调研问答全文
三湘股份 (000863) 2016-03-17
1）公司房地产业务的拿地计划？
2016年公司资金充裕，有意向至少拿一块地，目前公司看好北上广深一线城市，认为房地产为刚性需求。
2）观印象新项目开展的进度以及新的模式？
公司力争2016年上半年完成观印象项目的收购。观印象核心团队的承诺期为4年，对观印象团队实施股权激励是既定方向，目前已预留300万股，未来公司将于业绩承诺期届满后还会针对导演团队进一步实施限制性股票激励计划，并设定业绩目标。
观印象计划每年新增1-2个项目，目前正在筹备无锡项目，敦煌的项目正在排演，三亚项目正在洽谈中，印象江汉朝今年开演，新的项目也在寻找中。过去每个秀的创作费用、股权比例、票房分成等各不相同，今后将会从提高股权比例、票房分成等方面考虑创作收益方式，以提高公司未来持续稳定收益的增加。票房分成与股权占比没有直接关系，票房分成与门票收入相关，股权占比分成取决于公司每年的整体收益。另一方面，演出每年需要导演进行维护和修改，项目公司也愿意出这笔维护费用。对于老项目，如有项目公司需出售股权，公司也愿意受让。
公司坚持发展房地产，加快文化产业发展。建立文化投资平台公司后，后续考虑在文化、旅游、演艺行业进行业务拓展，可能收购投资新的文化项目，公司也计划从外部引进具有文化产业丰富经验、较强管理能力的人才及团队，对文化投资平台公司进行管理。
3）对于北上广深等一线城市房价快速上涨的应对策略？
公司始终看好国内一线城市的房地产市场，并坚持以绿色科技地产为发展方向，公司绿色科技地产结合了太阳能、地热、空气净化新风系统等绿色技术，在细分行业处于领先的地位。公司后续将持续关注宏观、行业情况，根据市场节奏拿地。
4）观印象对于地产业务的协同作用？
历经20多年的地产开发，我们越来越认识到，建筑不应仅仅作为功能性的居住及使用场所，也不仅仅是一个城市现代科技与经济发展的象征，而更应该体现为人类文明及个性文化的存在，彰显人以智慧创造未来的精神，成为一个城市、一个国家、一个民族文化与素养的象征。房地产和文化产业之间有很强的互通性，如何在建筑中有效地把人的思想、人的价值以空间的形式充分表现，的确需要很好地引入文化的概念，公司近年来对文化地产有了一些感悟也作了一些尝试，例如中鹰黑森林的“文化进社区”音乐会，传递了社会正能量，达到了超预期的反响。观印象作为中国最知名最成功的旅游演出制作和版权营运机构之一，也同样是有情怀的，他们执着于演艺创作，表达了对中国民族传统文化的自觉担当。两家有着相同文化理念的公司走到一起，很大程度上是对对方价值观和追求目标的高度认同。本次收购，公司能将观印象的艺术理念融入建筑地产中，产生强大的互补性，为住户带来更高层次的文化体验，同时也将推动观印象的持续发展，并获得多渠道的发展机遇。
本次重组所形成的协同效应，将进一步提升公司的持续盈利能力。
5）观印象的盈利模式如何？
观印象取得的演出项目业务收入主要包括四部分：
第一类是制作费收入，该部分收入为固定收入，创作及导演收费金额由观印象及总导演根据工作内容及预估的工作量与委托方协商确定，并根据项目开展进度按阶段收取，该部分收入一般在公演前收取完毕。
第二类是维护费，在公演后的演出期间内按合同约定收取。
第三类是票房版税（票房分成），票房分成收入根据演出票房收入按合同约定比例进行收取。
第四类是其他收入，如旅游纪念品收入，根据销售收入按比例分成收取。随着观印象项目逐年增加，后三项都会给公司带来持续、稳定、增长的现金流，我公司非常看好观印象的未来的盈利能力。
6）公司目前可销售的地产项目有哪些？尚未结算的项目有哪些？
公司张江项目已结构性封顶，尚未最终定价，上半年会开盘。崇明别墅项目即将开盘，主要为200-300平方米的房型，每套总价值可能在500-600万元。燕郊项目于去年年底已开工，目前周边一手毛坯房房价在20000元/平方米左右，我们开发的是精装修房。上海松江项目以及南翔项目已售罄，计划于今年交房。徐汇滨江项目是公司和湖南电视台、电广传媒有限公司、湖南发展有限公司共同合作开发的商业写字楼项目。该地块地理位置优越，位于徐汇滨江西岸传媒港，距东方“梦工厂”仅1.7公里，是一块以传媒为特色的片区，以办公和商务为主，项目建成后会有相关的文化传媒企业入驻，该项目可能自持和出售都有。
7）文化与地产的结合，发展旅游集聚地的地产，是否会与公司发展一线城市的定位相悖，从而影响公司的核心竞争力？
公司自2008年以后，项目基本都是精装修，总价较高。公司发展旅游集聚地地产，会对其做进一步的调研和定位，使其符合当地特色。
8）观印象运营模式不利于公司的宣传，是否会进行调整？
观印象项目开始谈判时，已发现这些问题。各地的项目公司均为当地政府成立的项目公司，之间没有合作，观印象在每个项目均有股份，每年需要观印象团队做维护，所以公司有意向成立一个机构，以某种合作方式搭建一个合作平台，统一对观印象项目进行包装、宣传、推广以及开发延伸产品等，并统一与大型旅行社洽谈、推广和促销加快观印象项目的发展。
9）观印象新项目倾向于哪种表演形式？
主要看项目所在地域，又见系列是室内情景剧，印象系列是山水实景剧。今后可能会更多的选择“又见”系列的室内形式，特别是在一季度和四季度气候偏冷的地区，主要考虑到室内表演受季节影响较小。
观印象演出项目为当地带来了显著的社会和经济效益，有的演出周边的地产价值已有十倍以上的增长。但作为创意提供方的观印象除取得初始一次性创作费和少量票房分成外，并未成为增值的主要受益方。本次交易完成后，上市公司将有机会凭借观印象创作演出聚积的大量人气和与国内优质景区长期合作的良好关系，在演出覆盖的有效范围内，挖掘完善游客吃、住、行等方面的配套地产业务机会，充分享受演出创作带来的整体性经济效益，实现利益最大化。
公司收购“观印象”以后，会对现有项目、团队进行完善，并寻找一些国内项目。进行改良后，以“观印象”的品牌推出，在“观印象”的平台演出。公司将来不排除进军电影、电视剧等外延拓展的可能性，主要取决于管理团队对于形势的判断。
10）张艺谋、云峰基金、IDG等这样的合作方对双方的合作和公司有怎样的期望和建议？
公司将会考虑通过成立产业并购基金等方式合作，除了并购一些秀，也可能通过并购云峰基金以及IDG曾经投资过或者正在投资的一些比较成熟和成长性好的文化、旅游、互联网、影视、游戏等项目拓宽公司在文化旅游领域的发展空间。公司对外界其他项目也抱着一个敞开的心态。
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