调研问答全文
中航地产 (000043) 2013-03-26
投资者来公司进行调研，主要就公司现有战略发展情况、项目情况和资金情况等方面进行咨询，主要内容为：
1、公司未来是否坚持发展商业地产：
公司的愿景：打造特色鲜明的、值得社会信赖的商业地产投资、发展和运营商。
发展目标：以商业地产为核心，快速复制“中航城“模式，通过商业开发运作能力的提升与积累，确立公司在商业地产领域的行业领先地位，实现跨越式发展；积极探索和提炼主题地产的发展模式，确立高端住宅在大城市新兴区域中心及二三线城市成熟区域的领先地位，为公司快速发展助力。
公司目前聚焦城市综合体与旅游、度假、休闲为主题的主题地产两类产品，通过标志性产品的开发，建立产品模式并快速复制，关注品牌、竞争力，长期稳定发展。
2、公司未来发展区域及拓展项目的标准：
公司将聚焦已进入区域的二、三线城市，一方面在大城市的新兴区域中心和三、四线城市中心寻找商业地产发展机会，另一方面在城市周边寻找具备休闲度假资源的主题地产发展机会。
公司将根据发展战略，结合公司规模，通过调研分析、市场考察，在保证公司现金流稳定以及现有项目的正常经营情况下进行相关拓展事项。
3、公司融资渠道有哪些：
公司积极筹措，通过多渠道融资，基本满足项目拓展和公司正常经营的资金需求。主要融资方式有向股东及关联方借款、获取银行开发贷、银行借款以及股权信托融资。其中重要的融资事项均已按监管要求对外披露，相关公告均已刊载于巨潮资讯网和《证券时报》。
4、公司现金流情况如何；
2013年3月2日公司对外披露了2012年年报，报告载明： （1）2012年，公司经营活动产生的现金流量净额-72,437万元，主要系2012年公司各地产项目建设持续投入所致。（2）2012年公司的净利润为4.35亿元，其中有2.87亿元属于投资性房地产评估增值产生的影响，该部分不产生现金流。（3）由于房地产行业的特殊性影响，部分项目前期存货的现金投入，在2012年度内尚未产生现金流入。截至2012年12月31日，公司资产负债率为72%，公司会努力将资产负债率控制在安全线以内，防范风险，保障资金安全。
5、公司集中商业运营模式：
2011 年6月3日，公司第六届董事会第十五次会议审议同意公司投资设立深圳中航九方资产管理有限公司（以下简称“九方公司“），作为公司旗下持有型商业物业的运营业务管理单元及资产管理平台。九方公司通过建立一套完整的集开发、筹备及运营于一体的商业地产项目运营管理体系，更好地实现公司在商业地产业务方面的发展目标。
公司在以往的项目开发建设中已有招商方面的人才和运营经验积累，在确定商业地产开发的战略定位后，公司从外部引进了专业人才。目前，公司拥有自身的运营团队，并逐步建立起一套完整的集开发、筹备及运营于一体的商业项目运营管理体系，有助于更好地实现公司在商业地产业务方面的发展目标。
6、公司出于何种考虑剥离酒店经营管理业务：
（1）2010年以来，国家不断加强对房地产公司的宏观调控，发展酒店业务资金投入巨大且回收期长，剥离酒店经营业务能使公司更有效地整合资源加快商业地产开发。（2）酒店管理公司剥离之后，有助于其融聚资源，加快专业化的发展速度，并为公司商业地产业务的发展提供更大的合作价值，增强公司持有的商业综合体的市场影响力，也为公司酒店物业资产的增值提供更有力的保障。
7、公司2012年营业收入具体情况及2013年度经营目标：
2013年3月2日公司对外披露了2012年年报，报告载明：（1）公司2012年度实现营业收入418,532万元，其中，房地产开发业务共实现营业收入313,725万元，占公司营业收入的74.96%； 物业管理业务共实现营业收入95,482万元，占公司营业收入的22.81%；其他服务业共实现营业收入9,325万元，占公司营业收入的2.23%。（2）2013年公司营业收入目标为60亿。相关公告已刊载于巨潮资讯网和《证券时报》。
8、公司地产业务毛利率较上年同期下降：
（1）房地产业务毛利率受地产项目土地成本、项目业态结构及市场环境等多重因素影响。（2）2012年公司房地产业务较上年同期下降3.17%，系2012年结转项目成本高于2011年结转项目成本所致。2012年公司地产项目结转产品主要为普通住宅，2011年公司地产项目结转产品主要为写字楼、商铺等利润较丰厚的产品。
9、公司2012年采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产对公司业绩的影响：
（1）2013年2月28日，公司第六届董事会第五十七次会议审议通过《关于投资性房地产公允价值处理的议案》，同意公司及下属企业所持有的投资性房地产2012年确认税前公允价值变动收益共计382,808,805.96元。其中2012年度以前已计入投资性房地产的房产计入公允价值变动收益13,463,806.00元，2012年度新增计入投资性房地产的房产包括赣州格兰云天国际酒店、成都中航城市广场项目九方购物中心和昆山中航城42号计入公允价值变动收益369,344,999.96元。（2）中联资产评估有限公司以“中联评报字【2013】第25号“评估报告对公司截止2012年12月31日的所有投资性房产的市场价值进行了评估，公司对2012年末投资性房产的公允价值的确认参照了该项评估报告结果。（3）具体情况详见公司于2013年3月2日刊登在巨潮资讯网和证券时报上的《第六届董事会第五十七次会议决议公告》，公告编号：2013-17。
10、公司对“国五条“的出台对地产行业的影响有什么判断：
（1）2013年2月20日，国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施。2013年3月25日晚间，广东省出台国五条调控政策的本土细化执行政策。这些房地产市场调控措施反映了政府对房地产市场调控的坚定决心，有利于房地产市场平稳健康长期可持续发展。（2）房地产调控措施对整个房地产市场必然会产生影响，然而具体措施落实对市场和不同房企的影响程度还需要具体分析和跟进，公司会持续关注并组织进行相关研究商讨。（3）公司会积极拓宽融资渠道、创新融资手段、提升专业能力、合理安排经营开发计划，保证所有项目建设和运营有序开展，力争实现2013年营业收入目标。
11、 公司有无考虑增发等市场融资计划：
市场融资受国家宏观政策、市场环境、公司自身等多重因素影响，作为上市公司会持续跟进资本市场动态统筹考虑。近期公司无相关计划。
12、 公司地产项目开发周期多长：
（1）地产项目开发周期受项目业态构成、地理环境、所在区域政策和市场环境等多重因素影响。（2）公司项目业态多样，各业态类项目的周期基本与行业标准开发周期保持一致，同时公司会综合考虑当地市场消化能力、公司资金情况等统筹确定项目开发周期。
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