调研问答全文
中航地产 (000043) 2013-07-12
投资者来公司进行调研，主要就公司现有战略发展情况、业绩情况、地产项目情况和资金情况等方面进行咨询，主要内容为：
1、公司股权结构：
中航国际控股股份有限公司直接持有公司22.35%股份，是公司第一大股东。
中国航空技术深圳有限公司，直接持有公司20.62%股份，并通过控制中航国际控股股份有限公司和深圳中航城发展有限公司间接持有公司29.52%股份，合计持有公司50.14%股份，是公司控股股东。
中国航空技术国际控股有限公司持有公司控股股东中国航空技术深圳有限公司100%股份，是公司实际控制人。
2、公司发展战略：
公司愿景：打造特色鲜明的、值得社会信赖的商业地产投资、发展和运营商。
发展目标：以商业地产为核心，快速复制“中航城“模式，通过商业开发运作能力的提升与积累，确立公司在商业地产领域的行业领先地位，实现跨越式发展。
公司目前聚焦城市综合体类产品，通过标志性产品的开发，建立产品模式并快速复制，关注品牌、竞争力，长期稳定发展。
3、公司集中商业运营模式：
2011 年6月3日，公司第六届董事会第十五次会议审议同意公司投资设立深圳中航九方资产管理有限公司（以下简称“九方公司“），作为公司旗下持有型商业物业的运营业务管理单元及资产管理平台。九方公司通过建立一套完整的集开发、筹备及运营于一体的商业地产项目运营管理体系，更好地实现公司在商业地产业务方面的发展目标。
公司在以往的项目开发建设中已有招商方面的人才和运营经验积累，在确定商业地产开发的战略定位后，公司从外部引进了专业人才。目前，公司拥有自身的运营团队，并逐步建立起一套完整的集开发、筹备及运营于一体的商业项目运营管理体系，有助于更好地实现公司在商业地产业务方面的发展目标。
4、公司拓展项目的方式、区域标准：
公司根据发展战略，结合公司规模，通过调研分析、市场考察，在保证公司现金流稳定以及现有项目的正常经营情况下进行相关拓展事项，并通过不断提高项目质量，增强品牌影响力来获取更多拓展优势。
未来公司将聚焦已进入区域的二、三线城市，同时在大城市的新兴区域中心和三、四线城市中心寻找城市综合体发展机会。
5、公司2013年项目拓展情况
（1）竞买获取贵阳项目：
2013年2月4日，公司在贵阳市公共资源阳光交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得贵阳G(12)152号地块、G(12)153号地块及G(12)154号地块的土地使用权，土地面积合计为642,812.5平方米，成交总价为人民币135,760万元。
宗地编号 土地坐落 出让面积
（平方米） 土地
用途 使用
年限 主要规划条件
G(12)152 金阳新区金阳南路与北京西路交叉口西南角 238,087.50 商业用地（含酒店）、商务、住宅 商业40年、住宅70年 容积率不大于1.65；建筑密度不大于30%；绿地率不小于35%；
G(12)153 云岩区、金阳新区，金阳南路与北京西路交叉口（A地块） 202,056.00 商业用地（含酒店）、商务、住宅 商业40年 容积率不小于1.0，不大于1.65；建筑密度不大于30%；绿地率不小于35%；
G(12)154 云岩区、金阳新区，金阳南路与北京西路交叉口（B地块） 202,669.00 商业用地（含酒店）、商务、住宅 商业40年 容积率不小于1.0，不大于1.65；建筑密度不大于30%；绿地率不小于35%；
（2）收购获取上海项目：
2013年4月17日，公司第六届董事会第六十一次会议审议同意中航城置业（上海）有限公司以人民币101,592万元的价格收购上海胜境置业有限公司（以下简称“胜境公司“）持有的上海市杨浦区新江湾城407街坊17丘项目土地使用权及地上建筑物所有权进行开发建设和经营管理。具体代建工作由公司全资子公司中航城置业（上海）有限公司（以下简称“中航城公司“）负责。目前，407街坊17丘项目已完成地下工程结构施工。
该项目位于上海市杨浦区新江湾城407街坊17丘，其四至范围为东至淞沪路，西至国通路，北至政高路，南至政立路，由胜境公司于2008年4月22日获取，用途为办公和商业，使用权类型为出让，土地使用年限为办公50年、商业40年。在建工程占地面积17,601.9平方米，总建筑面积100,675平方米，容积率4.0，其中计容总建筑面积70,407.6平方米，不计容建筑面积为30,267平方米，建筑密度40-50%，绿地率不小于15%，政高路与政立路沿线建筑限高50米，东侧淞沪路沿线建筑限高100米（转让的具体部位、面积最终以预测报告为准）。根据相关规划，该项目将建造三栋写字楼（A楼100米、B、C楼50米）及附属裙房和地下车库。
