拆迁成本高企增加了企业的负重。经公司预计，随着拆迁工程的不断推进及在建部分项目工程按进度施工，北京项目、上海项目将逐步进入业绩释放期。年内，北京项目拆迁取得突破性进展，在建工程进展顺利。2014年10月18日，北京项目部分楼宇开盘销售。开盘首月，该项目即为公司交出一份满意答卷，优于公司预期。上海项目因与“地王“相邻而近来广受各方关注。就项目本身而言，现10#地块拆迁工作已进入最后攻坚阶段，力争在本年度完成10#地块的整体拆迁。
其他项目，如青岛项目、杭州项目均在加紧销售，大连项目、沈阳项目按计划推进工程进度。
在推进国内地产项目开发的同时，公司也在积极推进企业国际化过程，加大海外地产项目开拓步伐。泛海国际化的第一步落脚在美国洛杉矶，公司于2013年底成功获得美国洛杉矶菲格罗亚中心项目，项目地理位置优越，位于斯台普斯球场（湖人队主场）对面。
此外，公司认为互联网化是未来发展的必然方向，不仅是金融业务领域，地产业务也要积极“触网“。地产业务的互联网化主要做两方面内容，一是开发更适合互联网平台的产品，二是运用互联网平台资源整合客户资源。具体而言，第一步是具体的业务门类分别寻找合适的平台和模式，第二步是各个板块和公司之间寻求协同。
4、请介绍一下民生证券目前经营状况如何？未来有哪些经营举措？
答：民生证券成立于1986年，是比较早的一家券商，生命力比较强大，目前在资本实力和公司整体水平处于行业中游，部分业务在行业一流水平，如公司投行业务、研究业务，均排名行业前列。2014年民生证券恰逢天时地利人和，随着证券行业整体收益水平的提高，加上公司的努力发展，业绩提升较大，特别是高收益的业务增长幅度比较大，公司成本管理能力在增强，盈利能力和水平在提高。
民生证券坚守“民生在勤，守正出新“的基本理念，计划通过三年时间，使得民生证券各项业务主要指标翻一番，包括市场占比、交易量、成效份额都能够实现翻番，业内排名上升到30到20名。
未来，民生证券将一方面践行企业文化，另一方面以IT为基础，做好互联网金融。民生证券在2014年已经打造并落地了“E民生“的综合战略平台，真正实现各类金融产品交易一体化。未来将通过互联网模式整合泛海金融板块的内部资源和客户。
5、请介绍一下民生信托目前经营状况如何？未来有哪些经营举措？
答：中国民生信托有限公司前身为中国旅游国际信托投资有限公司, 成立于1994年。2003年3月，中国银行业监督管理委员会批准公司进行重组。2013年4月16日，公司完成重新登记，并于4月28日重新开业。截止到2014年年底，民生信托管理资产的规模617亿。2014年是民生信托复业以来第一个完整会计年度，收入和利润计划完成率都在110%左右，不良资产控制在0%。未来三年民生信托将进入到一个相对快的发展速度，目标ROE水平超过20%。
从2013年复业开始，经过2014和2015年两年的准备期，民生信托成本收入和人均净利润还没有达到一个非常好的释放，在业务系统的开发和布局，包括人员的引进都需要进行准备。2016年开始，民生信托的业务规模和收入水平将会进入一个快速上升的轨道。未来主营业务定位方面，民生信托希望发挥信托牌照的融资加投资的功能，跳脱近些年信托行业的固有模式。
传统线通道业务方面，主要业务确定在三个方向：
1. 通过信托公司特殊的渠道优势，安排实体经济和金融资本对接；
2. 地产板块的融资业务，地产还是会重新回归到温和上涨的空间，把地产融资作为主要的服务方向，限定在优质开发商和优质城市，锁定在一二线城市，在双优原则下项目的质量可以得到保障
3. 政府信用，以政府和政府融资平台为主的业务。43号文之后有新的布局，争取在2015年的12月31日之前做一些审慎规范的政府融资。
