调研问答全文
世荣兆业 (002016) 2015-12-16
首先，公司向调研对象介绍了公司现阶段经营状况以及战略转型概况，一方面公司目前收入仍然主要来自于地产业务，另一方面，公司已经决定并启动了向大健康方向进行战略转型的步伐，在未来3-5年将大健康业务发展成为公司的主营业务，并为公司贡献总收益的30%以上。
一、地产业务产生的净利润未来将逐年大幅增长，公司对此有充分的信心，主要基于两个方面：一方面是公司在珠海西区拥有大量的低成本土地储备；另一方面则是来自于珠海地区的有利发展条件。
二、公司发展大健康产业将主要在以下方面布局：①医疗（包括综合医院及专科医院）、护理方面；②康复养生方面，该部分附加值较高，是公司未来大力拓展的重要方向；③养老地产，珠海具有优美的自然环境和完善的城市基础配套，公司会重点考虑在珠海发展养老地产。具体项目实施上，公司短期重点建设横琴国际生命科学中心项目，同时积极与成熟的医疗、医药、科研机构洽谈合作。
1、公司目前土地储备情况如何？
答：截至目前，公司在建与待建土地计容建筑面积超过300万平方米，由于公司大部分土地取得时间较早，土地成本很低（加上前期平整等费用楼面价每平方米不超过500元）。
2、公司2014年业绩情况不佳，主要原因是什么？
答：因公司为适应市场需求，在2012年进行了开发策略的调整，由毛坯为主转为以精装房为主，而精装房交房时间长，造成2014年可供结转的面积减少。
3、公司拥有众多土地储备，未来还是会经营地产业务？
答：短期内公司不会完全放弃现有地产业务，一方面房地产业务为公司提供了业绩保障，另一方面房地产业务回流的资金能为公司的战略转型提供资金支持，公司目前的开发节奏是“加快公司现有土地储备开发，加速利润释放”。
4、公司地产方面未来是否会新增项目？
答：公司未来新增项目应符合以下条件：①项目所在城市应位于珠海、北京等房地产市场持续看好的城市；②项目质地优良，公司一般会以合作方式取得项目，不会参与竞价拿地，且该项目取得时即能明确预期到有很大的盈利空间。
5、公司之前开发节奏较慢是否因资金紧张？
答：不是因资金紧张，公司资金充裕，公司属于各主要银行的重点支持客户，项目开发所需资金充裕，融资成本相对较低，开发节奏较慢是过去因开发策略调整，毛坯转为精装房，延长了交楼时间。
6、公司“横琴国际生命科学中心”项目主要情况是怎样？
答：横琴项目作为公司转型大健康业务的重要落脚点，公司予以高度重视，今年5月，公司与横琴管委会、广州医科大学附属第一医院就投资建设该项目签订了正式的《合作协议》，对项目开发运作进行了更细致的约定；横琴项目总建筑面积约40万平方米，该项目主要包括三大板块：医疗板块、康复疗养板块以及商服配套板块，其中医疗板块建筑面积预计约16万平方米，包括综合性公益医院（三甲标准）和专科医院。
7、横琴项目合作方是？
答：公司在横琴项目上的技术合作方是广州医科大学附属第一医院。
8、横琴项目目前进度如何？
答：公司方面已经完成拿地前的全部工作，正在等待项目用地的挂牌，取得项目用地后公司将立刻启动建设工作。
9、横琴项目用地具体挂牌时间大概是什么时候？
答：根据珠海市土地供应计划，该项目用地计划的挂牌时间市在2015年12月份，具体挂牌时间以政府相关部门公告为准。
10、本次公司实施非公开发行，大股东是否参与认购？
答：大股东已经确定不会参与本次发行认购。
11、公司大股东目前持股情况如何？
答：公司大股东共持有公司股份5.99亿股，持股比例约74%，其中1.63亿股为有限售流通股。
12、公司北京的养老项目进展情况如何？
答：公司北京的养老项目用地位于北京市大兴区，由双方合资的项目公司进行运作，目前正在办理相关产权过户手续。
13、公司有计划在珠海地区发展养老地产？
答：养老地产是公司未来大健康业务的一个重要发展方向，公司有计划在珠海进行，这首先得益于珠海的优越的自然环境与完善的配套设施，另外，公司也会考虑横琴项目与养老地产的技术对接，发挥横琴项目的带动作用。
14、公司为何选择进入养老地产行业？
答：养老地产是公司大健康产业链的重要一环，在人口老龄化的社会大背景下，具有相当广阔的市场前景，而且我们认为，养老地产不只是建设适合老年人居住的房子，更重要的是护理、养生、康复等服务，而这些附加的服务更能突出体现养老地产的巨大价值，随着公司在大健康产业项目的不断拓展，公司在基础医疗技术方面的资源也会日益丰富，也就能为养老地产的发展提供更多支撑。
