调研问答全文
银亿股份 (000981) 2016-04-14
我们银亿股份是一家在深交所主板上市的上市公司，股票代码000981，属于银亿集团控股的上市公司（银亿集团在中国500强中的排名是235位），具有国家一级房地产开发资质，涉及的经营范围很广，下辖60余家子公司，连续13年蝉联百强房地产企业称号，成为了浙江省唯一一家13年蝉联百强的房企，也是中国房地产业协会的常务理事单位、浙江省住宅产业十大领军企业、浙江省房地产协会的副会长单位。同时我们在2015年获得2015年中国华东房地产公司品牌价值TOP10。
我们通过跨区域的布局，立足宁波、布局全国、进军海外，跨区域发展，目前已成为宁波进行异地开发城市最多、规模最大的房地产开发企业，开发的区域从宁波到了上海、南京、南昌、舟山等长三角城市群及沈阳、大庆环渤海城市群等十多个一二线城市。并于2015年进军韩国济州岛海外市场，2016年公司将继续深化原有的开发城市布局，向上海、北京、深圳等一线城市重点拓展项目，增强发展后劲。2015年我们实现合同销售中上海市场占比42.8%、宁波市场占比39.7%，可以看出上海的市场份额是高于宁波的市场份额。
我们通过20多年的发展，一直秉承品质创造价值的理念，产品开发理念，专注于研发创新突破，形成一系列的产品线在全国先后开发了60多个项目，包括高档住宅、写字楼和商业项目。具有代表性的产品如下：
第一个是领墅项目位于上海新江湾地区，以法式别墅为主，总建筑面积约6万方，由9栋叠加、22栋联排和1栋会所构成。截至去年年底别墅项目已经基本售罄，获得了2015年上海别墅项目销售第八位。
第二个是上海银月创业街区，这是公司马年第一拍的项目，作为2015年陆家嘴十大重点工程项目之一。户型上45平方超大附赠空间，2015年三次开盘、三次日光，开创了商业项目开发的新模式。
第三个是滨江中心项目，位于上海浦东浦三路，由甲级写字楼与中高端商业组成的综合业态，其中办公产品约3.5万方，商业产品约1万方，周边的交通非常便利。
第四个是银亿东岸，我们2012年取得的一个宁波“地王”项目，通过三年的建设和销售基本上住宅已经售罄，还有一些商业办公在销售当中。
第五个南京东城项目位于紫金山正东，占地1900亩，总建筑面积130万方，这是一个大盘项目，也是我们代建开发项目。
第六个是南昌银亿的上尚城，总建筑面积89万方，项目定位为纯英伦建筑风格，这个项目也是销售到最后一期了。
后面一个是上海公园7号项目（暂定名），位于花木镇，建筑面积2.2万方，在世纪公园的南面，交通非常方便，我们是想把它打造成一个豪宅项目，现在主力户型是160到180，也有200多平米的户型，预计在今年9月开盘。
还有一个是济州岛森林海岸项目（暂定名），是公司2014年拿的地，15年进行一些设计规划，位于济州岛济州市，总占地面积333亩，总建筑面积5.3万方，是规划成为一个度假型的住宅，里面有联排别墅、公寓，是我们银亿股份首个海外高端项目。主要是依托济州岛的森林海景，打造稀缺的林地别墅，预计在今年10月开盘。
销售代理方面，我们有宁波银策房地产销售代理公司，是集房地产企划、销售、市场研究于一体的专业化综合性服务公司，被评为“中国房地产策划代理百强企业—百强之星”。
商业管理方面，我们有宁波银隆商业管理有限公司，是服务于商业地产开发的专业化的地产咨询公司，通过一站式的商业地产综合服务和品牌发展全方位赢得了广大客户的青睐。
物业管理方面，我们有宁波银亿物业有限公司，是在中国物业服务企业综合实力百强中排名31位（宁波第一），具有国家一级物业管理企业，是中国商业物业特色服务企业、中国物业管理协会常务理事单位、金钥匙物业联盟企业成员，也是浙江省唯一一家通过ISO质量、环境、安全、能源、食品安全五体系认证的物业企业，服务的城市有宁波、上海、杭州、南京、哈尔滨、南昌、大庆、舟山、沈阳、苏州。
酒店管理方面，我们在宁波有一家威斯汀酒店，座落在天一广场，是喜达屋在中国的第七家威斯汀酒店，2007年开业，希望到宁波的朋友都入住我们的酒店。
