调研问答全文
世联行 (002285) 2016-03-30
Q1: 世联金融业务发展情况，定增推进情况
A1：前期市场对首付贷问题关注度较高。严格说，清理首付贷有利于打击市场不规范行为，对保证市场中长期健康具备实质意义。中长期来看越规范的企业会受益。
世联行从2013年开始通过世联小贷做小贷业务，最开始主要面向企业客户。2013年后期以及2014年、2015年立足家庭消费贷。在2014年放了19.7亿元，2015年放了29.9亿元，主要在二三四线城市。世联的家庭消费贷是基于世联代理场景下，很多消费者买楼后出现现金流短期紧张，所以会考虑去借消费贷。这些人资金状况、财务状况普遍比较好，借的钱可以用于短期周转、买车或装修家居等家庭消费。目前公司明确借款人是有房一族，即拥有房产的客户或者是签订了购房合同并交了全部首付、拥有房产期权的客户。
定增工作一切正常、有序推进。
Q2：首付贷、次贷、短融类产品（如消费贷）有什么区别？
A2：目前市场基本把以上不同类型产品混淆了。而事实上看，以上三类金融产品存在区别:
1. 美国次贷是把住房按揭以零首付或者低首付发放给没有还款能力的借款人，也就是说次贷是对没有足够现金流还款的客户发放了长期的住房贷款。以次贷为基础资产反复进行资产证券向市场出售。在次贷不能归还时，以此为基础的证券化资产无法兑付，导致了美国的次贷危机。次贷危机使美国的银行对借款人收入水平，尤其是扣除日常生活购买，用于还款的现金流十分关注，但首付比例依然很低，最低在3.5%。
2. 中国不同于美国，居民储蓄率较高，购房又通常表现为家庭行为，因此，首付比例可以高达20%以上。同时，银行对借款人月收入和月还款的比例要求通常较高。因此，不存在系统性的次贷现象。况且，中国资产证券化尚在起步阶段，至今市场没有出现按揭贷款证券化的产品，所以中国不存在次贷危机发生的前提。
3. 媒体关注“首付贷”，是担心首付贷降低了购房首付的比例，加大了购房杠杆，进一步推高房价，甚至在房价不跌时出现危机。因此，媒体关注的“首付贷”是实质性的降低了首付比例，长期扩大了购房杠杆的类按揭贷款。
4. 世联的家圆云贷是向拥有房产的借款人提供的小额短期贷款，以解决借款人短期资金周转困难。自发放以来，发放金额超过50亿元，平均每笔贷款金额在8万左右，期限在10个月左右，不良率在1%左右。同时，一线城市借款客户占比仅8%，仅占一线城市一手房成交客户的0.68%。世联家圆云贷在发放贷款后，全部按要求进入央行贷款登记系统和个人征信体系。
Q3: 今年市场比去年好很多，二线很多市场起来了，三四线也在蔓延。从合同销售代理情况来看，市场到底怎么样？
A6：统计局数据1-2月全国商品房销售面积同比增长28.2%，销售金额同比增长43.6%。仔细分析，库存问题并非完全解决。销售增长城市主要集中在长三角、珠三角。如果把上海、深圳、武汉及这些城市周边城市去掉，很多地方的销售更严峻了。好的城市很好，但是很多城市压力仍存。所以政策还是要区别对待。
Q4：二线城市量价变化情况？一线调控之后会不会影响二线量价？
A7：我个人觉得这之间没有必然的联系，因为都不是同质客户。譬如上海、昆山是有联系的，昆山很多是上海客户外溢。南京、合肥房价高企与上海并没有直接的关系。整体上，面对目前形势应该是“与其他谈价格不如谈价值，与其谈房市不如谈城市”。省会城市还是越来越好，包括基础设施、教育、产业基础、等等都占了一个省的很多资源。而没有产业的城市，将没有价值。
对于三四线城市去库存而言，客户来源有几种：一二线客户回乡置业的；抢其他三四线；农民进到三四线市区置业的。目前看第三种潜在数量最多。
