调研问答全文
深基地B (200053) 2016-07-13
1、深基地财务相关问题：
（1）公司财务/会计政策关于投资性房产、固定资产及无形资产的规定
答：投资性房地产主要是用于经营的物业，如宝湾园区仓库、食堂、仓库等；固定资产为自用物业，如办公楼；无形资产主要为宝湾土地使用权，当获取土地证时土地成本全部计入无形资产，但在税务处理方面，如房产税的缴纳是依据税法要求将土地成本与房产原值合计作为计税依据。
（2）石油后勤和宝湾物流业务资产规模、利润占比及影响
答：就目前资产规模来说，宝湾占比约90%，石油后勤占比10%。因国际石油价格下降影响，2015年度石油后勤业务利润下降，利润贡献占比由以前的50%降至10%左右；宝湾业务在2015年度持续良好发展，目前对公司利润贡献60%-70%；剩余20%左右的利润来自投资收益（主要来自参股公司胜及理财收益）。
（3）宝湾控股年初增资影响
答：宝湾控股为公司物流业务的投资平台，其本身无收入来源，依靠母公司的支持及运营宝湾的分红进行再投资。公司初始注册资本金为5亿元，随着物流园区的发展，投资规模扩大，虽然母公司及集团一直提供资金支持，但负债较高，本次增资有效改善宝湾控股的资本结构，降低资产负债率。由增资前67%降至目前30%左右。
（4）胜宝旺情况
答：胜宝湾主要业务为海上钢结构，2015年对公司利润贡献5000多万。2016年一季度业绩下滑，主要因为石油价格影响对该行业滞后，业务作业单量下降。
2、宝湾情况
（1）行业格局
答：目前GLP（普洛斯）为行业龙头，运营面积为1300万平米左右，其次为澳洲的嘉民（Goodman），紧接着为宝湾。除了宝湾之外，目前行业前十大均获得国外基金支持，如：易商/红木获得华平基金的支持，宇培有凯雷德支持。随着高端仓储的需求，国内知名的平安不动产、万科也渐渐进入该行业。
（2）宝湾在整个行业的情况及未来发展
答：宝湾目前处于该行业第二梯队前列，希望可以一直保持第二梯队的领头羊，宝湾的目标是在2018年达到500万平米的运营，公司一直有信心，且积极朝着这一目标努力。在这一行业，优质土地资源的获取与资金支持为主要的两大要素，宝湾在优质土地获取方面有较大优势，B股融资渠道之前一直制约宝湾的发展，本次吸并重组若获得成功将打通/拓展宝湾融资渠道，助力宝湾未来的发展。
（3）物流资产证券化安排
答：资产证券化是物流行业普遍推行的一种融资方式，宝湾一直也在研究探索。目前公司先以本次重组事项为主，先解决B股融资这一问题，之后依据公司具体发展战略规划再做相关安排。
（4）宝湾物流园区开发成本、租金水平
答：物流园开发建设成本主要分两部分，一为土地成本，二是建安成本。土地成本在不同城市、不同地区差异很大；建安成本南北方稍有差异，平仓与双层/多层仓差异也是存在的。
租金水平在不同城市也不同，即使在同一城市不同区域也有较大区别。公司商务部依据市场情况在不同地区不同城市制定符合地区租金水平的指导价格。
3、石油后勤业务未来发展方向及定位
答：石油后勤业务是公司两大核心业务之一，未来发展将结合现有资源考虑。深基地现有资源，一是自然资源，即地理位置优势(港口、码头、自贸区)，利用赤湾码头前沿，依据深圳市政府的未来规划，以文化创意+科技创新为思路，考虑并探索符合公司战略发展的产业转型；二是人力资源，即目前公司的管理团队，深基地有着30多年海洋石油服务的专业管理经验，团队管理能力及适应能力都很强，可以完全适应公司未来发展需要。
4、本次南山控股吸并深基地事项
（1）人员安排
答：本次吸并后，深基地原有员工将被南山控股吸并，原有业务保持不变，人员变动基本不受影响，管理层方面将有所调整，目前集团正在研究中。南山控股与深基地同属南山集团，企业文化背景相似，吸并后对员工工作氛围不会有较大影响。
（2）本次募投资金的用途为物流产业，合并后的业务重点方向
答：因证监会监管要求，本次募集资金的用途只能用于物流项目，本次吸并将打通深基地原来B股的融资渠道，为物流业务发展提供有力资金支持。
吸并后，存续上市公司将以房地产开发运营为基础，以物流园区开发运营为先导，坚持地产与物流协同并进、双轮驱动，加快物流园区全国网络化布局，巩固现有市场地位，加快产业布局。
（3）股权激励
答：本次吸并方案拟计划包含员工持股计划，考虑或因国资政策制约而影响项目进度，本次吸并方案最终未包含该计划。公司一直希望管理层、骨干员工与公司利益捆绑，提高公司自身的凝聚力和市场竞争力，今后将继续研究，择机推出可行性方案。
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