多元化拓展上，我们也做了一些尝试，主要是跨境电商，2015年9月我们和宁波保税区管委会签署了《战略合作框架协议》，双方共同决定在跨境电商及其配套金融服务领域展开全面的合作，开展集商流、物流、资金流服务一体化的进口贸易服务业务，做好互联网与房地产业的结合，形成上市公司新的产业和新的利润增长点。
我们通过“亿彩购”开展跨境电商业务，它是独创的线上网络购物和线下实体体验相结合的购物平台，首家亿彩购跨境O2O体验中心及精品超市于2015年年底在宁波顺利开业，位于天一广场商圈——宁波威斯汀酒店旁边。“亿彩购”主要是整合全球的优秀商品资源，开展仓储物流、跨境电商、进口商品直销等多种业务，深挖中国市场潜力，追究品质，关注体验，全新服务。
今天的重点是讲双轮驱动另一轮就是跨境国际并购，进军高端制造业，银亿股份在不断强化主业经营规模的同时，积极实施产业转型升级战略，重点关注技术含量高、盈利能力强的高端制造业项目。近期我们国际并购取得了实质性的进展，正在筹划收购汽车核心零部件跨国企业ARC集团，进军高端制造业，为实施“房地产业与高端制造业”双轮驱动发展战略迈出了重要一步。
接下来再由我介绍一下本次交易方案，本次交易的背景是四个方面，一是企业转型升级的加速；二是国家大力支持汽车关键零部件产业的发展；三是国家政策鼓励上市公司兼并重组；四是中国企业跨境并购步伐加快。
本次方案一是发行股份购买资产，银亿股份以每股5.91元非公开发行5.58亿股作价33亿收购公司控股股东银亿控股全资子公司西藏银亿旗下的宁波昊圣100%股权，间接的持有ARC集团相关资产。另外募集配套资金以每股8.06元向银亿控股非公开发行股份不超过1.02亿，募集配套资金不超过8.25亿元补充公司的流动资金。
本次交易对上市股份的股本影响，在交易前公司总股本25.77亿元，银亿控股持有14.64亿元占总股本56.81%，本次交易新增6.6亿股，交易完全后公司股本增至不超过32.37亿股。按照本次交易预估值和募集资金，交易完成后银亿控股间接持有本公司65.63%的股份，仍是公司的控股股东，公司创始人熊续强先生也仍是公司的实际控制人。
本次交易的目的是通过重组实现“房地产业与高端制造业”双轮驱动发展格局，一方面我们注入了汽车零部件优质资产实现了多元化战略布局；另一方面提升上市公司的盈利水平和竞争实力。
以上就是我向各位介绍的两块内容，接下来有请我们银亿集团总裁助理兼战略投资部总经理张保柱先生为我们做深入的解析。
张保柱：大家好，首先感谢大家抽时间过来，我简单的报告一下我们收购ARC是从哪些方面进行考量的，也希望大家提出宝贵的意见。
ARC是银亿集团收购后注入到上市公司银亿股份，本次收购是基于整个集团公司战略转型的大背景下，要实现集团新的盈利点，拓展高新技术产业，推进产业结构的升级，实现资产和资本的对接，促使集团公司在新形势、新常态下保证可持续发展。
我们主要的目的是通过外延式并购打造一个新的稳健的增长点，我们原来做的都是地产和工业是大资金的投入，所以我们这一次战略转型也是一个大资金转型，转型的标的项目要有一定的销售规模和业绩利润的潜在支持，我们认为汽车和汽车零部件产业在复合增长率方面是稳定、持续的，价值链长、体量较大这个和房地产是相似，可以带动的诸多的上下游产业，也有较大的销售体量。同时我们也需要给股东一个好的回报，我们对盈利的增长和预测的准确性有要求，汽车零部件可预测性较强，基本上订单都是3到5年的，可以确保未来几年实现可持续发展。
在做投资决策的时候我们会考虑，ARC有哪些值得投资的地方？
第一、它在细分领域的技术先进性保证了它在细分领域市场份额的全球领先。ARC全球市场份额约占10%左右（其中混合气体发生器市场份额：乘客安全气囊系统ARC占比市场99%，几乎控制了整个市场，侧气囊、气帘、膝部气囊占比28%）。
第二、它有极好的汽车客户渠道，有长期稳定的客户群，奥拓利夫、TRW、KSS等等一级供应商都是我们的上游，就是所谓的一级半供应商。所以直接间接配套了汽车主机厂包括通用、大众、保时捷、现代起亚，它的车型从现在最流行的电动车、混合动力以及常规的车型都有全面的配套。