关于此次收购的具体情况详见公司于2013年4月18日刊登在巨潮资讯网和证券时报上的《关于中航城置业（上海）有限公司收购在建工程的公告》（公告编号：2013-35）。
6、公司2012年主营业务构成情况：
根据公司2012年度报告载明，2012年公司主营业务情况如下表所示：
营业收入 营业成本 毛利率(%) 占营业收入比重（%） 营业收入比上年同期增减（%） 营业成本比上年同期增减（%） 毛利率比上年同期增减（%）
分产品
地产业务 3,137,253,124.15 2,010,849,247.29 35.90% 74.96% 17.12% 23.21% -3.17%
物业管理业务 954,818,577.39 815,421,872.69 14.60% 22.81% 28.52% 30.81% -1.50%
其他服务业务 93,252,657.20 37,338,153.52 59.96% 2.23% -67.20% -42.91% -17.03%
合计 4,185,324,358.74 2,863,609,273.50 31.58% 100.00% 12.94% 23.38% -5.79%
7、2012年公司地产板块业务营业收入及成本情况：
根据公司2012年度报告载明，2012年公司地产板块业务营业收入及成本情况如下表所示：
地产板块（分业务类型） 主营业务收入 主营业务成本
房产销售 2,498,634,647.17 1,600,886,888.73
房地产出租 136,304,431.92 48,006,892.39
监理工程 5,941,743.00 ---
幕墙工程 413,971,123.14 361,400,548.89
技术服务 24,488,814.85 ---
代建政府项目 46,865,268.09 ----
施工收入 6,666,293.20 ----
其他 4,380,802.78 554,917.28
小计 3,137,253,124.15 2,010,849,247.29
8、公司2013年度经营目标，目前在售项目有哪些，公司自有项目和托管项目各哪些：
2013年3月2日，公司对外披露了2012年年报，报告对公司截至2012年年末自有项目基本情况及这些项目在2012年的销售情况和结转情况进行了详细说明；同时，报告载明2013年公司营业收入目标为60亿，公司将全力以赴争取完成该年度目标（2012年年度报告全文已刊载于巨潮资讯网）。
公司目前在售项目主要有：昆山中航城、昆山九方城、赣州中航公元、惠东中航元·屿海、上饶中航城、成都中航国际广场、江西九江中航城、新疆中航翡翠城和衡阳中航城市花园等项目。
目前公司自有项目有：昆山中航城、昆山九方城、赣州中航公元、惠东中航城、惠东巽寮湾项目、上饶中航城、成都中航国际广场、成都城市广场、天津九方城市广场、江西九江中航城、上海中航天盛广场、新疆中航翡翠城、衡阳中航城市花园和岳阳中航翡翠湾等项目。
目前公司托管项目有：深圳中航苑GM/H、O、D1、D2地块、深圳中航天逸花园、共青庐山云岭、共青酒店、北京四合院、北京奥体南、中航国际北京航空城项目等。
9、公司地产项目收入确认条件：
公司年报中对房地产销售收入确认条件作了明确说明：房地产销售以竣工验收合格并签订了不可逆转的销售合同、买方累计付款超过销售价格的50%以上或已办妥按揭作为确认收入的时点。
若已签订销售合同，但项目尚未竣工验收或购房人累计付款未超过销售价格的50%或未办妥按揭，将按照购房人实际支付金额计入预收账款科目。
10、2012年公司地产业务毛利率较上年同期下降原因：
（1）房地产业务毛利率受地产项目土地成本、项目业态结构及市场环境等多重因素影响。（2）2012年公司房地产业务较上年同期下降3.17%，系2012年结转项目成本高于2011年结转项目成本所致。2012年公司地产项目结转产品主要为普通住宅，2011年公司地产项目结转产品主要为写字楼、商铺等利润较丰厚的产品。
11、 公司地产项目开发周期多长：
