调研问答全文
世联行 (002285) 2016-06-02
Q1: 在近期市场状况不太稳定的时期，公司做了哪些事？
A1: 最近资本市场不太稳定，在这不太稳定期间，公司除了按照既定的战略前行外，在5月11日完成了限制性股票的授予登记，该计划把公司四百多名中层干部及核心骨干变成了跟公司一致的利益共同体。因为对公司而言，核心资产之一是人才，所以公司在这块下了很大功夫。同时公司将进一步完善内部制度，夯实公司的治理。
Q2: 请介绍一下近期公司的主营业务发展情况
A2: 从业务上讲，公司主营业务分成了四大块：
1、公司代理销售额一季度增长近79%，行业整体同比增长约54%，连续7个季度跑赢大市。世联在这块业务增长很稳健，这给公司整体利润打了很稳健的底子。
2、金融服务一季度实现营收1.29亿元，同比增37.75%。公司金融业务放贷主体是世联小贷，具有深圳市金融办的批文。金融业务发放贷款后，全部按要求进入央行贷款登记系统和个人征信体系纳入整个风控体系，相当注重合规性。因此与其他无牌照放贷公司比，自我担保和涉嫌挪用客户资金是不同的。另外世联的家圆云贷是向拥有房产的借款人提供的小额短期贷款，以解决借款人短期资金周转困难。自发放以来，发放金额超过50亿元，平均每笔贷款金额在8万左右，期限在10个月左右，大概92%的业务集中在非一线城市，符合国家去库存的政策，同时也符合国家普惠金融的政策。
3、资产管理业务中比较活跃的是小样社区，一年来，小样社区牵手八个城市，落地十个项目。一开始预想小样会稍有亏损，但现在看来还微赚，这使公司有更大的信心扩大规模。小样青年社区致力于服务青年创业群体，打造以“创业办公”为核心，集工作、社交、娱乐、居住、消费为一体的复合型创业社区，打造类共享空间，主要为初创型企业服务，现入驻企业达300家，合作创业服务机构达110家，服务创业者超过2万人。除此之外产业园也仍在发展，主要面对稍微成熟一些的企业。对产业园最佳的拓展方式主要是靠服务好客户，通过口碑传送。另外一个方式则是通过并购。
4、互联网+与大数据业务。此类属于公司增长较快的业务，去年实现了收入从0到7个亿的突破，一季度营收同比增长270%。主要盈利模式是通过向一手房购房者收取团购服务费，以给予购房者一定团购优惠，当购房者参加团购活动并最终成交后，公司根据合同约定，将购房者预先支付的团购费确认为收入。
Q3:营改增对公司有何影响？
A3:对于营改增的问题，公司曾经做过测算：新税制下公司主营的代理、顾问、物业管理服务等的增值税率为6%，但由于税额的计算方法跟原来的营业税有差异，如果转换成同口径，实际的增值税销项税额比营业税额高0.66%，但与此同时，公司的正常采购产生可以抵扣的增值税进项税额，降低了公司的相关成本，一定程度上对冲了销项税额增加的影响，所以总体而言，我们预计营改增对于公司的影响基本中性，在某些公司物资采购，设备、装修投入比较密集的时期，公司的增值税负比照之前的营业税负可能还会有所下降。
Q4:以前的担保和赎楼业务为何不再做了？
A4:主要考虑到风控问题，现在想重新启动这个业务，但重点还是合规问题。存量房的金融服务还在摸索中，产品设计需要时间。
Q5:今年上半年房地产市场的走势中一季度一线城市火爆，强二线城市走强。因为公司强二线城市占比很大。因此二季度强二线城市所带来的增速是否有较大改善？
A5: 一季度房地产整体销售增速54%，如果全年保持这样增速，那么全年销售额会达到14万亿，这是不科学的。但是增长和复苏可以实现。同比量来说二线城市占多，但增速应该会放缓。
Q6: 金融业务大幅度招聘销售人员是否会大量增加销售、管理费用？
A6:公司看准了金融是未来发展方向，就不应该在乎短期的费用上升，要做一定的人才储备，建立完整的团队。
Q7: 国家提出大力发展租赁市场，世联会有何举措？
A7:世联旗下品牌叫红璞公寓，今年目标管理规模预计三万间，虽然未来没有具体发展指标，但跟城市和自己的管控能力相关。目标是先把发展方向摸对，世联做了很多0到1的工作，1-100是世联擅长的，一旦定位和布局确定后，往下铺很容易。
Q8：社区物业资产管理行业竞争未来会如何？
A8:关注这块的公司很多，不过各家都在沿着自己的思路做。未来到底会如何还不可预测。
Q9: 在今年强化互联网金融监管措施的背景下，今年金融类营收预计能达到多少？
A9:因为目前监管措施变化快和政策收紧，面对着不同的市场环境和预期。因此中长期来说合规合法，让大家更方便的使用金融，预计增长还是会有的。
Q10:公司销售代理是否都是独家？
A10:也有联合销售，有的开发商喜欢联合的方式，让不同的代理商之间进行竞争。
Q11:在社区里开店比一般的存量房中介的话成本是否很低？
A11:在社区里叫做社区资产管理中心。在外面开店的好处是流量大，在内部的话流量小，但好处是成本较低。与物业公司合作，对方提供传统物业服务和我司的工作场所，由世联来提供专门的资产服务，收益按比例分配。
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