调研问答全文
华侨城Ａ (000069) 2014-03-14
1. 对于主题公园人均入园消费和入园重复率，公司有没有相应的提高计划？
姚军：人均消费是体现主题公园运营能力的重要指标之一，只有通过丰富的游乐产品和旅游消费品来激发游客入园的消费增长，才能提升公司的整体收入。以欢乐谷主题公园为例，2010年、2011年人均消费115元左右，2012、2013这两年人均消费增加到125元左右，增长幅度可观。
根据几年前的统计数据，欢乐谷主题公园的重游率一般可达到30%-40%。但是像武汉欢乐谷、天津欢乐谷这样的新公园因首次入园的游客较多，所以无法统计重游率。未来公司将通过各种运营手段来激发游客重游热情，包括在产品上的提升和完善，公司将更注重亲子游的需求，从而进一步提高重游率。例如北京欢乐谷增加了一个新区--欢乐时光区、上海欢乐谷正在新建的欢乐海洋的主题区，主要对象均为家庭游。
2. 如何应对长隆、万达等竞争者的竞争？
姚军：从锦绣中华开业至今，公司无时无刻不面临市场竞争，而且目前竞争越来越激烈。2005年香港迪士尼开业时，公司在经过细致的分析研究后，认为公司在面对迪士尼这样的景区需要有差异化的运营和发展策略。实际情况是，香港迪士尼开业第一年、第二年都没有完成预期，恰恰在那个时间段深圳欢乐谷的游客量与往年相比有明显增长，海洋公园游客量也增长明显。迪士尼的产品比较侧重温和的项目，而华侨城建设的欢乐谷是让更多的中国人去游玩，因为它是中国人的公园。我们的产品定位是十几至三十几岁的游客都能够在欢乐谷找到各自喜欢的项目。同时，公司在全国布点布局，以面对点的应对市场的竞争变革。
3. 2014年整个新推的货值、2013年底留存的货值大概有多少？因为2014年的地产情况可能比2013年要差一些，在去化率方面公司会以什么样的形式去应对？
张立勇： 2014年公司货值与公司今年开工和准备推向市场的计划量是紧密相关的。公司在2014年加大了开工数量，接近100万平方米左右。货值需要根据竣工情况来推算，预计有200-250亿元左右，当然最终的数量要按今年推出具体的市场价值来估算。2013年公司坚持了快节奏推盘，留下的货值较往年少了很多，具体数据可查阅年报信息。
4. 公司增加土地储备的方式是什么样的？是通过招拍挂去拿地吗？有没有具体计划？
张立勇：公司坚持在一、二线城市布点布局策略。一、二线城市市场比较稳定，供求结构也比较健康，所以，未来公司将在一、二线城市凭借公司的开发综合能力和品牌来获取土地资源。同时，在一、二线城市公司也会关注通过关于短平快项目的招拍挂方式获取土地资源。
5. 公司2012年、2013年已经实现了融资前现金流有100个亿的净流入，大概净流入，负债率也在不断地下降，公司对2014年的展望以及2014年资本支出的计划?
张立勇：去年公司的现金流得到了很好的改善，随着2014年推盘节奏的加快，资金得以快速回笼，相信2014年整个公司的现金流会得到更好的改善。公司一直把资产负债率作为非常关注的重点问题，负债率不会有更大的突破或者出现比较坏的情况。
6. 公司在一线城市的土地储备，像北京已经比较少了，我们在一线城市在增加土地储备方面会有什么样的计划吗？
张立勇：公司的策略就是准备在一、二线城市增加土地储备。
7. 公司市值能不能从机制方层面有一个更大的探索或积极的推进？
侯松容：目前公司的估值从PE来看是按地产估值，现在市场对于地产公司的估值普通较低。但实际上华侨城是旅游文化+地产的公司，旅游文化更是作为主营业务当中非常重要的旗帜型板块。公司将旅游文化和地产整合在一块，是一个造城的概念，将符合的多元产品整体呈现到消费者面前。在此情况下，公司销售的很大程度上不是一个简单单一的产品，而是结合公司业务的复合性、整装性，使得它可以打包起来变成一个完整的生活方式。
8. 华侨城各方面的业务中多引入一些互联网企业的思维？华侨城如何通过改进旅游、地产等系列产品从而让市场将公司从传统的地产企业当中分离出来？
侯松容：互联网思维中注重的“消费者体验“是大家的共识。其实消费者体验不仅仅是产品生产出来之后的消费者反馈，在很多行业甚至已经做到了消费者在产品设计、产品定义的时候就参与进来，例如开放式汽车的发展。由此可见未来在房地产和旅游领域都会有开放式的发展趋势。
华侨城的智慧景区是通过wifi覆盖景区，实现在园游客以及离园游客的互动。利用这样的机制最快速的获取消费者反馈，从而进一步提升产品、服务和管理。
9. 华侨城地产产品是在市场上是有高端定位的，是否在智能家居方面有一些新的尝试？华侨城在提高附加值方面这方面能不能让市场看到一些亮点？
侯松容：华侨城的地产项目始终贯彻体验性的思维就是一种互联网思维。下一步对消费者体验的改善除了继续来自于规划、园林等等之外，还会有很大一部分来自于物联网技术、互联网技术的使用。
互联网思维的另一个体现是平台模式。华侨城在这方面很有优势，2013年我们已拥有2900多万游客，而且随着我们不断建设新公园以及不断提升原有公园的产品和服务，游客人数将不断增加，在客源方面可挖掘的空间很大。早在公司提出倍增计划时，就旨在在门票收入继续提升的情况下挖掘入园之后的二次消费，把这3000万人，将来还会变得4000万、5000万人的价值更大的发挥出来。通过做大平台，从而在平台上找到增值获利的空间，就是华侨城互联网思维的体现之一。
10. 公司对未来分红率的看法如何？
陈跃华：公司近三年来执行了比较稳定的分红政策，三年内分红比例占当年净利润的比例分别为6.13%、10.56%、13.22%，每年都逐步提升。今年在资金情况非常偏紧的情况下，公司依然保持10送0.7元的分红水平，总的分红现金接近5.2亿元，这也是公司作为对投资者的回报，并提供一个稳定的现金分红政策。近几年来，文化旅游行业迎来飞速发展的黄金机遇期，公司正处于业务资源充沛、经营潜力巨大的发展阶段。在坚持每年现金分红回报投资者的前提下，公司需要将利润的大部分用来继续进行投资，为实现未来更好的发展奠定基础。
11. 智慧景区建设在增加在园和离园游客互动的现有举措?