（1）地产项目开发周期受项目业态构成、地理环境、所在区域政策和市场环境等多重因素影响。（2）公司项目业态多样，各不同类型业态的项目开发周期基本与行业标准开发周期保持一致，同时公司会综合考虑当地市场消化能力、公司资金情况等统筹确定项目开发周期。
12、公司地产项目分期影响因素：
公司地产项目分期主要结合项目自身情况，包括土地面积、业态构成、地理环境等；项目所处区域市场成熟度以及国家宏观政策和市场整体环境等各种可能影响项目开发建设以及销售的因素进行确定。
13、销售费用是否随着销售规模的扩张而提高：
销售规模扩大，原则上销售费用会随之增长，但是两者之间不构成必然的正向同比关系。
14、受托开发建设项目收入对公司业绩影响：
（1）2009年9月21日，公司与中国航空技术深圳有限公司、深圳中航城发展有限公司签订了《关于若干地产项目的委托经营管理协议》，公司受托开发和经营管理上述两家公司持有的多项与房地产开发业务相关的项目，并根据建成物业的销售或留存策略采取不同的方式按比例收取项目托管费用。
根据委托经营管理协议约定，项目托管费用计算方式为：建成物业是定位于销售的，托管费用按照当年销售回款额的4.2%在年末计算；建成物业是定位于留存的，以所对应物业的预计新增投资（预计新增投资根据经过双方确认的各项目动态成本于每年年末进行调整）的90%按项目建设周期平均分摊到每个季度，以每季度均摊额提取6%作为托管费用，每年计算一次。项目结束后，按实际新增投资总额的6%进行未结算部分托管费的清算。
托管项目所产生的费用可在项目直接列支，但需抵扣托管费用。原则上所有与项目人员相关的费用均需抵扣托管费用（具体情况详见2009年9月23日刊登在巨潮资讯网和证券时报上的《关于受托经营管理房地产项目的关联交易公告》，公告编号为：2009-59）。
（2）目前，受托建设管理地产项目产生的收入对公司业绩影响较小。
15、公司下属中航物业管理有限公司经营情况：
公司全资子公司中航物业管理有限公司（以下简称“中航物业“）是深圳乃至全国最早的物业管理公司之一，积累了丰富的物业管理经验，建立了一整套科学、先进、规范的物业管理规章制度。中航物业是中国物业管理行业首批国家一级资质企业、中国物业管理协会副会长单位、深圳知名品牌企业。2012年连续第五年入选“中国物业服务百强企业“名单，名列三甲，并以品牌价值超5亿的成绩入榜“2012中国物业服务优秀品牌企业“名单。2012年中航物业营业收入为1,031,262,048元。
中航物业除了为公司所开发的项目提供物业管理服务外，主要对外承揽政府、商业、酒店、金融、高校等优质物业。其业务范围遍及深圳、北京、上海、广州、济南、重庆、武汉、长沙、南昌、成都、郑州等全国二十多个城市，承揽政府、商业、金融、高校、住宅等项目170多个，管理面积超过2,000万平方米，业务辐射到珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域。
16、公司出于何种考虑剥离酒店经营管理业务：
2011年7月5日，公司2011年第三次临时股东大会审议通过了《关于公司转让深圳格兰云天酒店管理有限公司99.5%股权的议案》（相关公告已刊登在巨潮资讯网和证券时报上）。公司转让酒店经营管理业务原因主要为：
（1）2010年以来，国家不断加强对房地产公司的宏观调控，发展酒店业务资金投入巨大且回收期长，剥离酒店经营业务能使公司更有效地整合资源加快地产开发。（2）酒店管理公司剥离之后，有助于其融聚资源，加快专业化的发展速度，并为公司地产业务的发展提供更大的合作价值，增强公司持有的商业综合体的市场影响力，也为公司酒店物业资产的增值提供更有力的保障。
17、公司收购湖南省第一工程公司51%股权的目的：
2011年8月29日，第六届董事会第二十一次会议审议同意公司以人民币3,604.9503万元的价格收购湖南省第一工程公司（以下简称“湖南一建“）51%股权，中国航空技术国际工程有限公司以人民币1,731.7899万元的价格收购湖南一建24.5%股权，湖南省建筑工程集团总公司（以下简称“湖南建工“）保留持有湖南一建24.5%股权。2011年，该股权收购事项已完成，湖南一建更名为“中航建筑工程有限公司“。
公司受让湖南一建51%的股权，并以此公司为业务平台与湖南建工开展业务战略合作，一方面可以建立中航地产与湖南建工强强联合的产业链互补关系，在国内和国外工程承包、建筑安装、施工管理和房地产开发等方面开展全方位的业务合作，共同做大做强，另一方面有利于公司深度延伸地产业务产业链，提升地产项目运营效率。
