调研问答全文
华联控股 (000036) 2014-01-24
本次投资者关系活动的主要内容包括：公司更新项目进展及其相关事宜，具体内容如下：
一、 公司在深圳的几个城市更新项目的进展，投资者未来可关注的主要节点有哪些？
1、更新项目情况
公司在深圳的城市更新项目主要包括：宝安区“新安27区华联片区“、南山区“华联工业园A、B区“等三个项目。
(1) 宝安区“新安27区华联片区“
该项目总投资约29亿元，计容积率建筑面积197,024平方米，其中住宅158,300平方米(含保障性住房25,280平方米、物业管理用房394平方米)，商业23,724平方米，商务公寓15,000平方米。
该项目被列为深圳市2013年度重大项目，通过了建设工程设计方案审批，获得了建设用地规划许可证，完成了规划建设设计和临建搭设，正在开展基坑支护工程施工。
近日，公司与深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局签署《深圳市土地使用权出让合同》，该地块核定的土地使用权出让金、土地开发金和市政配套设施金合计12.67亿元。公司已经按照该合同约定，使用自有资金缴付了首期款3.92亿元。根据该合同要求，宝安区“新安27区华联片区“需在2017年1月前完成竣工验收。
有关该项目的具体情况，可查阅公司于2014年1月16日刊登的《关于“宝安区新安27区华联片区“更新项目的进展公告》。
(2) 南山区“华联工业园B区“更新项目
该项目占地5.11万平方米，该更新项目已获得深圳市政府批准，被纳入深圳市规划和国土资源委员会制定的《2012年深圳市城市更新单元计划第四批计划》。本次更新方向拟为工业等功能，其中公共利益项目等用地不小于7,700平方米。目前已编制了专项规划方案，正在办理申报手续，按照公司申报计划，该更新项目拟计容积率建筑面积约25-30万平方米(具体以政府核定为准)。
有关该项目立项获批情况，可查阅公司于2012年12月13日刊登的《关于申报的“华联B区更新单元“项目进展公告》。
(3) 南山区“华联工业园A区“更新项目
该项目占地约7万平方米(含下属企业)，由于该更新项目拟与周边地块综合考虑发展，涉及第三方产权单位的权益，各方暂没有就合作开发方案达成一致意见，目前仍在协商当中。
2、投资者关注的主要节点
结合投资者电话及书面咨询情况，我们认为投资者对城市更新项目关注的主要节点：一是更新项目立项计划能否获批及获批方向(工改住或工改工)；二是专项规划申报与核准情况，了解项目计容积率建筑面积的规模；三是土地出让金的核定情况，结合可计容积率建筑面积，了解每单位的土地成本；四是项目开工奠基时间及预计竣工时间，了解销售及产生效益的时间。
二、 宝安区“新安27区华联片区“等更新项目的特点和优势？
我们认为，公司更新项目的特点和优势在于：一是公司更新地块都分别集中在公司或控股子公司名下，产权单一，有利于立项、申报和总体规划；其次是更新项目无需履行招牌挂程序，地价由政府核定并享受八五折优惠，利于成本控制；三是土地价款可以分期免息支付，利于减缓企业短期的现金流压力。
公司三个更新项目都位于深圳西边，紧邻前海新区。目前深圳往西方向的沿海高速已经开通，前海经济开发区、宝安机场、建设当中的宝安大铲湾码头等都坐落在的西面，深圳经济中心正在呈现西移、西进趋势，对公司正在启动和筹划的更新项目来说，也许是一个很好的机遇。
需要特别提请关注的是：更新项目从立项及获批、专项规划申报、土地价格核定等需要履行严格的审批程序、耗时较长，加上建设与销售，整个项目运作下来的时间周期较长。
三、 公司在城市更新方面的经验优势有哪些？
公司2006年起已开始前瞻性启动更新项目方面的相关工作，特别是对存量工业用地的其他产权方进行了整合，通过兼并、收购和整合，尽量做到产权单一化，有利于日后的立项、申报；其次是密切关注深圳市城市更新办法的拟定及修订情况，提前做好了更新项目研究、立项申报计划等工作；2009年12月《深圳市城市更新办法》正式实施后，公司立即向深圳市有关主管机构上报了更新项目的立项计划，使得公司的宝安区“新安27区华联片区“项目顺利进入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》。
四、 现场参观情况
参观了宝安区“新安27区华联片区“工地、南山区“华联工业园A、B区“等地块现场和“城市山林“项目，并对上述现场进行了摄像。
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