调研问答全文
世联行 (002285) 2015-07-14
Q1：世联行在互联网金融战略方面，小贷规模是多少？管理层也说过坏账比例很低，公司风控体系怎么做的？公司整体的互联网战略，相对于竞争对手，世联行体现的竞争优势在哪里？可否介绍一下P2P平台进展？
回答：8月26日会披露半年报，具体数字会在半年报中披露，今天不方便说。今年资产波动很厉害，我们要找到规模扩张和风险把控的平衡点。大家好，我是牛勇。刚才问题的重点主要是风控体系，包括不良率比较低。现在的金融，特别是互联网思维下的金融，我们更多的是归类到场景上来，按照以前的说法，就是产业链金融，要么就是把握入口的金融。我们现在更多是围绕场景的。场景清楚了，交易的真实性就更加确定了。普通的信用贷款，或者市面上的小贷，他们最大的问题，当然我们也经历过，我们把它看做小额贷款的1.0时代，主要体现在交易场景的不确定性。在国家金融政策初步开放年代，大家做这样的信用贷款。随着国家产业转型，中小企业面临问题和困难，我们和中小企业相关的产业家庭，他们都面临一些困难，如果不能把握背后企业或者产业垂直的专业分析和具体能力，实际上是很难对一笔信用贷款偿还意愿、偿还能力、违约成本有所把握。我们目前做的以房地产交易服务为场景的家园云贷，就很好地借助了我们代理入口和线下优势。我们在场景设计中，牢牢把握场景每一个细节分析，包括一开始买房意愿到买房过程中对首付筹措细节。我们的风控模型，会从城市的准入、项目的准入，最后才到个人的信用判断，包括还款能力和违约成本。相对于1.0版本，我们增加了场景的过滤，还增加了立体的风控模型。 城市的市的准入有利于我们判断信用贷款投放在哪些市场，这个过程中不一定是所有城市我们都去。比如有的城市比较偏远或者房地产市场不太健全，我们的产品不一定进入那些城市。我们代理队伍的把握能力也要做出判断。在信用贷款2.0时代，我们更加关注场景。在交易真实性得到保障的前提下，我们的贷款质量就问题不大了。通过我们的过滤，我们的拒单率在3%以内，我们基本可以提“买房就贷”这样一个口号。对于存量房，我们也开发了一系列进入产品，并进行了一些试投放，总体原理都是牢牢围绕世联落地的业务场景进行布局。
Q2：世联对于下半年中国楼市整体成交情况怎么判断的？上半年深圳的成交爆发不是一个非常正常的状态，下半年包括深圳还有其他城市的成交状况，公司怎么判断？
回答：今年上半年深圳的一波快速价格增长的趋势在下半年市场会停滞，或者这个趋势我们预计会遏制了，但是成交量不会变化太大，深圳整体供需结构比例没有变化，我们对成交量不担心。三季度看将要入市项目还是很多。从全国楼市看，大部分城市库存的去化率都提升上来了，总体看华中、华东、华南、西南地区成交量态势下半年预计还是保持稳定态势。下半年目前开发商出货的意愿和业绩的要求还是比较高的，包括我们的二季度签约量的上升达到环比100%增长，而且我们加大了大客户项目的签约比重。合约量也是能保证到我们下半年签约和出货量的保证。
Q3：跟Q房网的合作，进展如何？
回答：3月我们和Q房网签订了初步框架协议，目前很多条款还在进一步讨论和深化之中。预计大家很快就能看到合作成果。两个团队在紧锣密鼓的谈论这些事情。
对于一手楼代理，除了新加入阵营的竞争者，原来的竞争者都打得差不多了。易居是我们的0.6，费率也差不多。传统的一手楼竞争格局已经形成：小公司亏损，干不下去，倒的很多；中型公司要么被并购，或者谋求转型；几个大的公司，合富和易居等大家可以自己看他们的数。
对于二手房中介行业，刚刚才开始。Q房新加入这个阵营，是一个新的模式；链家今年开始全国扩张；爱屋及乌想用互联网模式颠覆这个行业；房多多也在进入这个市场。这个市场现在的竞争格局和商业模式可行性还没有探讨清楚。我们也是致力于跟Q房网合作也是希望能够寻求到一种可行的路径和商业模式。我们要代表股东利益，我们的合作要谨慎且负责任，要有很好的前景，大家观察世联会知道，世联还是比较谨慎的。
Q4：世联行代理销售规模在上半年快速增长，市场份额不断提升。世联行入口资源快速扩大，核心竞争力在哪里？是否有壁垒？
回答：中国的一手楼竞争格局，10年之后，我们跟上市对标公司比，我们再稳定保持我们的领先优势，并且领先优势逐渐在扩大。原因：
1）我们是唯一的在中国的一手房服务市场，全国布局做的最完整的。
2）世联是一个特别一致的公司。我们整体最核心的优势是组织能力和执行力。我们全国布局均衡，房地产是一个地域性和周期性比较强的市场，可以保证我们不论在任何市场中，我们都可以更好地能把控哪个市场、哪个区域房地产反弹的机会。如果不是全国布局，做不到。开发商业体现出同样的特征，比如成都前十中只有2家是本地的了，而且排名还比较靠后。还是全国性的开发商排名更好。为什么我们可以抓住深圳市场的机会，因为深圳市场有比较强竞争力。其实我们在其他市场做的也不错，也表现了很好的成长性。我认为世联会一直都有的。对于一些二手楼公司，比如链家我们觉得也不错，是因为它有特别好的组织能力。世联的壁垒的全国城市深耕，就是我们非常强的壁垒。世联各个地区公司的总经理，基本都是世联10年以上老员工。大家在承担城市发展的使命上，有特别强的动力。这能够保证世联能够把控增量市场增长，这是我们第一个壁垒。第二个壁垒，“2B”是长期优势，从早期房地产营销策划，还是后期产生的咨询顾问业务，都是因为2B市场我们特别领先的。在2C方面，C与规模有关，随着世联在各个城市积累越来越大的时候，我们再C端上的品牌优势品牌积累，我们就有了扩张机会。特别是现在有了移动互联，给了世联一个很好的工具，有了一个更好的入口。这两块都是世联独有的。
3）世联在金融服务这块，跟主营业务紧密性非常高。我们金融的第一款核心产品是云贷业务，可以跟我们金融业务发展、支持代理业务发展上可以相得益彰。这也是我们世联跟很多公司合作的重要基础。我们今年开始有的房联宝，虽然不是特别成熟，但我们拥有自己的电商，在很多城市应该说做的不错了。我们不是在所有城市都好，但是在有的城市已经找到了路子。世联在增量市场上的我们的持续增长至少没有短板，而且我们有了非常稳健的基础。至少我们核心优势非常突出。
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