18、南京中航工业科技城发展有限公司与公司的关系：
2009年6月26日，公司2009年第二次临时股东大会审议通过了公司第五届董事会第二十八次会议通过的《关于公司参与投资设立中航科技城（南京）发展有限公司的议案》，同意公司与金城集团有限公司、中国航空技术国际控股有限公司、中航投资控股有限公司共同投资设立中航科技城（南京）发展有限公司（经核准登记的公司名称为：南京中航工业科技城发展有限公司），由该公司负责中国航空科技城项目的开发、建设、运营及管理。该公司注册资本为人民币50,000万元，金城集团有限公司以现金出资人民币25,000万元，占50%股权，中国航空技术国际控股有限公司以现金出资人民币10,500万元，占21%股权，中航投资控股有限公司以现金出资人民币5,000万元，占10%股权，公司以现金出资人民币9,500万元，占19%股权。
中国航空工业集团公司决定在金城集团有限公司所在的江苏省南京市中山东路518号的地块上，开发建设中国航空科技城。公司参与该投资事项有利于发挥公司在“中航城“模式的城市综合体开发运营的经验与资源，实现企业优势互补、资源共享、品牌与实力提升的良好整合效果，进一步提升公司市场知名度，树立企业作为优质商业地产开发商、运营商的专业形象。
具体情况详见公司于2009年6月5日刊登在《证券时报》和巨潮资讯网的《第五届董事会第二十八次会议决议公告》（公告编号：2009-28）。
19、厦门紫金中航置业有限公司与公司的关系：
2011年9月23日，公司第六届董事会第二十三次会议审议同意公司与福建紫金房地产开发有限公司（以下简称“紫金地产“）、中国航空技术厦门有限公司（以下简称“厦门中航“）在厦门合资设立厦门紫金中航置业有限公司。合资公司的注册资本为人民币25,000万元。其中，紫金地产投资人民币12,500万元，占50%股权；公司投资人民币8,750万元，占35%股权；厦门中航投资人民币3,750万元，占15%股权。各投资方均以现金出资。公司和紫金地产、厦门中航设立合资公司，可有效地借助紫金集团和厦门中航在当地的各种资源优势，同时充分发挥公司的房地产行业经验，努力开拓新的区域市场，有利于提升公司的竞争实力
具体情况详见公司于2011年9月23日刊登在在巨潮资讯网和《证券时报》上的《关于参与投资设立厦门紫金中航置业有限公司的关联交易公告》（公告编号为2011-53）。
20、公司与中国航空技术国际控股有限公司、深圳市里城投资发展有限公司在深圳设立有限责任公司的目的：
2013年4月26日，公司第六届董事会第六十二次会议审议通过了《关于公司参股设立合资公司的议案》，公司拟与中国航空技术国际控股有限公司、深圳市里城投资发展有限公司在深圳设立有限责任公司（具体名称以工商注册为准，以下简称“合资公司“）。合资公司的注册资本为人民币200,000万元。其中，中国航空技术国际控股有限公司投资人民币100,000万元，占50%股权；公司投资人民币60,000万元，占30%股权；深圳市里城投资发展有限公司投资人民币40,000万元，占20%股权。
合资公司成立后，将主要从事住宅地产项目运营开发。公司通过参股，分享合资公司快速发展带来的收益。同时，合资公司将充分依托其专业力量，抓住市场机会努力发展，尽快使住宅地产开发运营能力达到行业一流，公司通过合作交流，能够促进整体地产开发能力的快速提升。公司参股合资企业，也为未来业务整合奠定基础，有利于上市公司长远发展。
具体情况详见公司于2013年4月27日刊登在巨潮资讯网和证券时报上的《关于参股设立合资公司的关联交易公告》（公告编号：2013-45）。
21、公司采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产变动损益计入什么科目，是否税后收入：
（1）公司2012年度报告中已载明： 2012年，公司采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益为382,808,805.96元，全部计入非经常性损益科目。（2）公司按照采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动损益的25%计提进入递延所得税负债科目，将在相关资产处置变现时进行缴税。
22、公司融资渠道有哪些：
