调研问答全文
阳 光 城 (000671) 2013-10-16
公司主要介绍了2013年前三季度销售情况以及未来的发展战略。
根据CRIC中国房地产测评中心，2013年前三季度公司销售进入TOP50；2013年10月16日，公司在指定信息披露媒体披露了三季度业绩预告，2013 年1-9月份实现归属于上市公司股东的净利润预计比上年同期增长30%～40%。公司未来将继续坚持以下的发展战略：1、高周转加低成本。第二、丰富产品线加精选城市。第三 、扁平化加青年近卫军。第四、股加债，健康融资。第五、信息对称加评价到位。
详细情况如下：
1、A：阳光城一直坚守的是低成本和高周转，在土地成本不断攀高的情况下，阳光城是如何保证低成本和高周转，如何保证利润率呢？
Q：这是很有挑战的问题，我们是低成本，低成本到每一个细节，土地、资金、研发、总包、中包、各条线，包括我们人力资源，我们很简单，因为低成本，所以我们可以有更多的空间拿一些看似比较贵的地。再加上高周转，我们这个土地稍微可以给一点溢价，但是前提是这个项目能够赚钱。其次，不能简单的看这块地溢价高不高，多少倍溢价，而是看售价和地价等更多方面。第一个是拿地，第二个是定位，第三个是销售。这三个结合在一起会支持我们高周转。低成本也不是绝对意义上所有东西都是低，我们非常重视产生个人人均的效能，在这个前提下加周转、加低成本，我们可以轻松的应对。
2、A：阳光城在自贸区的发展战略是什么？根据自贸区一系列的政策，我们会推出一些相应的什么产品呢？
Q：说是我们在自贸区有什么战略选择，这其实是个误会，我们不是刻意的，我们布局这个城市的时候更多是跟踪这个产业，我们对一个城市的解读是关注很多东西，高净值人群的流向，高成长性人群的流向，我们战略所置的位置恰好遇到了，这两个项目特别好，连续在地铁站点上，跟自贸区只有一站地到两站地的范围内，更好是这两个项目是商业，我不能说未来它会有多么好，但是我相信28平方公里对中国自贸区实验来讲是偏小，有没有可能扩容，这个我不敢说，假设扩容我们又是自贸区内的东西，自贸区吸附那么庞大的人口，这么多人以后的生活配套、居住配套、消费都是不可估量的，这两个项目我们目前准备销售，给大家一些机会。
3、A：第三个问题，根据业内的介绍，现在上海高端的购买力已经消耗的差不多了，在今年前十个月做了一个统计，上海主要成交的住宅价格是在总价300万以内的，这是不是意味着购买力仍然是非常有限的呢？根据这样的特点我们阳光城接下来会推出什么样的产品呢？
Q：这个东西在我们研究之内，我们也在关注，对上海而言更明显感觉到，有很多人在能承受单价的时候无法承受总价。所以适合的产品一定是符合某些高净值的首改，或者高净值的首置，这种的在未来中国会越来越多，对居住而言中国家庭已经发生很大的变化，大部分家庭3个人都不到，什么样的产品适合他？他们需要什么？他们需要更精致更有品质感的。还有一点，所谓的精选城市，这跟购买总价是有关系的，这也是我们未来的关注点和方向。
4、A：第四个问题，公司未来在上海的战略布局是怎样的？从嘉定到外高桥再到浦东拿地，未来阳光城在上海拿地的策略是什么？
Q：我们不是因为知道国家有自贸区我们才进驻，我们是一个产业，我们有一个小团队，合作很多年了，对城市基因做一些分析。在自贸区很多智库，美国的智库研究中国的政策，是通过频率最高的词做研究的，上半年的时候我听一个美国的朋友说城镇化是中国所有主流媒体最多的一个词，这段时间你们就可以看肯定是自贸区，自贸区以前最频繁的词是哪个呢？大虹桥，可是现在还提吗？那个地区还值得大家抢吗？这都是问题，大家可以想，难道虹桥就不值得了吗？最后还是要看产业，对上海的布局绝对不会因为哪个题材我们去追，下一步在上海我们还会大面积铺，上海是超过3000万人口的城市，这么大的市场在才有多少，上海只要有新的增长点一定可以进入。若干年以前我在另外一家公司，那时候我是第二个进到新江湾的，那时候我们卖到6600，那时候有人说那个地方怎么能去呢？我当时就告诉大家，那不是杨浦的新江湾，那是上海的新江湾，那里有复旦，那里始终让我觉得是在斯坦福边上的一个小地方，放开这个眼光去看，去研究上海的产业，那时候在上海的布局就不是简单的捡漏。
5、A：因为之前一系列限购限贷的政策，在去年的时候有很多房地产企业都开始转战三四线城市，从去年开始它们又开始回归一二线城市，二且开始开拓商业地产，阳光城作为一个要面临突破的企业，未来的发展机会在哪里？
陈凯：这个问题太好了，我们做过一个课题，围绕大城市小城镇的一些小项目，大家都进一二线，我们也进一二线，但是也不放弃三四线，但是这些三四线要认真选择，地产将来最大的就是分化，城市分化、政策肯定也会分化，企业也会分化，产品也会分化，什么样的企业做什么样的产品，一定不是说你这个行那个就不行，你进三四线一定要知道它的逻辑是什么。主流上我们仅仅围绕一二线，围绕长三角围绕上海，可是我们不放弃，一二线好的时候我们对三四线更要研究一下。
6、Q：公司之前有一个定向增发资本方案，现在进行的怎么样了？公司怎么平衡资金压力的问题？
A：阳光城从昔日名不见经传的“丑小鸭“，到“黑马“，再到今日的“白马“，今天能够进入TOP50，并会向TOP20迈进，踏上新的征程，公司每个人都很激动。阳光城这个企业这10几年来向资本市场投资人现金分红已经超过几个多亿，但没有向资本市场募过一分钱。如果这次再融资成功了，对于我们提高资本实力、增强公司未来发展潜力，为公司在行业调整期进行低成本扩张提供有利条件，同时又为我们加快项目开发和销售资金回笼，通过这次再融资，我们将极大改善自身资本结构，降低资产负债率，减少财务风险，提高盈利能力和抗风险能力，这为我们实施股加债战略是一个很好的重要的平衡和杠杆。
7、Q：公司有提到三四线城市不是说不能进入，考虑的是进入之后背后的逻辑是什么，阳光城在这方面是怎么筛选的？
A：这个问题很好，现在来看我们还是精选城市，围绕刚才说的几个大的点，上海、福州、厦门、西安，精选三四线城市是在这个基础上，围绕它。其次这三四线城市具体项目的选择还是靠周转，周转不起来我们还不会简单的进，这两个逻辑，一个是依附于我们现在精选重量级的城市，能够产生50、100亿的产值，其次所选的城市是要高周转的。
IR数据平台
