调研问答全文
华侨城Ａ (000069) 2014-04-21
公司一季度房地产的销售情况？
答：一季度签约面积为6.7万平米，主要集中在深圳本地和上海、武汉、成都这几个地区。今年全年推盘的货值大概在250亿元左右，主要分布在华南、华东、北京、华中等地区。
2、公司的旅游演艺业务接待团客的情况？是否实现了独立核算？
答：公司已将北京《金面王朝》、成都《天府蜀韵》、欢乐海岸《水秀》三个演出提炼出来进行单独售票与独立核算，并成立了一个营销公司，目前专门代理这三台演出的门票销售业务。
尽管目前公司演艺业务整体规模较小，但我们希望通过创新商业模式来改变演艺业务的传统经营方式。未来将会有更多的演艺项目加入到这个模式中来，并在新项目的建设中重新定位演艺所占的份额和形式。
目前北京《金面王朝》演出团客情况较好，《天府蜀韵》和《水秀》的市场反应还有待观察。
3、公司在城市演艺方面有什么规划，是否会推出百老汇模式的演出？
答：
公司的演艺业务一是传统演艺项目服务于景区，通过提升、包装，不断打磨演艺精品；二是进行市场化运作，定位于文化演艺总承包商的角色，在国内演艺市场上进行战略布局。三是不断创新演艺产品，积极寻找合作投资文化演出项目。目前，公司与国外团队合作，摸索新的演艺合作模式，引进了美国百老汇大型演艺秀《极·力·道》，该演出项目的巡演版预计于今年暑期在深圳欢乐海岸上演，下一步公司将会把《极·力·道》融合到其他综合项目进行实际的运营。
4、公司一季度旅游综合业务中各细分业务板块的情况？
答：尽管一季度是旅游业传统的淡季，公司各公园针对当地市场采取了一些优惠措施，整体入园人数及收入基本实现同比持平。酒店业务收入小幅增长，旅行社业务受马航等事件的负面影响收入小幅下降。
5、公司在项目多元合作方面的计划？
答：除了大力提升公司内部运营效率，公司今年会努力尝试通过兼并收购实现跨越式发展。公司未来在产品形态、业务形态方面会有扩张计划，但“旅游+地产”的业务模式仍然是公司的核心。
6、一季度的房地产销售情况和未来的推盘节奏？
答：一季度签约面积近7万平方米，金额在40亿元左右，同比小幅下降。今年公司在上下半年的推盘将会有比较均衡的分布。
7、为什么公司年报中毛利率没有提高而税率提高了？
答：公司去年合并了招商华侨城，招商华侨城项目的毛利率在公司整体项目中偏高，导致公司去年土地增值税税金的提高。另外因为公司各个项目的毛利率不同，在收入中的比重不同，这两个因素都会影响土地增值税总金额。
8、公司在金融创新方面有什么思路？
答：公司目前有多种融资方式，融资渠道比较畅通。近几年公司的资产负债率基本在70%左右，公司一方面希望通过自身利润实现内涵式增长，另外还希望在股权融资方面有所创新和突破。
9、公司将通过什么措施来提高主题公园的重游率？
答：今年各景区主要通过提炼主题文化，加强景区主题形象、主题商品、特色餐饮、特色服务、演出开发等工作的力度，来提高景区内二次消费水平，提高园区对游客的吸引力来增加公园重游率，一季度景区内的消费水平和景区收入结构都有改善。
10、公司将采取什么措施来实践互联网思维？
答：2013年，公司正式启动智慧华侨城项目，项目一期主要包含景区WIFI覆盖、旅游营销平台建设和景区APP应用开发。通过信息技术的提升，全面提升华侨城旅游业务的管理、服务和营销水平，让华侨城旅游快步进入智慧旅游发展的高速公路。
目前，华侨城旗下6家欢乐谷和东部华侨城已经完成了自建WIFI网络覆盖。项目主要由WLAN基础网络建设和宽带互联网接入两大部分构成。自建模式的WIFI网络为后续的客户管理、营销推广及互动应用等智慧旅游的其他建设和应用奠定了基础。
