调研问答全文
世联行 (002285) 2016-05-05
世联行2016年一季度实现营收11.48亿元，同比增长39.53%；实现归属上市公司股东的净利润6132.79万元，同比增长21.82%；基本每股收益0.03元，同比增长3.45%。主要经营指标快速增长：
（1）主营业务快速增长：第一季度累计实现代理销售金额1122亿元，比上年同期增长78.66%。同期全国销售同比增长54.1%，连续7个季度跑赢大市。6年复合增速38%。四大板块都实现两位数增长，其中房地产交易同比增长20.84%；互联网+（电商）业务同比增长272.56%；资产管理同比增长15.24%；金融服务同比增长37.75%。
（2）收入结构优化：房地产交易服务占比从61.98%下降到53.76%；其他三个业务占比接近50%。互联网+业务增速非常快，同比增长超过200%。
（3）财务稳健：资本结构持续改善，资产负债率48.26%。
同时，一季度公司开始实施股权激励计划。
问答环节
Q1：对于房地产基本面持续复苏的看法？是否可以持续？未来市场占有率提升会怎么样？
A1：一季度房地产整体销售增速54%，如果全年保持这样增速，那么全年销售额会达到14万亿，这是比较难实现的。但是增长和复苏可以实现。我们预计2016年全国商品房销售金额达到9-9.5万亿，且一线不会暴跌掉头向下。房价上涨有两种模式：（1）日本：最后日元升值，房价贬值；（2）俄罗斯：卢布贬值，但是以卢布计价的房屋价格非常坚挺。我们认为中国更接近俄罗斯模式。
我们把中国的房地产看成5部分：一线、二线、三线、商业、写字楼。一线即使量缩但是销售还是很坚挺，二线表现非常好。三线中一线的卫星城表现很好，但是很多三四线还非常困难。政府在三线还做了很多努力，包括农地确权流转。商业这块我们看到政府也在找路，包括昨天出了一个转出租的政策。写字楼这块1季度增长69%，但里面有80%集中在北上广深、南京、杭州这6个城市。这里面还有很多是写字楼改的商住，我们觉得未来如果如果没有很好的税务等政策改革，我们觉得这块增速二季度会降下来，但全年看还是稳中有升。
Q2：一季度互联网+业务增速非常快，同比增长272%，为什么增长这么快？未来互联网+业务占比会到什么比例？
A2：我们最近在研究同行的情况，新三板有几个房地产代理公司挂牌，他们的代理业务占比都在50%以上。海外上市的同行，搜房、易居他们电商业务占比达到55-60%，世联15年电商业务7.3亿元，占比不到20%。我们觉得从收入结构来说未来互联网+业务提升的空间还很大。世联进驻的案场超过1600个，线下基础业务开展的顺利。大家现在愿意为渠道付费，世联渗透率还不到40%，后续的提升空间还很大。个别城市表现得特别好，例如一季度在惠州电商收入接近5000万元。在中国一些城市特别适合电商业务，去年长春电商业务超过了代理业务。我们要把进入的城市进一步挖掘，提升电商业务。我们对全年电商业务增长很有信心。
Q3、怎么判断未来房地产销售可以持续，怎么判断拐点？为什么中国会走俄罗斯模式？
A3：持续有3个含义：
（1）虽然一季度的高增长可能不可持续，但全年来看还是会稳中有升实现增长。（2）今年销售金额维持9-9.5万亿金额高位震荡。中国销售面积规模高点在13年出现了，但是这个规模会保持一段时间。类比美国、日本也是这样的。（3）波动中分化会非常厉害。美国和日本增量主要在部分区域。中国未来也会出现这个状况。
我们跟日本不一样，人民币还不是国际通行货币，我们更接近日本和俄罗斯之间。中国楼市的剧烈波动对中国家庭和政府影响会非常大。政策上应该也会稳住房地产市场，所以模式上也会更接近俄罗斯模式。
Q4、跟同行的竞争会不会受海外上市公司回归的影响？会不会构成更多竞争挑战？
A4：搜房和世联在电商的做法不一样，搜房和乐居是媒体出身的。世联是基于线下网点和客户端口来做的。我们认为随着世联在每个城市积累客户和份额增加，我们对于客户买房的影响力也在增加。比如惠州，很多都是深圳外溢市场。惠州开发商也要抓住这一机会，我们就基于这一优势，将一些客户导流到惠州。世联在线下布局非常完整，比如在广东，很多客户都是通过世联这个平台去找房子的。
Q5：现在有一些二手房服务公司进军新房市场，怎么看？
A5：目前这些二手房服务公司采用的方式相对封闭，新房业务是基于其自有的二手门店做的。世联除了基于一手客户平台做，还可以集结二手房的中小中介。我们可以拓展的更加广，而且我们还可以把ToB的优势发挥出来。
Q6：未来是不是二手房市场更有前途？
A6：很多城市城市化进程还没有完成，还有很多机会和空间。几个核心二线中，政府仍然把房地产当做支柱产业发展。在一线城市，由于土地供应减少，这个市场会迅速转向二手楼市场。但是新房还是有机会，由于二手房总体参差不齐，而且之前建设标准比较低，还是有很多人更偏好买新房。
Q7：目前世联电商业务利润率是什么水平？搜房有自营业务，也有一部分跟经纪人合作，我们的模式是怎么样的？
A7：净利率在7%到9%之间，因为入账口径不同。我们开展电商业务主要是自营，通过经纪人这块也有，两种比重差不多。
Q8：搜房回归A股怎么看？世联行在数据方面会怎么进展？
A8：我们会密切关注搜房在A股上市，目前在A股房地产服务企业只有我们一个标的，搜房来了我们能有一个标杆。
数据有四个东西很有价值：（1）房产和房价数据，这个主要是银行和经纪人用，未来房产税方面这个也有用途。大家看到温州现在有的房子到期了，关于如何续期就需要数据进行估价。这块数据世联天生就有，世联最开始就是从估价开始做的，
（2）房源和房东信息：近几年我们都是一手楼最大代理商，这些年累计房源数超过700万套，单2015年就有45万套。
（3）经纪人信息：世联的互联网+业务就是用来连接经纪人的。
（4）客源数据库：我们全国1600个售楼处平常会接触到非常多的上门客户。
我们目前在思考这些数据和信息如何变现。
Q9：15年下半年以来整体行业都快速复苏，我们也看到部分二线城市复苏，但是表现差异很大？包括南京、苏州、合肥、厦门等城市率先复苏，您认为未来二线城市复苏顺序是怎么样的？怎么看待未来二线城市的表现？
A9：中国城市化第一阶段中所有城市都会受益，农村人口大量涌入城市，到了城市化第二个阶段，城市资源将重新分配，对人口出现竞争。第二阶段最核心就是对资源争夺，关键就是靠产业和城市的特质。我认为未来会强者恒强。中国省会城市占据了最多的资源，但差别在城市创造财富的能力上。我们看到几个房价表现好的城市，包括南京、杭州、苏州、合肥、厦门等。二线城市占据了省内大部分资源，包括教育、医疗、交通等。这些城市进一步向好我认为是强者恒强的，反而有些偏弱的城市可能会弱下去。我认为房价是一个结果而不是原因。比如重庆近年发展的很好，但是重庆承接了一些比较低端的产业，产业附加值比较低，当地收入比较低所以房价起不来。对比我们认为像深圳房价上涨我们认为有其内在逻辑，深圳在近些年吸引了大量有能力创造财富的企业家，深圳可以提供给企业家适合他们发展的土壤。我们特别关注城市未来产业的发展，我们认为未来产业发展、人文素质决定了城市未来发展的走向。
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