第三、它是业内的混合气体发生器技术领导者，最早开发先进的推进剂技术的企业，然后被凯雷资本收购，被乔丹基金收购，再到银亿收购。ARC在这个领域有120多项专利，这些专利技术特别是专有的推进剂配方可以确保ARC在安全气囊混合气体发生器中保证领先的地位。
第四、它有低成本的全球运营布局，美国有三个工厂，主要是ARC研发中心和全球接单中心，墨西哥和马其顿工厂有地理位置优势和税收优势，中国工厂劳动力成本比较低。
第五、从成长性来看，营业收入从2012年的1.9亿美元增长到2015年3.1亿美元，年均复合增长率18.9%，对汽车零部件行业来说这么高的销售额成长性是非常好的企业，可以说是汽车零部件成长明星。根据ARC管理层预测，2016年ARC预计实现实现EBITDA 7410万美元。
第六、它有优秀的管理团队，这一支管理团队与凯雷资本和乔丹基金合作了很长时间，都是充分的自主决策，他们的管理经验是很丰富的，目前管理团队全部保留下来，所以我们对ARC的发展是有信心的。
第七、它把亚洲市场平台作为战略地位发展。作为来自中国的产业投资人，我们对亚洲市场也十分的重视，同时ARC本身50%的收入来源于中国合资工厂。以上就是收购ARC这个项目的一些情况，谢谢。
罗瑞华：感谢张总的精彩分析，本次公司收购ARC集团进军高端制造业是为了参与更高层次的国内外市场竞争，也是公司实现产业结构调整，产业与资本结合的重大举措，那么ARC集团究竟有什么魅力，其核心竞争力有哪些方面，有请ARC集团中国区负责人Cregg Lynn告诉大家。
Cregg Lynn：（英）
罗瑞华：感谢Cregg Lynn的精采介绍，正因为ARC集团通过其核心优势一直保持着气体发生器领域的全球领先地位，才能够保障银亿股份双轮驱动发展战略的顺利实施，那银亿股份未来又将描绘出怎样的一幅蓝图呢，由我来向大家阐述，请看大屏幕。
未来公司将在房地产主业稳定发展的同时，要积极推进高端制造业，逐步实现房地产业与高端制造业双轮驱动发展格局，努力开创银亿股份改革创新，转型发展的新局面。
在房地产方面，公司通过调整经营思路，升级经营手段，不断提升产品营造能力和市场竞争力，在继续深化原有开发城市布局的同时，强化一线城市布局，向人口多、集聚力强、房地产发展潜力大的上海、北京、深圳等一线城市重点拓展项目，增强发展后劲，通过不断提升运营能力，实现项目的快速周转与快速销售，提高项目经济效益，公司将不断完善精细化管理，不断的提升企业实力，保持营业收入和盈利能力稳步增长，使自身达到规模化开发，社会化融资，具有可持续发展能力的大型房地产企业，做品质地产的引领者。
在高端制造业方面，公司一是采取内生增长策略，加大对产品研发的重视程度和产品研发投入，优化提高ARC的研发生产能力，尽快开发具有领先水平的新一代产品，保持并提升产品的市场竞争力和溢价。二是采取外延式并购策略，延伸银亿产业链，包括横向和纵向的并购，丰富产品线，整合汽车安全系统上下游企业，提升国际化运营能力。三是加大新兴市场投入，进一步重视巴西、印度、中国等新兴汽车发展市场，提升全球市场份额和综合盈利能力，不断提升ARC集团在汽车零部件领域的品牌影响力，知名度和美誉度，使ARC集团成为全球汽车安全系统核心零部件生产的领导者。
适应新常态，谋求新发展，在做好房地产主业的同时公司将保障新产业并购后的平稳过度，不断增厚公司资产价值，推动房地产产业与高端制造业双轮驱动发展战略的顺利实施，切实以商业模式和业务格局的创新发展经济增长的新动力，使公司步入更加稳健的快速发展轨道，谢谢大家。
本次会议第一部分议程已经结束了，相信通过刚才各位嘉宾的精彩演讲，让大家对银亿股份、ARC集团和整个交易方案有了全方面的了解，我想大家应该有许多需要沟通和交流的事项，那么接下来进行会议的第二项议程与投资者的互动交流环节。
研究员：各位领导好，我是平安证券的汽车行业研究员。我有两个问题，一是ARC集团为什么会选择我们房地产企业成为它的新股东，零部件公司去收购会更加好，我们除了给它带来资金上的支持还可以带来什么？因为我觉得气体发生器下游也是高度集中的，因为安全气囊在全球也就是那么几家公司，收购了以后我们怎么拓展它的市场客户的？另外公司在收购的公告里面提到将来会在这个领域做一些上下游的延伸，这一块具体是指上游还是下游？