陈跃华：关于智慧景区，我们一方面希望增加游客的体验，另一方面是为挖掘如何为游客提供长期价值和需求而建立的一个平台。去年在智慧景区的建设方面，实现了免费wifi全覆盖所有的欢乐谷景区，为游客提供方便。
此外，对于移动终端，如手机的APP开发，我们在上海欢乐谷首先试用了手机的APP1.0版本，在此版本上可以实现智慧景区的导游、导览、导购、导航等功能。除了尝试提高游客体验以外，公司希望在这个平台上开发更多的增值服务，包括游戏以及由在园游客形成互动社区。随着人数不断增加，公司未来会在此基础上开发更多的应用功能。
12. 财报里有3个亿的旅游度假区奖金，希望各位领导给介绍一下情况。
张立勇：天津华侨城项目于2009年起建设，已于2013年7月份开业。开业之后对项目所在地--天津东丽湖的当地经济起到明显的拉动作用，因此当地政府给予了公司3亿元以资鼓励。
13. 这个奖励除了天津以外别的地方有没有？这种奖励是持续性的奖励，周期性的奖励或者是一次性的奖励？
张立勇：目前只有天津项目有，是否会持续将根据公司后续的投资情况而定，这存在着一定的不确定性。
14. 欢乐海岸现在运营情况怎么样？后面的发展计划是什么样的？
张立勇：欢乐海岸模式是多业态的组合，其中涵盖商业、酒店、娱乐、度假公寓以及公共设施。从长远来看，可能最终还是靠租金的回收为主。去年欢乐海岸商业不断有新商铺开业，出租率、经营情况较为乐观。但正因为是多业态组合模式的，所以更需要时间来培育。
从目前的测算来讲，欢乐海岸的经营情况良好，而且全国各地都对这种模式非常感兴趣，纷纷要求复制欢乐海岸模式，公司也在加紧研究可行性。将欢乐海岸的模式复制到全国，这将作为公司未来的增长点来考虑。
15. 公司今年的利润增速低于市场预期，未来如何保证利润持续、稳定的增长？下一次公司会不会配合整个国家的国企改革的形势，推出新的计划？
侯松容：公司2013年的利润较2012年有了一个适度的增长，2014年不管是房地产业务方面还是旅游业务方面都将会有进一步的增长，很大程度上外延式扩张是一个主要手段，当然，内部挖潜也非常重要。
对于公司下一步的发展来说，一个是全球配置的问题。因为公司作为一全国性公司发展到现在，目前已进驻十四、五个城市。关于公司进一步的发展，对于公司已经成熟的产品线和商业模式，公司自然要去谋求和寻找更新、更大的市场空间，所以发展到一定程度去迈向国际化是必然的。公司很早就设立了香港华侨城这个公司，随后搭建华侨城亚洲这个平台，在资本市场上特别是融资方面，已经实施了相当程度的国际化的具体举措，未来的项目发展也将会持续探讨这方面的可能性。从全球范围看，任何时候都会发现不同地方的资产会具有不同的收益和风险配置，具有明显的地区和国别差距。在这种情况下，如果在发展当中谋求更有利的国际配置是非常有意义的，公司正在积极探讨这方面问题。
现在面对国内外的同业竞争，公司着重明晰并发挥自身优势：第一个优势是多产品线的业务布局，除了以欢乐谷为代表的主题公园之外，我们还有以东部华侨城为代表的生态旅游，以及以欢乐海岸为代表的都市娱乐。公司需要进一步发挥多产品线优势，进一步拓展新的产品线。一方面是需要不断地通过自身的创新和发展，另一方面就是通过并购的方式，这也是公司未来希望能够有所作为的一个点。
第二个优势，公司已经在国内构建了多点的经营格局。通过多点运作，实现相当一部分游客可在自家门口消费。同时，公司不断获取新项目，例如去年开拓的宁波、顺德、福州项目。同时也可以考虑通过一些低成本的运作方式来扩大多点的优势。
16. 关于金融创新方面的想法，今年是否有推进？
丁友萍：从依靠集团平台做包括一些中票、短券、私募债在内的融资，华侨城从2010年开始在新产品创新融资方面一直走在市场前列，例如2011年在香港发债，最近几年很多上市公司也在做香港平台的收购。
对以后新的融资方式方面的思考一直有两个方向：第一，华侨城在做新品种融资的同时会非常关注资金成本的概念，并不仅仅是为了追求新的东西而去做新的融资。第二个，关注整体融资结构的稳定性，如包括中长期和短期融资分布在内的产品结构配置，这是新产品融资的选择性方向。从2014年整体情况来看，应该说2014年本身货币政策的趋势比较严峻。在结构调整的情况下，公司将一直维持原有品种的优势。针对新的融资机会，一是关注成本，二是关注结构方面。公司也将持续关注包括前海基金的成立等在内其他的证券化方面的产品。
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