调研问答全文
新华联 (000620) 2014-01-13
一、 首先，在本次机构投资者联合调研会议上，杭冠宇副总经理就公司发展、项目开发建设及战略发展等情况进行了简要介绍。
二、 机构投资者代表分别就关心的问题与公司高管人员进行了深入的交流。
（一） 问：我们想着重了解下公司战略转型的具体内容？
答：公司董事会从2011年就开始着重考虑战略转型，并前瞻性地提出了从单一开发（住宅地产）向多元开发（住宅地产+商业地产+文化旅游地产）的战略转型， 充分发挥住、商、旅多业态的综合协同效应， 实现从单一住宅“开发商“向不动产“运营商“、“服务商“的转变，从而进一步实现股东长期回报，并达成长期发展的企业愿景。
（二） 问：最近，公司公告打算进军马来西亚和韩国房地产开发市场，请问公司对两项海外投资投资决策的过程？进行海外投资的有有利条件？对公司发展有何意义？两个海外项目的开发进度？
答：1、公司每一个项目投资均经过公司管理团队进行严格的、多次的实地考察以及可行性研究。马来西亚项目和韩国项目分别从2013年3月份和10月份就开始接洽，先后派出多组考察团队进行先期考察，分别对地理环境、当地政策、销售市场、成本测算等进行充分地考察、论证、调研等可行性研究，再经过总经理办公会讨论一致通过，于近期提交董事会审议通过。
2、目前，大型房企已跃跃欲试，纷纷进入海外进行扩张，从事境外房地产开发业务。公司进行海外投资有以下有利条件：
（1）政策方面：马来西亚和韩国当地的房地产政策较国内宽松，其优惠政策为外国人置业提供了有利条件；
马来西亚：“我的第二家园计划“为具备资格的外国人提供长达十年的自由出入签证，此签证到期后可继续更新。
韩国：韩国免签政策、投资移民政策等鼓励政策。
（2）土地成本方面:土地成本较国内更有优势；
（3）融资环境方面：当地的金融环境较为宽松，公司融资较为有利；
（4）开发条件方面：开发条件及配套设施较国内完备。
基于以上几点有利因素，我们还是看好本次两个海外项目的投资。
3、马来西亚和韩国项目投资对公司发展的意义有：
（1）本次境外投资，是公司国际化发展战略规划的第一步，同时也是进军海外文化旅游地产的尝试；
（2）将全面提升公司品牌形象，从而进一步提升核心竞争力和行业地位。
（3）如果本次拟投资项目能稳步推进，不仅分散经营风险，还会成为公司未来新的利润增长点，对公司的可持续发展产生积极意义。
4、公司将在2014年重点进行两个项目在国内和当地政府部门（马来西亚/韩国）的审批，在审批完毕后再进行详细规划，进而进行开发建设并适时销售。
马来西亚项目定位是高端的综合居住区，韩国项目定位是文化旅游项目，业态较为丰富，未来拟开发建设锦绣山庄国际度假村，主要包括旅游酒店、度假公寓、商业中心、娱乐城、别墅及其附属设施等（具体以当地政府部门审批为准），成为“愿意去、留得住“的多业态综合性的旅游小镇。
我们将根据我国和韩国当地政府的法律法规要求办理相关审批手续，并将根据具体进展情况，进行信息披露。
（三） 看公司目前开发建设的项目，资金需求很大，请问在资金获取方面的措施？
答：首先，公司将在2014年全面提升强势营销能力，重点加大销售力度，提高销售回款总额；
同时，广扩渠道，将通过非公开发行等形式从资本市场上募集资金，继续保持较为良好的资本结构的态势；探讨公司债、中期票据或境外发债等形式，引入低成本融资形式。另外，不排除运用信托或者类信托等融资模式作为补充。
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