调研问答全文
世联行 (002285) 2015-10-14
会议内容
一、代理销售金额高速同比增长
2015年7月、8月、9月，世联行分别实现代理销售金额352亿元、366亿元、386亿元，第三季度实现代理销售金额1104亿元，较2014年第三季度的754亿元增长46.42%。去年四季度基数较高，预计今年四季度会有放缓。2015年1-9月世联行累计实现代理销售金额2986亿元，前三季度比上年同期上升45.09%。2015年1-9月，世联行代理销售金额超过百亿的地区公司数量11家，较上年同期增加4家。上述代理销售金额包含2014年10月收购的厦门市立丹行置业有限公司和2014年12月收购的青岛荣置地顾问有限公司。
此外，2015年10月1日至7日黄金周，世联行实现代理销售金额超过125亿元，比上年同期120亿同比增长4.17%，刷新黄金周公司代理销售金额的记录。
二、三季度业绩表现较好的原因。
?全国市场利好：政策方面仍较宽松，各地公积金放开；央行双降流动性增加。
?消费者投资热情：6月达到顶端，7月股灾之后对中高端楼市出现观望。但世联行合约结构中刚需楼盘占比仍保持90%以上，对公司影响较小。
?房地产代理行业竞争加剧，中小公司退出，世联行规模效应优势，市场份额大，盘源量足，公司多是高周转刚需楼盘多。
?去年底开始新业务推进，叠加业务的效应开始显现，如金融产品，竞争优势更加明显。
?中秋距离十一较近，提前推广，比竞争对手出货速度要快，开盘、推盘九月即有所部署。
QQQW
Q1:930后十月份市场怎样？如何判断后续市场？
A:一手楼判断认为政策面持续利好（量化宽松）；消费者置业投资信心继续增长；开发商销售目标达到70%完成率，四季度推盘节奏可能会有所缓和，全年目标完成率较差的开放商四季度会以价换量；2014年四季度表现较好，预计四季度同比增长可能会放缓。
Q2:公司对存量市场物业战略？
A:中国存量市场价值约150万亿~200万亿，是中国GDP的3倍。美国住房金融化率达60%（麦肯锡数据），中国尚不到6%，未来空间巨大。世联行未来不但做存量市场二手楼交易，也做金融服务。中国商业银行贷款坏账率1.39%,实际估计更高，未来的不良资产处置带来机会。世联也在做房地产基金，最近在上海南京西路收购一物业，看好其未来租金收入和升值空间。存量物业带来的经营机会、交易机会空间都很大。我们认为高端商办物业管理也有很大机遇。
Q3:链家在二手房代理市场开展大量并购，现在也准备切入一手房，增加了新的竞争对手，面对格局的改变，世联行如何看待？
A:链家以二手角度进入一手市场，但公司目前还未在一手房市场和链家正式交锋。链家二手房交易较集中于在北上广深一线城市，世联行的优势在于一手房的全国布局，在全国多个二线省会城市做到第一，而在这些城市二手市场并不活跃。世联行在十一进行了线上展销会，效果非常好，开发商热情很高。从世联行角度看，目前一手楼的竞争尚不太惨烈，从2011年开始世联行保持第一，完全压制了竞争对手，对新的好的对手是欢迎的;二手楼市场竞争很惨烈，链家的竞争对手很多；一、二手楼的市场较不同，存在技术、模式的巨大区别。
Q4:目前收购了南京西路楼盘，消耗了资金，公司有没有收购楼盘，再打包出去资产证券化的计划？未来会不会再大规模复制这样的项目？
A:南京西路楼盘将会转让给一家有限合伙公司，世联只是项目运作和管理，本次收购世联并不出资。现有模式中，世联是基金管理员，搜寻合适的资产，搜寻合适的投资人，给投资人回报（类比于私募基金和公募基金）。未来世联为了减少基金销售压力，可能会通过购买部分劣后股份，但仅仅为了基金销售，且一定是在控制风险的前提下。房地产基金关键在于物业的回报率，需要好的项目，而不是由资金和意愿就能大规模复制。世联具备把握获取市场时机的能力。
Q5:搜房网O2O出现问题（经纪人作假、刷单），世联行遇到类似问题会有什么解决方案？
A:搜房和安居客曾经作为平台公司，后来安居客卖出，搜房网则向线下转变，遇到困难是转型过程中必然的问题。二手楼市场竞争激烈，有波折是正常的。搜房是世联行的股东之一，我们认为搜房能够克服。
Q6:世联行家圆云贷规模的考虑如何？
A:家圆云贷业务现在保持一个正常的增速，但不能保证40亿的规模，最终看市场，对金融业务放量的增长是有风控考虑的。今年信贷环境恶劣，小微企业融资较难，世联行金融业务的重点，一是规模，二是风控。真正金融业务放量，需要等到市场环境变好一些的时候，当前较注重风险。
Q7:今年代理业务有所增长，但为何利润没有跟上？
A:销售额和利润的关系来源于半年报，但第三季度还未披露，金融、电商等公司新业务在增加，销售代理所占利润比重在降低（从75%到70%以下），电商业务有较好现金流但利润尚未达到，很多新近项目前期投入较多但还没有回报，因而利润增长低于收入增长这一现象是正常的，没有超出公司的把控和预期。年初给的今年目标也是净利增速10%，收入30%增速。
Q8:十一黄金周增速较低，是否意味着四季度增速整体下降？
A:春节的置业返乡潮可以发现假日并不是好的置业时间而是更多旅行，因而世联行布局较早，九月份就有大量楼盘开盘，事后证明是正确选择。相信并不会影响四季度的销售，四季度有四季度的利好。
Q9:目前首付比例下降，对首付贷产品是否会有影响？
A:首付比例下降对首付贷产品逻辑上会有一些影响，但实际影响不大，没有明显的结果。对于首次置业的人而言影响并不大，对二次置业、改善置业则没有影响。未来会持续关注后续政策。
Q10:收购上海晟曜行社区资产管理服务，公司觉得在社区O2O增值服务领域这块，未来物管公司和资管公司谁占主导？
A:我们看好资管公司，但行业仍存一定不确定性。谁更专业，谁就会获得客户，要不断创造价值，创新服务，增加客户黏性。
Q11:对开发商（万科等）自行组建销售团队，如何看待？
A:无论是联合代理还是联合销售，世联行有许多优势是开发商无法比拟的，在对比中才能体现优势，我们欢迎好的竞争对手。面对开发商自建销售团队问题，我们很淡定，相信开发商原则上不会放弃与代理商的合作。
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