调研问答全文
新华联 (000620) 2013-06-03
问：新华联地产发展已20多年，业绩规模增幅较慢，主要原因是什么？
答：新华联集团是一个多元化发展的集团，产业涉及化工、地产、矿业、酒业、金融、瓷业等多个板块。目前集团规模已近400亿，但板块之间的发展尚不平衡，房地产板块较国内一线标杆企业仍有很大的距离。但是，2009至2011三年间公司历经了借壳上市的艰辛过程，通过了证监会、国土部的重重考验，成为了政策调控以来第一家恢复上市的房地产企业。从某种意义上讲，这是对公司的管理模式、发展模式、盈利能力和可持续发展能力的一种肯定。同时，随着地产板块的成功上市，新华联集团明确提出了地产板块将成为集团今后重点发展的业务板块之一，必将在人力、物力和财力等各方面给予更大的支持。同时，公司全体员工将在董事会的领导下，通过自身努力，为在较短的时间内接近和达到一线房地产公司而奋斗，将以更好的业绩来回报股东。
问：公司提出战略转型，兼顾发展商业和文化旅游地产的初衷是什么？
答：2012年公司提出战略转型的新思路，初衷主要是考虑企业的长期可持续的发展、公司未来业绩的稳定增长。近几年普通住宅的销售受房地产调控政策的冲击较大，业绩波动也较大。如何实现上市公司业绩的稳定增长，保障全体股东们的利益，公司认为适度增加商业等自持物业的比重，兼顾开发文化旅游地产，获得相对稳定的资金回报是一个解决方案。与此同时，大力发展文化旅游事业也符合国家的产业政策。
问：请问，公司目前的自持物业有哪些？
答：公司的自持物业目前主要有新华联大厦、酒店及部分商业。酒店方面，有已投入运营的北京丽景湾国际酒店（五星级）和黄山新华联豪生大酒店，正在筹建的还有株洲、唐山、西宁、惠州等五星级酒店。同时，公司在西宁、银川、株洲、唐山等城市综合体项目均有一定规模的购物中心、专业市场等商业产品，可售可自持。
问：某种程度上讲，旅游地产在国内还属于发展培育期，请问公司转型发展文化旅游地产，有何规划？
答：鉴于国家房地产调控政策的影响，公司务实求变，提出了发展文化旅游地产的新思路。未来，公司将立足有历史文化底蕴的地区，在结合地方特有的文化元素和旅游自然资源的基础上，通过集结资深、优秀而又有创新性的文化团队，共同打造独具特色和富有竞争力的文化、旅游项目。目前，公司已在芜湖、炎陵、西宁等地设立项目公司着手文化旅游地产项目的筹建工作。同时，公司还投资5亿成立北京新华联文化旅游发展有限公司，将作为未来整合旗下文化、旅游地产资源的平台，进行统一管控。
问：投资文化旅游地产，资金规模大，请问公司如何解决资金投入问题？
答：我们要明确一点：公司此次战略转型，并不等于只关注文化旅游地产。公司仍将继续坚持住宅开发的核心产品地位，对于文化旅游地产的发展规模也会结合公司自身的发展情况控制在配比适度的范围之内。文化旅游地产资金量需求大，但公司会同步采取多项措施实现文旅地产的稳步发展。一方面，公司将继续加大力度实现住宅销售的回款，实现自有资金的回笼；同时公司也在进一步创新和丰富融资渠道，提升融资能力，实现外部的资金支持。此外，公司还可以依赖新华联集团强大的资金后盾，由大股东提供财务资助。
问：公司的拿地策略是什么？
答：新华联地产长期以来都坚持低成本扩张的拿地原则，而且前几年都踩准了行业景气的底谷获取了优资的资源，比如北京新华联运河湾项目等。此外，公司主要还是立足北京、上海等一线城市，有选择的进入经济发达地区的二、三线城市，综合考虑地区投资环境、经济发展水平、人均消费能力，兼顾产品开发与新华联发展模式的契合度等因素。
问：公司今年在北京有拿地计划吗？
答：有。去年，公司在顺义、平谷等地获得了较优质的地块，对未来几年业绩支撑提供了增长点。今年，公司在继续跟踪北京区域的相关地块，待条件成熟时会再拿新地。
问：公司如何进行成本控制？
答：成本控制是系统化工程。随着公司的不断发展，公司一直在坚持产品质量的前提下，逐步更新和完善成本管理。目前，公司已开始实施成本管理的全流程管控，全面覆盖土地储备、产品设计、开发建设、工程管理、推盘销售等各个环节。
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