调研问答全文
中航地产 (000043) 2012-11-22
投资者来公司进行调研，就公司战略、现有经营情况进行咨询，主要内容为：
1、公司战略定位：
公司的愿景是：打造特色鲜明的、值得社会信赖的商业地产投资、发展和运营商。发展目标：以商业地产为核心，快速复制"中航城"模式，通过商业开发运作能力的提升与积累，确立公司在商业地产领域的行业领先地位，实现跨越式发展；积极探索和提炼主题地产的发展模式，确立高端住宅在大城市新兴区域中心及二三线城市成熟区域的领先地位，为公司快速发展助力。
2、公司目前主要产品：
公司目前聚焦城市综合体与旅游、度假、休闲为主题的主题地产两类产品，通过标志性产品的开发，建立产品模式并快速复制，关注品牌、竞争力，长期稳定发展。
3、公司未来发展区域：
公司将聚焦已进入区域的二、三线城市，一方面在大城市的新兴区域中心和三、四线城市中心寻找商业地产发展机会，另一方面在城市周边寻找具备休闲度假资源的主题地产发展机会。
4、公司年度销售目标：
公司2011年年报中已披露，2012年公司营业收入目标为34亿，公司将努力实现该目标。
目前公司在售项目主要有：昆山中航城、昆山九方城、赣州中航城、赣州中航公元、惠东中航城、惠东巽寮湾项目、上饶中航城、成都中航国际广场、新疆中航翡翠城和衡阳中航城市花园等项目。
5、公司激励措施：
公司目前主要参考行业内惯常做法，实施目标责任制管理。
6、公司三季度经营性业务亏损原因：
根据《公司投资性房地产公允价值计量管理办法（试行）》的规定，公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
2012年6月，公司全资孙公司赣州中航房地产发展有限公司持有的赣州中航城酒店房产已完工并投入使用；2012年9月，公司所属成都市中航地产发展有限公司持有的成都中航城市广场项目九方购物中心及地下停车位完工并投入使用，依据企业会计准则要求，前述两项房产均计入"投资性房地产"科目核算并采用公允价值计量。其公允价值与账面成本的差额依据《企业会计准则》要求计入公允价值变动损益，确认税前投资性房地产公允价值变动收益为 303,958,749.41元，从而增加归属于上市公司股东净利润228,090,593.08元。若无前述因公允价值计量产生的非经营性业务影响，公司2012年1-9月份经营性业务利润为亏损，主要系受公司规模以及房地产结转周期影响，部分地产项目未在报告期内结转，以致经营性业务在三季度为亏损。
7、公司投资性房地产进行公允价值计量的相关介绍：
公司战略定位为发展商业地产，采用投资性房地产公允价值计量方法符合公司的经营特点，较成本法而言相对客观地向投资者揭示了公司真正的价值。公司目前的投资性房地产主要有对外出租的酒店、写字楼、集中商业物业如九方购物中心等。
公司第五届董事会第二十六次会议审议通过了《关于公司投资性房地产会计政策变更的议案》及公司《投资性房地产公允价值计量管理办法（试行）》，决定自2009年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
按照该制度规定，（1）公司相关房产首次转为投资性房地产时，会聘请专业的外部评估机构进行评估，其公允价值与原账面价值之间的差额将计入当期损益或所有者权益，同时考虑递延所得税资产或递延所得税负债的影响。（2）对转换日后投资性房地产公允价值的后续计量，公司于每季度末对其进行公允价值评估（每年末的评估由专业的外部评估机构进行），若公允价值发生制度所规定的大幅变动情形，以资产负债表日单项投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，单项投资性房地产的期末公允价值与期初公允价值之间的差额计入当期损益，同时考虑递延所得税资产或递延所得税负债的影响。
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