张保柱：ARC集团为什么选择我们？我们做的是全球竞标流程，在这个过程中我们面临的竞争者有产业基金、也有汽车行业有协同效应的投资人。另外从ARC历史来看，ARC的前两任股东为凯雷资本和乔丹基金，均不是与汽车行业相关的公司，但是ARC仍保持了两位数的发展，我们与ARC管理层沟通时就是希望我们帮助他们拓展中国的市场，同时我们也采取了一些竞价的策略确保我们拿下了这个集团。
我们怎么帮ARC拓展中国的客户？因为传统的烟火发生器出现了较多故障，很多汽车厂商希望采购混合式的气体发生器，目前ARC有较多订单，西安工厂这几年虽然已扩建了三倍但仍满足不了产能需求，所以我们会帮助ARC尽快增加中国区的产能，这个是作为我们中国投资者可以做到的地方。
那么您刚刚讲会不会做上下游的延伸并购会不会进入主动安全领域？这些都皆有可能的，主要是看有没有好的项目。
研究员：我想了解一下什么叫做混合气体？之前我看到有一些公司的产品出现了故障，这个和公司的产品有没有什么区别？
Cregg Lynn：ARC产品是推进剂和气体放在发生器里面，一般烟火发生器的产品是放了推进剂没有放气体，ARC产品是有高压气体在、是高度密封的；而烟火发生器就是把推进剂放在里面，有一个问题就是湿度影响很大，湿气一旦影响大可能就会发生泄露和爆炸。我们ARC产品不存在上述问题，并在制作推进剂的过程中用了黏合剂确保了产品很好的稳定性，另外这两种产品的价格区别是比较小的。
研究员：我来自海通证券，因为安全气囊也是一个标配的产品了，我看到我们公司从收入水平增长也是还可以，未来增长点从哪里来？在盈利方面我们也有一些解释，考虑到这些因素我们给的业绩增长是比较高的，明年的情况是什么样的，盈利的波动更远是什么？
张保柱：第一个问题为什么ARC可以做到两位数的增长，主要因为中国、巴西、印度等新兴市场的法规与美国和欧洲相比差距很大，未来法规将对安全气囊安装数量有更高的要求，所以说增量是体现在这个方面，为什么ARC看中新兴国家市场，也是因为他们市场的存量很大，每一个市场的汽车增量会带来安全气囊更大增量。
第二个问题就是说盈利的波动性，ARC接到很多的订单，因为马其顿工厂预期建成时间推迟了,那么合同一定要履行，就用空运的方式来运送原材料,按期把产品生产出来交付给客户，大量增加导致生产成本增长。马其顿工厂已于2016年2月可以投产，2016年ARC盈利水平将有明显提升。
研究员：去年ARC实现的净利润是7000万人民币，公司进行了一个预估，如果没有这个因素影响可能有1.2亿以上的净利润，这个盈利为什么有这么大的波动，是因为产能释放导致了产能的增长吗？
张保柱：2015年美国工厂扩建、马其顿工厂在进行建设，大量的资本开支在2015年。
研究员：我是招商证券的汽车行业研究员，我有三个问题。第一个问题就是我刚刚听到领导安全气囊领域我们前装和后装领域会有一个很大的增幅。领导说公司的产品是供不应求，前装上面是有感觉到主机厂是不是会主动的增加安全气囊的趋势？在后装领域因为要对存量车做结构改动有难度，这个怎么解决？
张保柱：汽车厂商有动力为新下线的车型做安全气囊，后装的车能不能加装安全气囊我不能回答。请Cregg Lynn回答。
Cregg Lynn：后期加装安全气囊这个问题就是比较的复杂，如果前期加装安全气囊是可以的，后期加装安全气囊更多是在维修这个方面。
研究员：第二个问题我们并购ARC集团是考虑到我们公司不是一个汽车的主业，双方有一个比较独立的管理系统在运作。我想了解一下作为我们银亿股份来说，未来两条腿走路会不会自己公司也设一些汽车事业部，会不会也有管理的人员和部门进去？未来我们要做大汽车领域就要沿着产业链的上下游和一些厂商有一些合作，这个方面我们会不会合作？第三个问题就是因为我们汽车有一个智能化，电子化，新能源化，还有一个是汽车电子元器件会集成，我们这个产业在汽车新能源化，电子化的方向未来的发展方向是什么？
罗瑞华：第一个问题是一个战略性的问题，首先我觉得ARC集团进入上市公司后，上市公司会成立相关部门进行业务上的管理协调包括控制，未来对ARC的控制会通过董事会的委派，董事会占多数的成员一定是我们银亿股份，第二就是通过财务的控制，第三就是我们会聘请一些外籍的人员进行管理，主要就是这几方面。后面两个问题请张总回答一下。