但是农民有没有钱进城，这次涉及到农村土地确权，土地抵押之后，农民有钱了。但是也存在问题，即当农民把土地抵押出去去城市买房，农民未来的收入来源是什么？这个问题还是需要考虑清楚。
后期市场重点要关注二线城市。一线城市量价齐涨已经过了一个阶段了，现在时间序列上到二线了。二线中苏州、南京、郑州、武汉、厦门、天津、南京、杭州这些城市比较好。房价是价值的体现。一线调控对这些城市没有太大影响。
Q5：目前政府认为部分房地产中介公司服务不到位要整顿，那有没有说整顿什么方面，支持哪些企业？
A8：金融方面，关键是看有没有小贷牌照，有没有放贷资质和主体。另一个重点是有没有去用不属于你的钱，譬如有些二手房交易买家付款到最终转给卖家之间有一段时间差，这期间钱存在中介。有的中介会动这笔钱。这两点是监管比较关心的问题。
Q6：今年做大入口方面，除了新房销售案场方外，有没有新的办法和思路？
A9：从扩大入口来说，分几个维度：
1）新房入口。扩充不是大问题，现在各个城市都要扩大渗透率，要走大客户战略，靠品牌、业务标准、数据库去服务。
2）存量资产入口。通过社区资管、金融服务等服务，去联合二手楼中一些小中介公司，为其提供服务，变成客户。社区资管、金融、互联网+等服务对于这块有促进作用。
Q7：社区管家，万科也在做，那我们和开发商相比优势是什么？
A10：我们做资产管理主要是做存量资产的管理和交易，基础物业管理我们不做，长远想做成买方代理、卖方代理。美国模式是卖方经纪人代表卖家的利益，买家经纪人代表买家的利益，不见面，经纪人和律师搞定。中国现在还没有。
Q8：我们社区管家的盈利模式是怎么样的？
A11：收入来源模式有几种：1）二手房买卖；2）资产委托管理，譬如房子租给你三年，装修提升后，获取租金差；3）收取渠道费收入。
Q9:如何看待上海、深圳房价
A12：2015年我们谈到过上海房价存在涨价的趋势，逻辑是上海的房价被低估了。上海市各种基础建设比较好，另外当时预期科创板等存在创富效应。
对于深圳房价上涨的原因，个人觉得受到股市财富效应影响很深。深圳华润悦府100多套房子一天卖完。一套差不多4000万。买这些房子人应该不是简单靠工资收入的，也不会是简单小老板。比如，东莞老板一年赚2000万，其实手上现金不多。如果东莞老板把企业上到创业板就是对应20亿市值，他只要减持1%，2000万就出来了。所以说资本市场对楼市影响很大。
现在上海战略新兴板有不确定性，所以预计后期上涨动力会比预期弱。但是上海城市建设、城市管理水平最高，只有有价值又供不应求的东西才需要调控。个人认为上海房子不会因为调控贬值。
深圳集聚了中国很多创新能力很好的公司，形成这个环境以后也不容易变，这是深圳最大的价值。此外深圳还有证券交易所，对于创新公司来说，意味着付出可能获得超额回报。
Q10：深圳房价高会不会影响城市竞争力？
A13：有影响但不大。深圳城中村约有650万套存量房。这些存量住宅相当多在深圳城市中心，有很积极的作用，因为房租很便宜，对于外来的小白领在房租不断上涨的情况下还有大量在城市核心地段的城中村可选。因此，房价上涨到不一定剥夺深圳创新能力。
Q11：深圳接下来计划要推出40万套保障房，对楼市会有影响吗？
答：深圳存量房商品房只有约128万套，职工宿舍约40万套，安居房约30万套，农民房约有650万套。现在人口2000万，大概800万-900万家庭。因此40万套保障房其实不多。此外，深圳一年出让住宅土地面积只有十几万平，供求失衡，所以深圳房价高是有原因的。
Q12：人口出生率低，会不会影响房地产市场？对一线影响大不大？
答：日本已经发生了，但是东京圈、近畿圈受影响不大，而北海道很多房子都废弃了。趋势是大家都集中到核心城市。中国可能也有很多城市也会没落，但是对一线城市影响可控。
IR数据平台
