调研问答全文
华侨城Ａ (000069) 2014-05-14
1. 公司今年的土地储备目标？
答：从去年至今，公司签了顺德、宁波、福州、重庆4个项目。其中顺德项目拿地3块，宁波项目2块，福州项目有2块地正在谈判（一块地作纯地产或小型欢乐海岸的形式，另一块地作为欢乐谷的配套地产）。公司现阶段先从规模做起，以寻找合适的综合项目为主，暂未设定明确的数据目标。
2. 段总上任后做了哪些工作？工作有哪些侧重点？
答：段总对公司的业务高度关注，目前正对全国各地的项目进行考察和调研，在战略、方向上提要求。相信在他对所调研项目情况有充分了解后，会对公司的发展提出指导意见。
3. 近日信贷收紧对公司业务有多大影响？影响的原因是什么？
答：信贷政策收紧对于公司在深圳项目影响不大。其他地区由于整体的市场环境压力和行业的发展变化，以及公司产品适应当地市场需要一定过渡期等原因，云南、泰州等地项目会受到一定的影响。
4. 能否介绍一下国内其他做旅游的公司，如华强文化，华谊，上海迪士尼等，这种旅游业态的盈利性如何？
答：国内现阶段与华侨城业态类似的是广州长隆，但因该公司不是上市公司，未披露详细数据，所以不便判断；华强文化产品以科技类设备为主，投入规模相对较小，主要通过设备销售逐步回收投资成本，从而有效缓解园区运营压力。迪斯尼与华侨城产品特性不同，彼此项目存在差异性。
5. 东部华侨城运营情况如何？
答：目前东部华侨城运营情况较稳定，景区内外交通情况得以改善，对增加游客量起到积极作用。预计未来随着景区管理和服务的逐步提升，东部华侨城将实现入园人数和收入的逐步增长。
6. 天津、武汉欢乐谷运营情况如何？
答：天津欢乐谷于去年7月27日开园，2013年共接待游客94万人次，实现收入9000多万元，今年一季度游客量约为20万人次，预计全年收入将达2亿元。
武汉欢乐谷是华中地区唯一的大型文化主题公园，于2012年4月29日开始进入运营期，当年接待游客197万人次，实现收入2.62亿元。2013年武汉欢乐谷水公园于6月4日开业，至9月4日经历了一个完整经营期，全年武汉欢乐谷共接待游客251.4万人次，实现收入约3亿元。
7. 今年房地产销售目标如何？现阶段公司有无拿地计划？
答：公司希望在房地产销售方面保持稳定的增长率。在获取新项目方面，公司严格控制风险，视商业条例与区域情况而定，现阶段无公开拿地计划。
8. 旅游收入主要波动因素有哪些？
答：受天气原因影响，以及在旅游淡季时，各景区会推出各项优惠活动，如夜场、儿童、老人、免费入园等，都会对门票收入产生影响。
9. 在旅游业务中，旧项目在过去几年年增长率为多少？
答：园龄超过一年的旧项目例如武汉、成都和上海项目增长主要以内增式为主。以武汉欢乐谷为例，当游客量与公园规模未达到饱和的情况下，年增长率可达到每年10%-15%；当景区进入成熟运营期后，游客量的增长速度会受到景区规模、占地面积等因素影响，此时景区需要通过提升管理和服务等手段带动内增式增长。
10. 门票占园区收入的比例是多少？
答：门票占比约8成,其余为商品、餐饮和园区内的其他收费项目。
11. 目前公司房地产项目有多少存货？
答：目前高价房存货较多，深圳为200亿元左右，约占存货量的50%；上海约50亿元；北京22亿元；剩下分布在武汉、重庆、天津各地。
12. 传统旅游主题公园业态是否是一种好的盈利模式？
答：传统旅游业态在运营良好的情况下，回报率可达8%左右。例如深圳世界之窗连续9年利润过亿元，项目已无折旧无负债。
13. 在融资方面公司有什么计划吗？目前大股东融资与银行融资占比是多少？
答：公司未来将在条件允许的情况下进行市场融资，从而降低公司负债率。公司借款中有五成来自大股东融资，其他来自银行融资和资产证券化等渠道。
14. 公司发展战略上，旅游与房地产业务占比会不会发生变化？
答：综合项目是公司盈利的重要手段，利用规模扩张来获取资源，并对旅游提供支持。目前房地产业务在综合项目中比重较大，因此从短期来看，随着综合项目增加，房地产业务占比将相对提高，旅游规模就会相对压缩。这一特征呼应了现阶段公司依靠规模扩张获取资源，为旅游板块长足发展提供支持的战略规划。从长远来看，随着旅游业务规模不断壮大，利润得到进一步稳定和保证，地产业务的发展规模将相应放缓。
15. 公司在旅游业务方面的资本投入有哪些？
答：旅游业务的资本投入基本用于景区设备更新改造和项目改造。
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