张保柱：第二个问题就是您讲汽车零部件上下游会不会做合作？这个是会的。
第三个问题就是关于产品在新能源的发展，我想讲无论新能源车还是混合动力车，安全气囊这样的安全系统是最后的底线，任何一辆车都会装这个，至于新能源方面有没有新的研发力量？请Cregg Lynn回答。
Cregg Lynn：ARC是做气体发生器产品这一块的，关于新能源这一块了解不是很多，但是我们会从被动式安全向主动式安全拓展。
研究员：在面对全国房地产库存压力比较大的情况下，我们现有的去库存的周期是多久，我们从房地产的持续性发展来看我们现在的土地储备够我们消化多少年？从2015年的年报来看我注意到我们年报当中披露我们2015年新开工面积是比2014年大幅度减少，2016年新开工面积不会很大，我们未来从预售从现金流方面对我们有什么影响？
朱莹：公司存货周转率从2015年数据来看是0.4049次，2015年去库存很快，年收入有一个比较好的增长，这个数据比2014年有一定提升，上升了0.18次左右。
罗瑞华：目前公司土地储备是250万方，计划2016年新开工项目3个、竣工项目6个，全年计划开发建设面积168.77万平方米，其中：在建面积60.09万平方米、计划新开工面积26.99万平方米、计划竣工面积81.69万平方米。相关数据在公司2015年年报里面有提及。
研究员：我是中银国际的汽车行业研究员，公司有没有考虑过剥离掉高田安全气囊事故以外，公司的利润增速有什么样的估算？
罗瑞华：首先要考虑高田事件对我们有没有影响？其次再要考虑需不需要剥离。
张保柱：首先高田这一次召回的事件和我们一点关系没有。其次就是我们剥离这个事件的影响，理论上来讲已经有越来越多主机厂要求新的安全气囊要增加混合气体发生器比例，具体要我说对营收增长多少，利润增长多少，这个还是要有一个谨慎的测算。
研究员：我是广发证券的房地产行业研究员，我们这里写的是双轮驱动，我看地产这一块从目前的储备来看未来两年销售可能会负增长，我们对地产未来的规划、愿景是什么样的，我们三五年要做到什么规模？
罗瑞华：关于房地产板块发展问题，像您刚刚说的一样，我们销售收入增长是比较快的，也可以看到我们总销规模在2016、2017年应该问题不大，这个是现有的土地资源可以带来的支撑，主要就是后续增长，到2018年以后土地储备是很关键的。未来房地产发展需要考量以下几方面，第一就是现有的销售回款增加新的土地储备，未来我们是要向两三百亿的规模进行发展，要发展就要有大量的土地储备，要实现两三百亿的目标靠三四线城市是不行的，所以我们要重点布局上海、北京、深圳一线城市，从2015年合同销售来说上海市场份额已经超过宁波达到42.8%左右。2015年公司获得了两个公司债券的发行批文，一个是18亿元的公开发行公司债券，一个是10亿元的非公开发行公司债券，这个就有28亿，另外加上净现金流回款，2015年已有是26亿。另外去年在上海拿了公园7号的地块，我们都是属于短平快的项目，和一线房地产商不同是做差异配置，他们是招牌挂，我们通过合作拿地的方式，这样可以拿到区位比较好，地块不是很大的土地。因为在上海是寸土寸金，目前我们有一些意向性地块，如果这些土地拿下对我们2017、2018年的销售是有保证的。
很多房地产研究员也非常关注公司现有主业的发展，在这里我要做个说明。因为对于我们战略转型来说，不是房地产不好，而是房地产策略发生了改变，原来是以宁波为主，现在是向一线城市集结，这个是一个根本的变化，这样才可以实现超过两三百亿的规模。还有就是高端制造业，因为未来发展、全球化的竞争就是高端制造业竞争，一是可以让上市公司做到双轮驱动，二是可以形成稳定的现金流，可以支撑上市公司的业绩增长，这个是最好的，三是因为这个行业已形成了一定的体系和体量。据ARC管理层预测，2016年ARC预计可实现EBITDA 7410万美金。
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