15、横琴面积大概是多少？常住人口大概是多少？
答：横琴总面积约100余平方公里，其中建设用地只有28平方公里；根据规划，至2020年横琴地区常住人口将达到28万。
16、珠海地区目前有哪些三甲医院？
答：珠海目前有三甲医院5家，包括中大五院、市人民医院、市中医院、市妇幼保健院以及遵医五院。
17、加上横琴项目，珠海地区未来共有6家三甲医院，数量是否较多？
答：不会，目前在5家三甲医院中，其中遵医五院在珠海西区（园区在公司开发的大型楼盘里维埃拉项目中间），是珠海西区唯一一家三甲医院，而市区其他三甲医院规模都不算很大，从珠海整个地区人口数量来看，珠海目前常住人口超过160万，但非常住人口数量是十分巨大的；单就横琴项目来说，项目未来服务人群不仅仅是横琴或者珠海，还包括港澳（其中横琴与澳门已经实现24小时通关）、珠三角乃至其他地区。
18、目前有多家上市公司筹划经营医院，世荣在这一方面有何优势？
答：世荣的医院定位主要是高端专科医院，合作方为各专业的国内外一流医疗机构，并充分考量合作方所拥有的其他综合医疗资源。尤为关键的，公司并不仅仅是经营医院，公司进行的是大健康产业布局，在医院提供技术、服务的基础上，向康复、养生、休闲及养老等其他产业领域延伸，打造大健康产业链，寻找产业链条价值最大化。
19、与其他地区相比，在横琴建设医疗机构有何优势？
答：横琴是第三个国家级新区，同时也是自贸区，其主题定位是粤港澳合作试验区，能够直接面向港澳市场（尤其是澳门），在制度与政策方面的灵活性与便利性是其他区域不具有的。澳门目前医疗资源很稀缺，横琴项目未来可积极探索与澳门市场对接。自贸区在个税、企业税、关税等方面的制度性创新是可以期待的，这对横琴项目未来在人才引进、高端医械医药的进口会产生很大的助益。
20、时代华纳要在珠海建主题公园是否属实？
答：公司也有注意到这一传闻，目前关于这个消息还没有官方证实。
21、目前公司地产项目销售情况如何？公司有自己的销售团队吗？
答：公司今年销售情况良好，公司项目一般在开盘后半年能实现去化率能70%以上；公司有自己的销售团队，目前同时在全国有8个代理商，公司客户中有相当部分是省外客户。
22、珠海的房地产市场情况如何？
答：珠海房地产成交总体每年以温和形式上涨，整体销售状况良好，据相关数据显示，珠海房地产库存去化周期为7个月，目前珠海当前主城区（东部城区）房产项目已经趋于饱和，房价也一直走高，目前楼盘均价2.5万元左右，西部地区楼盘价格约为市区的1/3。
23、公司楼盘目前的客户结构？
答：公司目前楼盘客户来源主要包括以下三方面：一是珠海本地刚需客户，二是市区溢出性需求客户及港澳客户（其中以澳门客户尤为明显），三是北方候鸟型客户。
24、现有土地储备可支撑公司未来几年有非常好的业绩，公司为何向大健康产业转型？
答：公司不仅要考虑短期生存，也应谋划长远发展。地产行业超级繁荣的发展态势已经过去，区域差异已非常明显；同时，行业集中度逐年提高，行业龙头在全国范围内的竞争优势更趋明显。要维持公司的长期稳定发展和有效的竞争力，需要具备长远的眼光，并不断探索新业务，而大健康业务的巨大潜力为公司提供了这样一个契机，公司也具备多方面的优势为进入大健康领域提供有效的支撑。
25、珠海的常住人口较少，但房地产市场发展较好，其发展优势是什么？
答：根据国务院批复的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，珠海列为珠三角三个核心城市之一，珠海作为经济特区，经过30余年的发展，其区位优势已经日益明显——①珠海作为全国生态环境的标杆性城市及珠江口核心城市，未来发展空间和人口容纳规模巨大，这为房地产持续发展的有力支撑，珠海过去每年的供应量一直稳定在每年300万平方米左右；②珠海不断显现的交通区位优势，使珠海逐渐从交通末梢变为交通枢纽：包括机场（旅客量今年有大幅增长）、轻轨（广珠轻轨、广佛江珠城轨）、港口均发展迅速，珠海机场高速、珠港高速均免费通行，全国少有，未来随着港珠澳大桥的通车，珠海的交通优势将会更加明显，珠海对其他地区的辐射作用也会越来越大；③珠海当前东部城区发展趋于饱和，“经济西移、城市西拓”战略快速实施，西部地区发展日渐成熟，地产业务方面西区成交量逐渐超过中心城区，并呈现出供需两旺的势头。
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