调研问答全文
世联行 (002285) 2016-04-19
公司一季度新房代理销售情况
世联行一季度整体销售情况：世联行一季度代理销售1122亿，同比增长78.66%。公司在全国的案场达到约1300个。
分等级城市的情况：公司的一线城市代理销售额一季度同比增长32%，二线城市75%，三线城市136%。一线城市中表现最好的城市是上海和深圳；二线有杭州、南京、合肥、厦门、长沙、武汉等城市表现较好，二线城市中同比下滑的只有沈阳；三线城市中环深圳和环上海的城市同比增长出色，如昆山、珠海、惠州、东莞、佛山，一季度世联行在入驻的全部三线城市中实现增长。
代理销售面积情况：市场整体来看，一线市场同比增长约30%，二线同比增长约51%，三线同比增长约65%。世联行一季度一线城市代理销售面积基本与去年持平，代理销售额的增长主要来源于房价上涨；二线城市中天津、杭州、南京、哈尔滨销售面积有80%以上增长，三线城市中环深圳区域的东莞销售面积增长177%，佛山增长160%，惠州增长108%，珠海增长70%以上。
成交产品结构：一线城市中，90平米以下的成交有明显下降，部分与90平米以下户型市场供应减少有关，90-140平米的同比也有下降，但160平米以上的部分有所增长，说明换房和终极置业有所上升，大面积豪宅的成交有放量；二线城市中全产品普涨，90-140平米与160平米以上的增长均超过70%，三线城市也是普遍放量。
客户方面：在世联行一季度的代销占比中，万科与恒大是占比最高的两个客户。
全国一季度房地产市场情况
一季度全国房地产市场的三个关键词：反弹、波动、痛点。反弹：一季度全国商品房销售额同比增长54.1%，行业投资、新开工等指标全部触底反弹，各项基本面指标上涨幅度明显；波动：住宅销售一/二/三线城市的成交占比分别为5%/32%/63%（三线城市去年为66%，销售继续向一、二线城市集中）；商业地产总体放量缓慢，三线城市商业地产处在基本停滞的状态。政策上，上海、深圳、廊坊等城市的政策收紧，使市场出现一定的波动，这可能是后市的一个风险点。痛点：一个痛点是商业地产，不只三线商业地产放量缓慢，一二线城市的情况也不乐观；另一个痛点是三线城市的住宅，在合肥、武汉、长沙等二线城市成交有50%来自于本城市居民，45%来自于所在省内的三四线城市购房者，这些二线城市吸收了周边三四线城市的部分需求。总体来看，三四线城市还在以价换量。
后市展望：一线城市的成交会在调整期；二线城市比较小概率出台调控政策，棚改货币化与土地流转政策的推进可能会促进三四线城市的增量需求。总体来看，后市的增幅将有所放缓，对基本面呈谨慎乐观态度。
问答环节：
Q1：核心城市楼市调控政策落地情况？三四线城市的库存去化的看法？
A：核心城市以深圳为例，市场客户观望情绪渐浓。4月份深圳新盘开盘成交率没有明显下降，但二手房市场价格有所回调，但没有陡降，北上广深均没有出现价格的明显下降。库存去化方面，公司进入的部分城市还出现了不够卖的情况，如南京、苏州、合肥库存去化都在三个月以下（上海2.3个月，合肥2.7个月，苏州3个多月）。三线城市中，环深圳和环上海区域库存去化都没有问题，货量都不多，而沈阳、长春还是比较高，沈阳接近35个月库存去化。从全国分省份看，广东省库存去化周期最短仅有1年，东北三省最长近7年，分化非常厉害。
Q2：一手房代销佣金率走势？利润率方面有没有变化？
A：最近这几个月佣金率没有很大的变化，目前已经连续18个月在千分之8.4水平了。代理销售规模在稳定增长，利润率不会下降，但上升的可能性也不大。
Q3：一季度开发商拿地的情况？二手房中介进入一手房代销领域对公司有什么影响？
A：开发商拿地依然是在核心城市和核心区域；以住宅为主，商办在下滑（这从2013年已经开始）。二手房中介进入新房市场的情况一直都有，在某区域二手市场客源多的中介会切入新房市场。中国的一手房的销售每年10亿平米左右，这可能持续至少10年，从日本和美国的历史经验看，在城市化达到一定程度后每年每人大概新增1平米。从一手房到存量的切入反而会更容易，目前世联行已经积累上门客源超1000万组，去年经公司买房的客户有43万组，今年可能超过50万组，客源积累是公司的优势。
Q4：二线城市的差异表现如何解读？
A：中国城市化第一阶段中所有城市都会受益，农村人口大量涌入城市，到了城市化第二个阶段，城市资源将重新分配，对人口出现竞争。一线城市分化很厉害，广州配套各方面都比深圳好，但房价却相差很多，主要是因为深圳在近些年吸引了大量有能力创造财富的企业家，深圳可以提供给企业家适合他们发展的土壤。从国际角度看，卫星城分化也很厉害，如纽约周边有很多卫星城，距离曼哈顿东北58公里的小城，医药巨头聚集地，另一个地方是纽瓦克，离曼哈顿14公里，但产业的衰败很严重。中国省会城市占据了最多的资源，但差别在城市创造财富的能力上，如重庆是世界IT生产基地，但由于是最低端的生产性活动，创造价值能力偏弱。如果城市创造价值的能力偏弱，那房价增长会有阻力，因此我们判断未来中国的城市分化会越来越严重。
Q5：对明年的房地产市场是怎样一个预判？
A：中国增量市场依然会保持在高位水平，今年和明年的量会在11-12亿平米，看好未来5-10年的市场。其中一线城市量会处于波动阶段，短期内由于政策出台，量的下滑比较厉害，但预计三四季度需求还会释放，2线城市依然是出货主力。
中国的房地产市场还有更重要的需要关注，上层建筑的搭建还有很多不足，例如温州20年的房产到期问题，因此只讨论量不足以面对所有的房地产问题，还需面对续期问题、房产税问题等。续期问题会影响到价格的估值，世联有大数据库，随时准备为政府提供研究数据支持。中国房地产市场的另一个大问题在写字楼和商业地产，写字楼去化达11年多，商业14.8年，东北商办去化在25年以上。
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