调研问答全文
华侨城Ａ (000069) 2014-04-03
1.公司股价近年来表现不佳，是否由公司在管理上的问题所致？
答（刘平春）：市值表现不佳是公司管理层特别关注的问题。华侨城从成立至今复合增长率超过了30%，但一直以来市值表现与业绩增长没有得到匹配。公司管理层认为这主要与公司和投资者之间缺乏有效的信息沟通有关，这点公司需要反省并在未来需要下大力去解决。市值管理的根本在于公司的经营，公司未来的发展目标和手段将更加清晰、更加符合时代的特点、更加贴近投资者的诉求和市场的变化。例如，公司将引入互联网思维，在传统业务领域引入新技术手段，运用多元合作的模式，并利用资本市场去加速公司的发展。
2.国资委对公司有无股改的计划？
答（刘平春）：在中央精神号召下，国资委积极地在探索和推动混合所有制问题。集团公司总的方向将与国资委统一的政策和措施、与中央的方向完全一致。就公司自身而言，将更多地采取多元合作的方式，在具体的项目实施过程中引入投资者，在公司股东的层面上引入战略合作者。
3.公司在文化产业的运营和布局方面有什么计划？
答（侯松容）：公司在文化产业的广度和深度上都做了前瞻性布局。公司以旅游为文化的重要载体，加速发展文化演艺、文化科技，这部分业务近年增长迅速。但新业务的成长需要时间，与公司房地产业务和纯旅游业务相比，目前新业务发展的潜力很大但规模有限。公司在这个领域有决心、有信心会大有作为，在未来新业务发展壮大后公司也会适时考虑是否将其分拆上市。
4.公司在2014年的经营目标？
答（侯松容）：公司2014年的经营目标是基于对宏观经济、市场环境、对公司自身资源和能力的判断下制定的，虽有一定挑战，但是经过努力是可以实现的。公司会根据信息披露的要求对相关数据进行披露。从第一季度的情况看，旅游业务、房地产业务经营情况良好，公司对全年的经营目标的完成充满信心。
5.新任华侨城集团负责人何时会与投资者见面？
答（刘平春）：新任集团总经理对公司的业务高度关注，目前正对全国各地的项目进行考察和调研，相信在他对所调研项目的情况有丰富的了解以后，会对公司的发展提出指导意见。公司也希望他在合适的时候能跟各位股东见面，共同为公司的发展出谋划策。
6.公司地产业务增速较万科、恒大低，旅游业务面临折旧大、运营周期长及设备更新换代等问题，请问公司对此有何规划？
答（侯松容）：折旧大、培育时间长及设备更新的问题是主题公园行业的业务特征。但主题公园业务有其独特的优势，主题公园在一定程度上能够在城市形成自然垄断，能成为带动整个城区发展的重要龙头，这个属性决定了主题公园的长期竞争力。
房地产业务增速相比同业略低，这与公司的整体业务模式有关。公司通过制定主题公园的开发计划，在土地获取上取得优惠，通过主题公园的培育带动整个城区发展，使地产业务可以获得较高利润率，尽管这种模式看起来没有快周转模式运转快，但其生命力强大，它是公司多年摸索的一条非常重要的发展道路。
7.公司在传统业务上如何引入互联网思维，具体怎样实践？
答（侯松容）：公司一直在尝试和探索在传统业务中引入互联网思维。第一，研发并推广移动端APP。公司积极推动互联网思维在主题公园项目中的具体应用，目前各景区通过自有APP与园区游客进行互动，公司还希望借助顶尖APP与离园游客保持长期互动关系。
第二，游乐项目产品开发方面。游乐项目过去是机械设备为主，现在已经是机械设备和背景技术相结合，未来将是机械设备、电影技术以及互联网技术进行融合，公司将实现游客以智能手机与游乐项目的有效互动。
第三，培养平台模式。随着公司不断建设新公园以及不断提升原有公园的产品和服务，游客人数将不断增加，通过做大平台，在平台上找到增值获利的空间，这将是公司未来探索的重要方向。
第四，房地产业务方面。公司在推进智慧社区、智慧住宅概念的过程中也将充分使用互联网技术，使居家消费体验、住户生活体验得到巨大提升。未来公司将与互联网、物联网和节能环保领域中国际国内一流的企业加强合作，通过互联网、物联网及节能环保等技术手段，实现生活家居智能控制和节能环保，共同打造智慧住宅和智慧社区。同时，通过智能化平台，为业主提供更多个性化增值服务，挖掘社区消费需求，增加收益来源。