新类型市场方面：
1. 布局资本和债券市场。从去年下半年以来，整个资本市场的行情比较好，对于信托公司来讲，从事的资本和债券市场的产品属于一个弱周期的产品，需要达到风险可控和效益可观的目的。需要注重的一是专业，二是杠杆，适度的杠杆是满足长期持续发展的必要条件，专业加杠杆，为客户创造更高的价值。
2. 融资+投资，进入到传统的产能过剩市场和新兴行业市场，去做一些并购类的业务，很多公司具备融资和投资的机会。在线下市场，注重医疗健康和环保产业的机会。
3. 面向资产证券化的广义市场，进一步做资产证券化，通过私募的方式来解决资金来源，做一些资产证券化的工作。把信托公司回归到专业的私募投行的方向上，特别是针对优质资产的获取。后端针对高净值人群探索移动互联网的手段，完成金融的互联网化的问题，真正的用互联网的思维工具和方法，完成我们的管理。
在管理方面，民生信托进行专业化的管理 ，风控体系已经搭建完毕，风险控制、法律合规、运营管理，基本完成风险管理线的全流程的管理和控制。作为典型的民营经济，如何发挥出民营经济的活力，需在业务的市场化、激励的市场化和风险管理的专业化方面努力。
6、民生证券和民生信托，这些牌照在泛海控股系统内的协同和整合如何规划？
答：目前的整合是在经营的公司的整合，不存在新的人员的拓展和业务拓展，是金融板块互相之间的整合。平安集团是公司在金融板块整合方面的榜样，公司下一步将会把金融业务整合在统一平台之下，形成规范的客户产品统一、互联网平台统一 。
此外，泛海控股自身有非常强大的地产板块，地产是硬金融，我们的金融是软金融。对于个人而言，最重要的持有资产是房产，如何把这些资产通过金融的方式来软化，是我们内部的一个课题，也是我们的一个机会，未来的整合的方向是轻资产化、服务化和金融化。
7、互联网金融如何贯通民生信托和民生证券的资源？互联网金融的建立计划？
答：第一步，各个业务板块做自己的业务，先实现自身发展，初步实现内部整合。第二步，结合国家的管理政策、通道的建设、交易模式的批准和结算模式的建设，整合和协调各板块，形成自有产品，通过利用当前成熟的互联网交易平台，使各个业务板块互联网化。
8、公司收购时富金融，是否考虑到与现有金融资源整合？
答：公司收购时富金融的原因之一，在于其拥有的金融牌照比较全，且拥有一批成熟的业务团队。收购后公司可以获取丰富的人才资源，通过在境内和境外资本市场的流通、衔接，实现与国内业务的对接。目前，公司尚未就时富金融收购事项与交易方达成正式协议，公司将按照深交所规范要求持续披露该收购事项进展。
9、公司的资金安排及房地产业务回款有何计划？
答：一方面，公司房地产板块2014年合约销售额接近100亿元，地产价值快速去化，形成较好趋势，为公司转型升级提供资金来源。另一方面，通过并购贷款、资本市场融资、海外债等融资形式，为公司的转型提供增量资金。
10、公司转型后在薪酬激励方面有何制度性安排？
答：公司的薪酬体系分成三个层次，即“工资+奖金+期权“。未来会按照一个统一的原则，根据不同的行业特点，来制定与之相适应的激励模式。通过构建在统一原则指导下的方案，尽可能的吸引更多的人才，以专业的管理能力来推动上市公司进一步发展。
值此新春佳节即将到来之际，公司董事会、管理层携全体员工向公司股东及各界朋友拜年！感谢您对公司转型给予的支持与关注，感谢您对公司持续发展给予的建议与鼓励！
展望2015，公司将持续推进实施公司转型战略，坚持走“多元化“、“国际化“发展之路，争取以最好的业绩回馈公司股东及各界朋友的厚爱！
泛海扬帆，泛海远航！
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