调研问答全文
世联行 (002285) 2014-03-27
Q：海通证券：1、针对易居、搜房、世联目前的线上/线下服务体系，您觉得在这三家企业竞争中，我们的优势及劣势分别在哪？
2、未来做线上时可能诞生的新部门是否会对现有部门构成冲击，从而导致我们内部的管理效率、业务人员有一定流失？
3、公司对移动端业务前景展示是怎么样的？对于O 2 M业务，您有没有一个大致的计划时间表？
A：董事长陈劲松：世联是一家代理商，以前是以服务机构客户为重，现在转变立场，为我们的C端进行服务，以迎接中国房地产下半场。然而2013年之前，世联从来没在线上做太多的努力，但是我们去年完成了3100亿上门客户，30多万的成交客户，这些人不是来自于线上的。
现在问题是，中国房地产在高位已经振荡了，单边上扬的市场不存在之后，事实上我们不对C端进行服务，达成交易就开始出现困难。这个时候我们的云服务会帮着线下的消费者完成交易链的动作，服务对我们成交影响是至关重要的。对于网上的流量是不是会越来越有价值，我认为随着社区的成立，越来越跟我们有关了，而我们买楼的人也有圈子，这个是我们特别看中和重视的，今年即将推出的客户端的目的，就是为扩大房地产交易和服务。
至于新部门对现有构不构成冲击和流失，我还是拿“家园云贷“为例，它是一个云服务，我们线下的售楼员因为有了这款云服务，他有了更多的收益。世联的云服务是增强线下团队竞争力的，到目前为止推出的服务产品是受到前端热烈欢迎的。我们更相信这个业务会帮助我们前线的主体业务扩大规模。在以服务为核心的房地产下半场，由上市公司来提供这种集成式的服务，我们认为有很好的生命力和广阔的天地。
Q：提供服务是房地产下半场竞争的核心，其实像搜房、宜居他们也会提供同样的服务，用互联网的思维来说，谁最接近客户端就是谁最有优势、价值最大，而他们是把流量倒到公司的楼盘，相当于公司楼盘的入口是二次入口，他们可以在一次入口时就做到服务，我们凭什么在二次入口比他产生的价值要大？
A：董事长陈劲松：房地产是一个交易费用非常高的行业，交易费用可分成三个方面，第一个是找到交易对象，找到对象是要花成本的，房地产交易第一部分要找到交易对象，流量里面叫社区匹配，这个楼盘行不行？还有单位匹配，哪个单位，能不能找到适合的单位？单位匹配的是世联的长项，就进入了世联优势环节，这是交易费用的第二个方面。再是单位匹配和谈判，然后是定制化的金融服务。相对发达经济体的碎片化服务，中国的情况确实不太一样，消费者对碎片化服务是烦不胜烦，因此中国公司化的运作是必须的。
Q：刚才讲到交易成本真的是很详细，我理解咱们中介利润的来源就在于这个价值链上，但是目前来看搜房网络电商可能对我们第一项工作有一定的侵蚀，带走流量，咱们怎么样运作这项挑战？世联也会有一个APP的上线，这需要一个培养的过程，我们具体是以一个什么样的方式获取流量？
A：董事长陈劲松：当什么时候我们就不愁流量的呢？就是排长队的时候，来上千人，我们要抽签的时候，看谁能付高价就行了。当我们的上门客户流量不好的时候，1.0业务员忙活客户，2.0业务员就会拿着手机端登门拜访，周边的店、经纪人、大数据相关的店、经纪人说你们如果有客户就上APP吧。我们认为今年我们就把这两步争取做好，然后我们再跟线上合作，这两步我们认为是非常有效的。我们不采用购买手段。
Q：1、对于互联网战略，搜房的线上和宜居的定义我们是赞同的，但是深圳出现类似房多多，一个特点是完全掌握平台，这个平台可能是带给开发商交易服务进行采购了。第二个特点这些软件的背后都有资金支持，关键是他们呈现出一个类似于北京的特点，背后的推动力量和创始人应该是互联网的，例如房多多就源自腾讯。
2、世联2014年的财务报告，当中提到了预算报告预计利润增长是20%，我们的销售增长肯定是远远超过这个的，这个当中是否涉及对大数据移动互联方向的大量投入？
A：独立董事但斌：从投资来说，肯定首先关注业务有多大的空间，这是最根本。剩下的就是团队以及执行力方面。我从陈董身上感受的是一种非常强的活力，而且危机意识非常强，特别是互联网大潮流冲击，能够很快做出转型决策。在团队的努力下，我相信世联会有一个比较好的应对互联网冲击的对策，现在是颠覆与被颠覆，然而最终是谁能够服务到客户才是根本。另外，陈董还有一些更新的想法，怎么样让世联能够迅速找到针对性的客户，我相信世联这样的团队都在考虑更准确的获取客户信息。
董秘袁鸿昌补充：房多多创始人之一段毅是我的同学，原苏州博思堂房地产代理公司的总经理。大家都说它是平台，它也整合了社会资源，房多多现在的做法是用网络的手段聚合了一些小的中介公司，但是否每个项目都有最合适的中介来对应？楼盘所在的区域是否有相应的中介？中介带来的人是否能成交？这是最关键的问题。平台必须要形成黏性客户，我利用了这个平台来交易一次，我以后还要不断的用，不管是信息服务，还是定制信息服务，还是多次交易服务，我感觉房多多好像还没有形成这个，段毅现在还在探讨这个事，模式各有各好，最后服务好客户才是真的好，今年这个问题会有答案。
Q：光大证券：1、关于交付环节，后续交付过程中我们世联可以叠加什么样的服务？未来我们有没有考虑跟别人进行一些合作？您刚才讲到碎片化的服务在中国行不通，我们去找供应商的时候，假设我们跟家居或者家装的厂商合作需怎么做？未来如果出问题了我们怎么解决？
2、未来我们对佣金的趋势怎么看？目前开发商的利润率压缩，佣金的给付能力在下降，未来费率的底线是什么样的状况？
3、除了2C端，2B端有没有一些新的进展？
A：董事长陈劲松：先说交付环节，目前开发商希望代理商的服务不是一锤子，是你对客户承诺了什么，你能服务到交付，这也是世联希望的。对家庭资产负债来说，房产跟按揭，一个是资产，一个是负债，通常是家庭最重要的。这一块可能会是中国家庭未来生活最主要的虚拟报表，在这个报表上产生了诸多的其他，衡量资产、衡量负债，资产负债就跟我们的余额宝一样，你天天要看一看今天有多少钱，当周边修了一条马路，对我的家庭资产涨了多少，如果我现在去抵押，能贷款多少，这太重要了，所以产生这些服务是充满想象的。世联进入C端之后，我们云服务平台是开放的，是合作的平台，合作方一定是世联认可的，我们是通过世联来进行把关的，让客户满意，这很重要。
主营并购这一块，包括同业并购和资管并购。一个传统服务模式的价格过高，我们就不会下手。今年我们会留出钱来，在市场找到优秀的并购对象。我们以前的并购是并购代理公司，同业并购了三家，目前看效果不错，我们也并购资管，他比较成熟，网络企业我们叫战略投资，它不太成熟，但是它有很好的成长性，但是它具有不确定性，我们会开放我们的战略投资参股，今年会跟大家汇报。
接待过程中，公司接待人员与投资者进行了充分的交流与沟通，严格按照《信息披露管理制度》等规定，保证信息披露的真实、准确、完整、及时、公平。没有出现未公开重大信息泄露等情况，同时已按深交所要求签署调研《承诺书》。
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