调研问答全文
世联行 (002285) 2015-08-25
Q1：公司上半年利润率有所下滑，可能是因为新业务投入较多，这是否会影响三季报，影响是否持续？新房销售行业发生冲击，比如链家提出新房0代销佣金之类希望抢占市场，面对新的挑战者，公司有何应对方法？现在资本市场不稳定，会不会对公司收购和合作的顺利推进产生影响？
A：公司上半年利润率有所下降，在新业务投入是一个方面原因，但随着新业务的上量这个投入是一次性的，这个情况会有所好转。另一方面公司原来代理业务和顾问业务利润率比较高，正在投入繁荣互联网+业务和资管业务利润率目前相对低一点，这个对公司长期的影响大点。利润率，这么看这个问题，代理确定收入要6到9个月时间，上半年一手楼收入构成主要来自于去年二三季度销售额，今年上半年销售额同比增长很快，收入在今年四季度和明年一季度表现，成本和收入不是匹配的。另外我们现在在互联网板块、金融板块基础投入，互联网+业务实际上不是毛利比较低的业务，我们从去年10月才正式进入这个版块，还在发展，我们有信心提升这个业务的利润率。还有关于资产运营板块，相对而言毛利净利不是很高，我们现在在通过各种方式保证规模增长的同时提升毛利率，彩生活的方式也给了我们很好借鉴。长期来看我们还是比较有信心的。实际我们今年年初提出今年是投入之年，会在转型业务上投的更多点，为未来发展夯实基础。
链家一手楼情况，链家合并高策后，世联很重视这一现象，目前链家表现没有超出世联的估计。一手楼的竞争开始的远比二手早的多，一手楼的全国化最早开始了，上市的几家公司都是做一手楼为主的，包括易居、合富辉煌，以及后来退市的思源。实际从06年开始，我们开始跟踪费率这一指标，世联的变化不大，原来在华北、长三角费率高些，后来做全国化，易居、合富辉煌等都在全国化，最后同业的费率发生下降，很多公司利润率也发生下降。对于链家提出的新房 0费率，我们想0的概念来自于两个前提：1）短期要靠别的补，看补的时间有多长，新房销售是个大市场，链家也不是靠资本市场烧钱的公司，这也不是链家的核心策略；2）羊毛出在猪身上让狗买单，大家都在看这块，就这条0费率世联也能做到，代理不收费，我们还有金融、电商及很多其他的叠加服务，但还没到这个时候。我们还没看到：第一在全国市场表现的不均衡对世联一手楼业务形成的影响，第二也没看到0费率或新的竞争者对世联行在新房市场有很大影响，反而是二手房现在的动荡和不确定性比一手房明显很多。
资本市场不稳定变化快对世联来说是回归理性，展示投资窗口的好时候。世联现在账上现金和现金等价物是有史以来最多，上半年11.2亿定增资金到位。世联会坚持四个战略：扩大交易入口、深化服务、拥抱移动互联、进入存量市场。所有的并购和后续合作都沿着这四个战略发展，未来大家能继续看到我们的并购，合作，和新业务发展。
Q2：公司中报中措词发生变化，原来代理业务变为房地产交易业务，原来云业务变为互联网+业务，现在对二手房市场怎么看，公司切入有没有新方法或进展？互联网+业务是不是只是电商业务，对这个怎么看，收入规模有没有目标？金融业务上半年投放11.1亿元，可能10个亿来自家圆云贷，一个亿来自家贷，后续产品结构会不会有变化，家贷投放情况以及金融全年整体规模的指标有没有预判？
A：存量市场是世联非常重视的市场，也是绕不过去的，世联虽然曾因各种原因收缩过这个版块但实际一直都在。现在随着市场装换，世联在这一块关注和投入都在加大，在二手房贷会用我们的方式快速推进，希望明年或后年是我们非常重要的收入构成，世联从代理变为房地产交易实际也是在提示我们的伙伴，世联不再仅仅是强调一手楼代理的公司。
互联网+业务，今天可以看到链家和万科在家装合作了。世联去年是3000多亿销售额，今年是4000亿左右的销售目标，对于其他的业务版块，我们接触客户的深度足够。我们一直在互联网+版块研究新产品，酝酿也在做，特别希望能尽快把这个板块表述更清楚。今年能确认收入主要还是电商业务。电商今年上半年是2.4亿收入，下半年会有很大幅度增长。在其他板块我们的增长也会有。电商业务我们去年下半年从0开始，今年上半年收入超过整体的12% ，全年会超过这个比例。明年可能在互联网+，资产运营，金融，包括交易都有新的安排，保持世联的增长。
