调研问答全文
中航地产 (000043) 2016-03-31
投资者来公司进行调研，主要就公司未来发展战略、经营情况等方面进行咨询，主要内容为：
一、公司未来发展战略
从宏观经济发展形势来看，中国经济发展已步入新常态，而房地产行业也步入调整期。为顺应房地产行业发展趋势，结合自身实际情况，公司经过慎重考虑和反复论证，确定航空科技文化业务为新增的战略发展重点，并且明确公司未来的业务发展方向为：优化提升商业地产业务，投资发展航空科技文化业务，升级发展物业管理业务，并在不断提升业务协同价值的基础上，投资、培育新的创意经济或现代服务业务。
二、公司航空科技文化业务情况
（1）公司航空科技文化业务将在国内布局发展航空科技文化博览中心和城市娱乐中心等产品，其中航空科技文化博览中心为大型综合性项目，包括航空科技文化娱乐体验区、配套酒店与商业、产业孵化基地、航空主题社区等业态。公司未来将加大对航空科技文化产业的投资力度，以航空科技为依托，以航空文化为主线，加快向创意经济与现代服务业的转型。
（2）目前公司已获取成都市天府新区地块，未来将建设成为航空大世界项目。公司将通过本项目的规划、建设及运营，逐步研究完善相关运作模式，加快推动航空科技文化业务发展。
三、公司投资发展航空科技文化业务的资金来源
1、公司积极筹措，通过向控股股东及关联方借款、获取银行开发贷、银行借款以及向资产管理公司借款等多渠道融资，同时公司积极探索其他创新融资方式以进一步拓宽融资渠道。
2016年3月28日，公司2015年度股东大会审议通过了第七届董事会第四十二次会议审议通过的《关于公司向中国航空技术国际控股有限公司新增借款的议案》及《关于公司继续向中国航空技术深圳有限公司借款的议案》，同意公司向实际控制人中国航空技术国际控股有限公司新增借款不超过40亿元，期限1年，期限内支付的财务费用不超过人民币3亿元，并将已有的20亿元借款期限延长至新增借款到期日；同意公司继续向控股股东中国航空技术深圳有限公司借款，最高余额不超过人民币25亿元，期限2年。
2、通过资本市场融资实现快速发展对上市公司有重要意义，但市场融资受国家宏观政策、市场环境、公司自身等多重因素影响，公司将持续跟进资本市场动态统筹考虑。
四、公司有无员工激励计划
公司目前暂无员工激励相关计划。
五、公司所属上海中航天盛广场项目由销售型转为持有型物业的原因
1、2015年12月9日，公司第七届董事会第三十七次会议审议通过了《关于确认上海中航天盛广场项目为以出租为目的持有型物业的议案》。公司所属中航城置业（上海）有限公司负责开发建设并持有的上海中航天盛广场项目，位于上海市杨浦区国通路 116号，占地面积17,601.9平方米，计划持有物业的总建筑面积为92,746.15平方米（其中地上建筑面积65,909.32平方米、地下车位26,836.83平方米），拟持有物业总开发成本约为人民币 15.47亿元。2015年5月28日，该项目取得建设工程竣工验收备案证书。目前，项目尚余部分与开发建设相关的合同未完成结算，上述关于拟持有物业的总开发成本为当前预计数据，可能根据项目最终合同结算情况有所调整。
2、考虑到房地产市场行情以及公司商业地产发展战略，公司将上海中航天盛广场项目中的92,746.15平方米物业确认为以出租为目的持有型物业，更有利于公司的长远发展，符合全体股东的利益。
3、前述房产作为以出租为目的的持有型物业后，公司将严格依据《企业会计准则第3号---投资性房地产》和公司《投资性房地产公允价值计量管理办法》的有关规定进行会计处理。上述房产由开发产品转入投资性房地产核算时，公司将聘请外部独立第三方专业评估机构对其公允价值进行科学、合理评估。
根据《企业会计准则第3号---投资性房地产》的相关规定“转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”
于转换日，上述公司物业公允价值有增值，公司根据准则规定将增值部分计入“资本公积”科目核算。2015年末该房产确认税前增值155,655,396.86元，考虑递延所得税负债后，增加资本公积119,065,704.14元。
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