公司积极筹措，通过多渠道融资，基本满足项目拓展和公司正常经营的资金需求。主要融资方式有获取银行开发贷、银行等金融机构借款、股权信托融资以及向股东及关联方借款。其中重要的融资事项均已按监管要求对外披露，相关公告均已刊载于巨潮资讯网和《证券时报》。
23、公司2007年和2009年增发相关情况介绍：
（1）2007年增发相关情况：
经2007年7月25日中国证券监督管理委员会证监发行字[2007]196号文核准，并经深圳证券交易所同意，公司由主承销商招商证券股份有限公司非公开发行人民币普通股（A股）不超过14,000万股，每股面值为人民币1.00元。募集资金总额不超过1,069,000,000.00元。发行对象包括中国航空技术进出口深圳公司及其关联公司, 以及证券投资基金管理公司等机构投资者。公司此次非公开发行将中国航空技术进出口深圳公司及其控制的关联企业与其他机构投资者的认股发行过程分为两次进行。
第一次发行：
公司向中国航空技术进出口深圳公司（现已更名为“中国航空技术深圳有限公司“）、深圳中航地产公司（现已更名为“深圳中航城发展有限公司“）、深圳中航集团股份有限公司（现已更名为“中航国际控股股份有限公司“）以每股7.52元的价格发行5,600万股股份。
中国航空技术进出口深圳公司以评估价合计为3,956.32万元的深圳市中航酒店管理有限公司30%的股权和深圳市中航物业管理有限公司19.04%的股权认购526.1063万股；深圳中航地产公司以评估价合计为11,988.85万元的新疆中航投资有限公司70%的股权和深圳市中航物业管理有限公司30.96%的股权认购1,594.2619万股；深圳中航集团股份有限公司以货币资金人民币261,668,311.36元认购3,479.6318万股。合计发行人民币普通股（A股）5,600万股，每股面值1.00元，每股实际发行价格为7.52元。第一次发行募集资金总额为人民币421,120,011.36元(货币资金261,668,311.36元+以上三项股权评估价15,945.17万元)。
第二次发行：
公司采用非公开发售方式向7家证券投资基金管理公司、证券公司、信托投资公司、财务公司、保险机构投资者等机构投资者发行人民币普通股（A股）2,699.5万股，每股面值1.00元，每股实际发行价格为24.00元，募集资金总额647,880,000.00元，扣除发行费用15,151,195.00元后，募集资金净额为人民币632,728,805.00元。
两次发行实际募集资金总额为1,069,000,011.36元, 扣除发行费用15,151,195.00元后，募集资金净额为人民币1,053,848,816.36元, 其中货币资金净额为894,397,116.36元,三项股权评估价为159,451,700.00元。
（2）2009年增发相关情况：
2009年9月4日,公司2009年第四次临时股东大会审议通过了公司第五届董事会第二十七次会议提议的《关于本次公司向特定对象非公开发行股票方案的议案》及公司第五届董事会第三十三次会议提议的《关于本次公司向特定对象非公开发行股票方案(修正案)的议案》。决议主要内容如下：
发行数量：公司此次非公开发行股份数量为248,163,812股。
发行对象：此次非公开发行的特定对象为中国航空技术国际控股有限公司（以下简称“中航国际“）、公司控股股东中国航空技术深圳有限公司（以下简称“深圳中航“），共发行248,163,812股，募集资金总额为约22.06亿元。
认购方式：中航国际以现金10亿元认购112,485,939股；深圳中航以其持有的评估值为60,617.63万元的深圳市中航华城置业发展有限公司（以下简称“华城置业“）100%的股权认购68,186,310股，以对本公司的6亿元债权认购67,491,563股。
公司2009年第四次临时股东大会审议通过的2009年增发方案的决议有效期为一年；2010年9月，股东大会决议有效期到期，公司2009年非公开发行股票方案自动失效。
24、公司有无考虑增发等市场融资计划：
通过资本市场融资实现快速发展对上市公司有重要意义，但市场融资受国家宏观政策、市场环境、公司自身等多重因素影响，作为上市公司会持续跟进资本市场动态统筹考虑。未来公司若有相关的融资计划，将按监管要求及时履行决策程序并对外披露。
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