华侨城旅游营销平台是由华侨城股份统一建设的旅游业务线上销售、预定、管理和营销平台。通过建立旅游营销管理核心业务系统（WEB、HTML5、OTA管理、团体自助服务、线上支付接口、统一结算平台及统一客户关系管理），优化业务流程为旅行社、渠道商和散客用户提供更便捷的线上服务。目前，已经实现了以上用户的在线预订、购票和支付等功能，并在深圳欢乐谷正式上线。同时，旅游营销平台还完成了与华侨城酒店CIS 系统的接口，不仅实现了酒店的在线预订，而且为酒店与众多旅游产品捆绑销售提供支持。旅游营销平台不仅实现了华侨城旅游资源和客户资源的线上整合，还提供了一个旅游产品灵活分拆和组合的平台，为后续统一客户资源、大数据分析以及旅游业务的收入倍增计划提供了技术支持。
作为智慧景区重要的一部分，移动互联网APP应用，是针对游客服务和景区推广进行的核心工作之一。景区APP应用将会提供多种旅游服务功能，包括协助游客获得出行信息、景区信息、快捷购买等，提高游玩质量。同时在应用中还集成了旅途休闲平台和社交平台等长期粘性内容，协助景区整合和保持优质客户。该项目由华侨城文化旅游科技公司承担开发工作，以上海欢乐谷为首个应用景区。APP应用中集成了广告资讯、用户管理、地图导航、景区导览、虚拟景区、社交平台、游戏平台和电子商务八大功能模块。目前，功能开发已基本完成，游戏平台也已进入内测阶段，而由东部华侨城和北京欢乐谷自主开发的景区APP也已投入使用。
除此之外，东部华侨城的微信应用集成了智能导游、景区介绍及游玩贴士等功能，是华侨城景区最早与微信平台对接的典范，不仅更大程度地方便了游客出行，也为后续的自媒体应用的深入提供了宝贵经验。而华侨城大酒店官方微信平台成功开设客房预订功能，成为国内最早开设类似功能的五星级酒店之一。作为一个微信营销案例，华大“微生活会员卡”得到了官方媒体的认可，在为顾客提供方便的同时，也让酒店在移动互联网时代处于行业领先地位。
智慧华侨城项目旨在统一标准和方案的原则下，对华侨城整体的客户关系管理、结算与线上支付中心以及电子票标准等进行统一，助力华侨城旅游业务的精准量化管理和资源有效整合。后续，该项目还将继续推进与淘宝、天猫、百度搜索以及微信、微支付等的合作。
下一步，华侨城还将继续推进员工社区和智慧社区的建设，并深化旅游营销平台的应用，用打造平台的理念来搭建华侨城的智慧旅游体系。未来，随着游客、社区等客户资源的聚合，以及与租车、餐饮、洗衣、家政、教育培训等服务资源的整合，华侨城游客可以通过在线平台的虚拟行程来定制个性化的旅游活动与服务，而华侨城城区居民则通过智慧社区平台可以更加便捷地享受到各类线上直通线下的生活服务。这种“旅游线+生活圈”的模式，可以加强华侨城各业务之间的协同，将分散的客户资源聚合，实现产品更加精细化和更灵活的打包，以互联网具备的优势找到华侨城业务新的利润增长点，把华侨城打造成为“休闲娱乐智慧管家”。
11、管理层变动给公司带来什么变化？
答：新任集团总经理对公司的业务高度关注，目前正对全国各地项目进行考察和调研，相信在他对公司情况有丰富的了解以后，会对公司的发展提出指导意见。华侨城经过多年的发展形成了自己独特的文化，具备了非常优秀的思想文化基础，公司会继续传承和发扬。
12、公司在优先股方面有没有计划？
答：据了解，优先股会先在银行业进行尝试和实验，如果政策对其他业务板块进行开放，公司希望在这方面率先进行创新。
IR数据平台