8.公司在未来将如何创新发展？
答（刘平春）：创新发展是公司发展最根本的宗旨。公司在资本市场上，尤其在融资业务领域一直在走创新发展的道路。公司创新发展的核心是将传统业务用互联网思维和技术手段进行改造。公司文化产业的创新会跟旅游相结合，在文化产业链条上不断延伸出一些新的产业发展机会。
9.公司在项目的多元合作方面有何计划？
答（刘平春）：多元合作是公司亟待解决的问题。由于资本市场限制了公司的扩张，导致公司在发展过程中负债率偏高，公司只有借助多元合作来扩大发展规模。公司在多元合作方面正在大胆推进和尝试，未来将在多个具体项目中引入具有品牌效应、资源价值、操作能力的合作伙伴共同开发。
10.公司如何利用资本市场来发展业务？
答（刘平春）：公司希望通过资本市场引入战略合作伙伴，甚至是国际化的战略合作伙伴。资产配置方面，公司希望跟国际化公司互相换股，互相持股经营，实现产品和产品线上的战略合作，实现资本上的共进。公司也希望利用政策开放的契机，建立新的管理层激励机制，稳定队伍，为各位股东创造财富。
11.天鹅堡业主近期提出维权，公司对此纠纷是怎么看的？
答（刘平春）：公司从来都是守法经营、依法办事，公司不会做违反法律的事，也不会做损害社会公众或者损害股东利益的事。
（张立勇）：关于天鹅湖一号的工程做几点说明。第一，项目是严格按照法定图则来进行建设的，整个的报批的程序都是按相关法律进行的。第二，这个项目是对整个波托菲诺、天鹅堡品牌的延续，是这个项目的升级版。第三，公司非常理解广大业主对新项目开发的关切，有不同的意见可以理解，希望大家要遵守法律规则，以合情合理合法的方式来协商沟通一个最好的解决方案。
12.公司在再融资方面有何准备？
答（刘平春）：再融资一直是公司期望的，公司已经做了比较多的准备工作，但是每个企业的情况不太一样，结果也有一定的不确定性。
13.市场传言华侨城将卖给招商局，公司对此有何回应？
答（刘平春）：公司控股股东是国资委，我们不便揣测其意向，但到现在为止没有讨论过卖给招商局的事，这个消息到现在为止是谣言。无论谣言如何，改革都是公司的目标。集团层面的改革要听从国资委的安排，上市公司层面就按照上市公司的规矩来办事，坚定不移地走市场化改革的道路。
14.欢乐海岸在财务上是否成功？未来将如何扩张？
答（刘平春）：欢乐海岸在财务上是成功的，因为欢乐海岸只是房地产公司的分公司，所以不会单独披露它的信息。欢乐海岸整体上的租赁和租金水平相当可观。公司现在正在对欢乐海岸模型进行研究，希望组合成多业态、以多种组合方式形成一个可分拆的组合产品，从而成功地拓展到全国。
15.公司在北方拓展主题公园的策略是否成功？
答（刘平春）：公司认为北方的主题公园是成功的。北京欢乐谷目前每年320万游客，1亿的利润。天津项目开业不久，成功与否还有待经营一个完整年度后再下定论。在北方地区拓展主题公园有两个选择：一是北京欢乐谷形态，力争抓住八个月的旅游旺季来创收。二是天津室内项目的形态。这是一个新的产品，成功与否还有待观察。总之，公司会对市场进行慎重的研究，以此来指导公司的项目布局。
16.请问国家会不会放松各种限贷限购政策？
答（谢家瑾）：我目前在政府部门已经没有担任任何的职务，对报道称有关限购限贷政策的措施可能有所调整的消息，我不便答复，但我会高度关注这个政策的走势。
17.公司如何借国企改革的东风实现更大的发展？
答（刘平春）：只要能做能推动的事，公司管理层就会不遗余力地推动。第一，公司在企业内部的管理上大力推行绩效文化、员工持股计划，最好能够再次实行激励制度。第二，转换管理层思维，引入互联网思维和网络技术的概念，来考虑公司传统的业务，带领公司继续往前走。
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