调研问答全文
福星股份 (000926) 2015-12-04
一、请介绍公司目前主要开发销售的楼盘以及土地储备情况？
答：公司房地产业经过十五年的高速发展从默默无闻跃升为湖北区域龙头开发企业，产品覆盖了湖北主要城市，涵盖“住宅+商业+工业”一体的综合性房地产企业，年开发能力近200万方的一级开发企业。公司目前开发销售的主要楼盘有水岸国际、红桥城、东湖城、福星华府、汉阳城、咸宁福星城、白沙洲中小企业城、仙桃福星城等，公司主要开发地块集中在武汉市三环内核心区，紧邻对应商圈和小区聚集区，产品设计功能定位性强，购买以刚需和改善型为主，极具竞争优势，销售良好。截至2015年6月，公司房地产项目储备的占地面积共332万平方米，土地储备面积544万平方米，其中工业项目的土地储备面积约为127万平方米，占总储备面积的比例约为23%，住宅及商业项目储备面积417万平方米，占总储备面积的比例约为77%。
二、请介绍公司自持商业情况及未来商业规划？
答：公司目前自持商业物业有9万方的群星城商场和4万方的F6·漫时区具有代表性的物业，上述两大物业开业初期就引起社会广泛关注，独树一帜的商业理念保证了高客流量，目前，公司自持商业建筑面积近20万方。未来，公司将继续深入研究，希望在未来开发地块中能够成功复制群星城和漫时区的商业经验，也希望借助公司优秀的品牌，做大做强，努力实践公司住宅+商业的开发模式。
三、请介绍近期和未来棚户区改造市场？
答：随着整个城市产业布局完成，棚户区改造渐入尾声，一系列利好扶持政策不断出台。轨道交通的逐渐完善，以及相关医疗教育等配套加快实施，未来武汉房地产仍有较大增长空间。同时武汉作为华中地区唯一特大城市，拥有发达的航空高铁公路网，吸引各大产业巨头纷纷进驻，对本地各个行业起到积极推动作用。公司未来仍将深耕武汉房地产市场，加快发展保持区域市场龙头地位。公司作为武汉棚改的专业户广泛深入地参与了武汉市的城中村改造、旧城改造和棚户区改造进程，将充分享受棚改的政策红利。
四、请介绍公司未来发展方向？
答：公司在发展主业的同时，始终重视持续发展与战略转型，管理层也考察了很多行业及区域，主要有养老医疗、互联网+、大物业与地产行业的整合等方面。为使以后各项核算独立，产权清晰，公司结合实际搭建了对应管控平台，11月13日第四次临时股东大会已通过了成立福星智慧家公司的议案。公司将依托公司自身独特优势，顺应移动互联网发展趋势，抓住产业跨界融合发展的新机遇，创建物业众筹新模式，整合物业资源，快速扩充物业规模；充分运用?移动互联网、大数据、云计算等技术手段提升物业基础服务品质，提高客户满意度，增强客户黏性，搭建智慧社区?O2O?运营平台，拓展智慧社区增值服务空间，?将公司打造成为国内规模领先、技术领先、模式领先的智慧社区生活服务平台提供商。?
五、请介绍公司财务状况？
答：根据公司近期定期报告，目前公司资产负债率等指标依然稳健处于合理水平。最近两年，公司保持银行、资管公司等一般性贷款，在资本市场逐步放开的同时，公司第一时间响应，积极开展资本市场运作；截至目前，福星股份32亿公司债已成功发行26亿；福星惠誉非公开发行15亿元债券已成功发行13亿；福星股份定向增发已经证监会发审委通过，预计12月初取得正式批文，目前各项工作进展顺利。上述事项如果发行成功，我们相信将极大改善公司资本结构，成为公司跨越式发展的催化剂。公司的高速发展始终离不开广大投资者的关心与支持，同时公司上下也将一如既往的努力经营，维护投资者利益，用长期稳定的业绩来回报广大投资者。
六、请介绍下公司北京项目的情况
答：公司北京项目该项目占地面积2.63万平方米，土地储备面积6.58万平方米，项目位于北京市通州区核心地段，毗邻通州万达商业广场，地理位置优越。该项目平均拿地成本约为每平米约1万多元，而同期周边地块的平均拿地成本约为18000-20000元/平方米，公司拿地成本低，该项目未来利润可观。该项目预计总投资11.7亿元，目前已累计投入3.5亿。预计2018年完工。
七、近期看到新华网的《进军物业 湖北福星股份成首家落实国办<指导意见>上市公司》，的文章，对公司的战略布局很感兴趣，请介绍相关情况？
答：国务院总理李克强于2013年5月29日，在第二届京交会暨全球服务论坛北京峰会上发表演讲，强调服务业不仅日益成为促进世界经济复苏、引领转型发展的新引擎、新方向，也是中国经济长期持续健康发展与优化升级的新引擎、新动力。时隔两年后，国办《指导意见》明确，今后一个时期，国家将重点发展居民和家庭服务、健康服务、养老服务、旅游服务、体育服务、文化服务、法律服务、批发零售服务、住宿餐饮服务以及教育培训服务。
此举战略意图十分明显——中国作为人口大国，促进服务业加快发展，培育服务消费热点，改善服务消费环境，能够实现有就业、惠民生的发展。11月22日，国办《指导意见》出炉，政策之清晰，也给国内企业转型升级指明了方向。
公司自2001年从金属制品企业成功转型升级为房地产开发企业后，充分利用自身区域龙头优势，创新推出全国领先的“城中村、旧城改造”开发模式，不断丰富业态，保持了房地产业务十多年稳健发展的良好态势，已连续多年成为中国房地产百强企业、湖北省房地产区域龙头企业。于此同时，福星股份也在不断寻找新的方向，试图对传统产业改造升级。此次第一时间发布战略规划，积极拥抱“互联网+”，高度契合国家政策，实属厚积薄发。
早在国办《指导意见》出台前，公司于2015年5月就已开始筹划进军生活服务产业，搭建智慧社区生活服务平台，7月份完成生活服务平台搭建的前期工作，并于2015年10月16日正式成立注册资本高达五亿人民币的生活服务平台企业——福星智慧家。福星股份通过经营业务的第二次战略升级，依托现有产业，延长产业链，借助“互联网+”改造和扩充产业形态，意图再一次进入跨越式发展的快车道。
智慧智慧家将整合物业、金融、租售、家政、旅游、医疗、消费等服务，通过物业基础服务O2O平台接入用户信息和流量入口，依托现有产业，延长产业链，借助“互联网+”改造和扩充产业形态，促进公司再一次进入跨越式发展的快车道，利用信息通信技术以及互联网平台，促进互联网与传统行业进行深度融合，创造新的发展生态，推动“互联网+智慧社区”的模式发展。
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