调研问答全文
新华联 (000620) 2013-11-07
一、 各机构投资者代表参观了公司总部，了解公司发展的历史和概况。
二、 在本次机构投资者联合调研会议上，公司副总经理杭冠宇首先分别就项目概况、开发建设情况、自持物业概况、土地储备情况以及销售情况等五个方面进行了介绍。机构投资者代表分别就关心的问题与公司高管人员进行了深入的交流。
（一） 问：在面对国家对房地产行业日益趋紧的宏观调控下，目前市场上存在一种看法：认为一线城市房价会保持上升的态势，二三线城市可能会下降，公司是什么看法？
答：1，决定商品房价格的因素：土地出让成本+建安成本+地产商利润。目前某些二三线城市的房价腰斩，是由于当时的房价畸高所致。我们认为优秀的地产商的定价策略应综合考虑各种因素，特别是市场情况，不能一味追求高额利润。公司也是秉承这样的经营策略。同时，伴随国民收入的提高，各种成本也随之提高，加上城镇化进程的因素，公司认为，从中长期来看，房价也将随着国家经济的发展有着稳定上升的态势。
2、就目前公司开发的项目讲，分布在二、三线城市区域的主要是养生、度假、投资型的文旅产品，比如炎陵神农谷、芜湖老街项目。拿在售的黄山纳尼亚小镇项目为例，该项目的土地成本较低，销售总价较低，主要客群集中在杭州、南京、上海，辐射范围较广，市场反应较好，所以从市场的回馈来看，公司分布在二三线城市的项目是安全的。
3、从公司近期发展来讲，公司借助多年来形成的影响力侧重在一二线城市进行土地储备，比如在北京平谷、上海、天津，今年都有新的拓展，同时，公司在形成一线城市的核心竞争优势的基础上，在二三线城市有选择地扩张。
（二） 问：近期，公司确认参与发起民营银行，公司参与发起的想法是什么？
答：1、公司参与发起民营银行基本情况是：湖南省人民政府正式行文向国务院请示，由公司作为共同发起人之一成立民营银行，该事项尚需得到国务院的批准。
同时，公司下属全资子公司持有长沙银行4.48%的股份，2012年和今年上半年都为公司贡献了可观的利润。
2、公司参与民营银行业务有着深远的意义：
（1）房地产业是资金密集型行业，房地产行业跟金融行业的关系也十分密切，涉足银行业对主业的发展有很大的帮助；
（2）目前银行业发展前景良好，可为公司带来的新的利润增长点；
（3）公司多元化投资对增强核心竞争力，分散风险都是有好处的；
基于以上几点，我们对于参与设立民营银行还是看好的。
（三） 请介绍下公司的销售情况如何？
答：截至2013年9月30日，公司总可售面积（预售证面积）103.77万平米，累计销售面积71.96万平米，今年前三季度销售面积为20.44万平米，今年北京运河湾项目即将清盘，明年将有北京平谷、顺义、武汉、上海和芜湖等项目投入销售，力争公司销售收入在明年有更加显著的增长。
（四） 请介绍下公司土地储备的布局和体量？
答：公司成功上市对公司项目拓展是很大的促进和飞跃。仅从年初到现在，公司新增土地储备133.78万平米，规划总建筑面积172.60万平米。
目前公司的项目分布在西北部、东北部、西部、中东部地区，也确立了以北京、上海为中心的发展布局，今后随着公司项目的增加，将划分为南北片区进行管理。重点发展可带来较高利润回报的北上广深等一线城市的土地储备，有选择地进入可带来较多产品量的二三线城市的土地储备。
（五） 公司资金是如何筹措的？主要方式主要有几种？未来融资方式会有哪些方向？
答：在2010-2012年，资金主要来自于销售回款、银行贷款等渠道。今年我们也尝试了多种形式的融资方式，来解决企业发展过程中的资金压力问题。例如今年上半年有一个比较大的融资项目--上海虹桥项目，通过与汇添富合作，采取创新性的资管计划成功为公司募集资金。
未来公司融资会有两个方向：
1、 继续保持较为良好的资本结构的态势，公司将通过非公开发行等形式从资本市场上募集资金。
2、 引入低成本融资形式，比如探讨公司债、中期票据或境外发债等形式。
这些形式是比较低成本的融资模式，也是销售回款之外的资金来源，另外，不排除运用信托或者类信托等融资模式作为补充。
总之，公司融资的原则，一是公司可承担的资金成本，二是公司可控的资金风险，在秉承这两个原则的前提下，公司多渠道、多元化地融通资金。
（六） 公司项目整体开发的进度是怎样？
答：公司既定方针是快速发展的模式，今年的开复工面积将达到300余万平米,明后年将继续保持稳定增长的态势。
每个项目的开发速度本着稳健发展的开发基调，每个项目的开发周期基本上是2年左右，同时不同业态和区域开发周期长短不一，低密度业态产品在18个月左右，高层建筑、五星级酒店等较为复杂的业态产品开发周期在2年左右，总体来说，公司开发速度符合公司既定方针。
公司今年全面实施全流程计划管控制度，用严密的制度、流程保证各项目的计划全面实现。
（七） 请详细介绍下公司文化旅游地产的分布情况，发展思路？
答：从住宅性转型到自持商业又转型到文化旅游地产是房地产界的新动向，也是国家政府提倡的地产开发的模式。国内大型地产商也在陆续尝试。目前，公司文化旅游地产项目有三个，各自的模式分别介绍如下：
（一）芜湖老街文化旅游项目
位于芜湖市鸠江区城东新区核心位置，规划建设海洋馆、五星级酒店、奥特莱斯、文化老街、中江书院、大宅及高端住宅等产品。该项目主要特色有：
1、海洋公园，将吸引大量游客，成为城市文化旅游新地标
2、 渔人码头，提供更多的亲水机会与消费热点
3、 奥特莱斯，成为城市新的消费热点
（二）长沙望城铜官窑国际文化旅游度假区
位于长沙市望城区湘江综合枢纽至铜官窑的滨江区域，本项目将规划成为集旅游、艺术、人文、商业、餐饮、居住为一体的多功能综合特色历史文化旅游项目。该项目主要特色有：
1、 打造中心湖，用水系、广场等沟通“中心湖“与“湘江“，体现湖湘文化意境
2、 沿湘江城市主要界面布置三大公共建筑：文化演艺中心，望江楼，酒店
（三）炎陵神农谷国家文化旅游度假区
位于湖南株洲炎陵县神农谷旅游景区内，利用得天独厚的地理天然资源，开发建设含原生态五星级酒店、博物馆、演艺中心、艺术家创作基地等系列高端文化旅游、健康养生综合项目。 该项目主要特色有：
1、产业内容丰富：文化创意、度假旅游、健康养生、休闲农业。
2、依山傍水的欧式小镇。
3、功能配置合理：星级酒店群落、文化创意工坊、文化休闲街区、艺术家天地、企业家会所、长寿村、百草园等。
总之，公司文旅地产项目取得了各级政府的支持，公司文旅项目的规划建设切合当前市场和人文的需求，文旅地产建设将更进一步提升城市品质，实现社会与企业的共赢，同时公司正全力推进公司文旅项目的开发建设，争取在两年内形成一定规模。
IR数据平台