纠正一个数字上半年放的11.2亿资金没有世联+贷，世联+贷主要在7月，是新研发产品，推出后很受欢迎。金融领域是一个非常大的蓝海，有一个麦肯锡提供的数据，在住房的证券化率中国是6%出头，美国是53%，意思是假设一套1000万的房子，中国人就住，在美国更多的人会在住这个房子以外把房子抵押套现做投资，理论上如果投资的收入高过在银行的利息，这就是财产性收入。我们相信未来趋势会越来越大，云贷是一个产品，世联+贷是一个产品，以后围绕房产展开的金融服务会越来越多，我们的金融业务会发展的很快。今年上半年我们花了很大精力在风控上，风控是金融很重要的事。全年金融目标不变。随着股市，也影响到房地产市场，我们云贷推进没那么快，很大一部分也是控制，加强了审核，在金融投资方向，我们在做更多的探索，世联在探索给客户提供更多金融服务方面做努力。我们在风险和放量上找平衡。
Q3：股市下跌对房地产销售的影响？
A：今年上半年表现最疯狂的城市是深圳，也是股灾后下滑最严重的城市之一。实际很多城市没有跟股市一样疯狂，股灾对这些城市影响也不大。今年上半年深圳涨幅很快，原来滞销和销售比较慢的也都卖的很好，基本处于清盘状态。我们怎么看，房市很多时候和股市正相关，主要表现在豪宅和改善型需求，房市跟经济更相关，GDP增长好的城市，房子卖得好，GDP增长慢的地方，房子也卖的更慢。今年在内陆城市，武汉表现不错，在省会城市中今年均价上涨最快，它的GDP总值排到了全国第9位。目前对世联来说，世联是全国布局最完整的公司，全国有机会能抓住。昨天新出的一个政策，农村用房的抵押权和农村土地能在银行抵押，中国现在最大的积压在三四线城市，三四线城市最大的问题是农民购买力。我们估计下半年可能政府还会推出一系列对房地产有利的政策。世联行是轻资产公司，能很快调配资源，也是上半年世联快于行业的原因，上半年44%增长主要是靠内涵式发展而不是并购。
Q4：政策可能哪个方向？对下半年明年房地产市场怎么看？公司新增代理签约面积下滑30%，怎么看？
A：政策，房地产行业主要是供求，供应上上半年开发商新增拿地同比下降30%多，相信未来政府推地会谨慎；第二是首套房比例，按揭贷款都有下降空间；另外农地，现在只是试点，抵押在需求上可以增加增量资金。还有可能是比如京津冀一体化，深圳范围扩大等方面。这些政策可能会有但对今年有很大影响也未必。对于我们，对于开放商，做好自己，做好对最坏市场的打算，才能把事情做好。
房地产市场，我们看法还是乍暖未暖，分化深化。第一对下半年没那么乐观，第二分化深化，以前是省和省之间差别很大，比如今年东三省销售额和投资下降同比两位数，全国是正增长。现在是一个城市一个区域也有很大差别，消费者在选择房子方面会更理性，同时需要更专业服务帮助做决策，代理服务的价值在提升，开发商选择土地对专业公司需求增大。
过往世联签约是储备式签约，也是一个考核，所以大家倾向于签长约，可能项目年底卖年初就签了。现在各地市场变化很快，过早签约会绑定服务力量，现在更倾向于开盘前两三个月签。跟进项目实际没减，只是核算口径变化。
Q5：上半年小贷渗透率环比14年下半年下降，原因是什么？
A：我们上半年策略：资产很不稳定，小贷核心资产是房屋，如果房屋价格发生剧烈波动也就意味着小贷本身风险很大。我们今年在二季度在风控上做了加强，上报率很大，但通过率不高，我们压了一部分在手上。如果中国资产不稳定，我们宁愿做最安全的资产。当风控体系建立成后，下半年放量是可以期待的，不光是云贷，也包括家贷，也包括还在开发的产品。我们今年的目标跟年初比不变。
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