调研问答全文
世联行 (002285) 2015-09-08
Q1：代理销售下半年是否能延续上半年态势？
A：上半年代理销售同比增长44.3%，8月底突破2500亿，第三季度延续了上半年增长态势，所以完成年初提出的4000亿销售目标是大概率事件。我们的代理销售团队始终是最有战斗力的团队。
Q2：对于第四季度的房地产市场怎么看？
A：首先从国家政策层面上看，国家政策宽松很明显，鼓励大家购房。但是另一方面，需求有所下降，再加上股市财富效应消失，所以总的来说，下半年市场会回归本原状态，大体呈现平稳回暖的趋势，但是三四线城市情况还是面临一些问题。
Q3：代理费率是否还会下降？
A：目前我们的的代理费率大概有10个季度都稳定在千分之8到千分之9之间。我们认为这也是最为均衡的费率。因为代理行业不是暴利行业，规模太小也赚不到钱，只有拥有一定的规模、协调能力、调动能力、管理能力，才有机会在行业立足。在这个费率水平下，新进入者可能不愿意进入，原有的企业可能很多因为规模小、管理不善退出。去年我们的市场占有率在4%左右，今年第一季度有5.2%，上半年达到5.5%，往未来看还可能进一步提升。
Q4：金融业务目前的发展怎么样？
A：去年我们贷款业务投放规模19.7亿元，速度非常快，今年上半年贷款业务规模11.14亿元。目前来看维持今年年初我们提出的40亿目标不变，但是去年业务拓展速度太快，今年我们强调风险控制，将放量的速度慢下来，要使得这些业务更具可持续性。一句话，慢是为了快。金融业务下半年还是家圆云贷为主。一手房交易规模在6-7万亿之间，二手房3-4万亿之间，主要集中一线和核心二线城市，共10万亿的交易规模，我们目前还是抓住两个大市场。二手房金融产品目前主要在深圳开展，如果未来发展顺利，将推广到全国。
Q5：最近资金成本下滑比较明显，毛利率情况怎么样？
A：我们做的是中介服务，盈利来源于利差，利差目前还是相对稳定。
Q6：关于互联网+、电商的新业务。
A：互联网还是一个手段，使我们办事更好更快更贴近客户。比如说“资产宝”，用户可以每天关注自己房子的市值变动。同时可以线上处理租售房业务，线下团队服务。同时还可以抵押房子进行贷款业务。美国房地产金融化达到50%，中国只有5%。我们认为房地产金融化会是一个稳定上升的金融需求，所以非常看好这块市场。 另一方面，我们在上海收购晟曜资产，将开展新的资产服务业务：在公司在原有保洁、保养、保卫业务基础上,依托线上服务平台开始发展“房屋租赁”、“缴费”、“金融”、“装修”、“购物”、“管家”等增值服务。门店会进入到社区，最好引入社区原住户一起担任社区服务商。一方面比较有信用，另一方面方便工作沟通。明年我们希望进入到全国1000个社区。
Q7：介绍下前海红璞公寓这个项目？
A：我们的思路和Uber类似，即做两件事：第一是发现社会冗余，第二是做出支持系统，把社会冗余与需求联同。比如在惠州也有很多冗余空置的资产，但同时也有很多住房需求，我们把空余的资产整合起来，重新进行装修设计，租给有需求的人。目前在深圳、惠州和重庆都在推行，在深圳南山已经落地。
Q8：资产管理业务的发展空间及业务模式？
A：行业空间巨大：中国银行有70多万亿贷款，1.39%的坏账率，即接近1万亿的坏账，但是不良资产的处置能力还比较差。中国目前有超过150万亿元的资产，资产管理的市场比我们想象中要大很多。资产管理业务模式包括有物业管理、资产管理、租售服务、通过专业服务提升资产价值、债务重组（比如作为第三方帮债主做债务重组，一方面缩短了银行回收贷款周期，维护了债主利益，另一方面以较低价格获取良好资产）等等。
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