调研问答全文
深基地B (200053) 2016-07-29
1、深基地控股股东中国南山开发（集团）股份有限公司简介：
经国务院批准，中国南山开发(集团)股份有限公司于1982年成立，是中国第一家中外合资股份制企业。 集团经营业绩和资产规模连续保持较高幅度的增长，截止到2015年6月，管理总资产市场价值近千亿元；集团拥有在册员工超过1.5万人。
????? 自成立以来，中国南山集团从开发经营赤湾港口、石油基地起步，现已发展成为一家以海洋石油后勤服务和物流园区、房地产开发、集成房屋体系、综合物流为核心产业的跨行业、跨地区经营的综合性大型企业集团，集团拥有赤湾3.4平方公里土地，还在全国拥有32个工业园，土地储备上万亩。
????????2014年12月，赤湾被划入广东省自贸区前海-蛇口片区，中国南山集团迎来了新的发展机遇。
2、宝湾情况
（1）行业格局
目前GLP（普洛斯）为行业龙头，运营面积为1300万平米左右，其次为澳洲的嘉民（Goodman），紧接着为宝湾。除了宝湾之外，目前行业前十大均获得国外基金支持，如：易商/红木获得华平基金的支持，宇培有凯雷德支持。随着高端仓储的需求，国内知名的平安不动产、万科也渐渐进入该行业。
（2）宝湾在整个行业的情况及未来发展
宝湾目前处于该行业第二梯队前列，希望可以一直保持第二梯队的领头羊，宝湾的目标是在2018年达到500万平米的运营，公司一直有信心，且积极朝着这一目标努力。在这一行业，优质土地资源的获取与资金支持为主要的两大要素，宝湾在优质土地获取方面有较大优势，B股融资渠道之前一直制约宝湾的发展，本次吸并重组若获得成功将打通/拓展宝湾融资渠道，助力宝湾未来的发展。
（3）物流资产证券化安排
资产证券化是物流行业普遍推行的一种融资方式，宝湾一直也在研究探索。目前公司先以本次重组事项为主，先解决B股融资这一问题，之后依据公司具体发展战略规划再做相关安排。
（4）宝湾物流园区开发成本、租金水平
物流园开发建设成本主要分两部分，一为土地成本，二是建安成本。土地成本在不同城市、不同地区差异很大；建安成本南北方稍有差异，平仓与双层/多层仓差异也是存在的。
租金水平在不同城市也不同，即使在同一城市不同区域也有较大区别。公司商务部依据市场情况在不同地区不同城市制定符合地区租金水平的指导价格。
3、本次南山控股吸并深基地事项
（1）时间安排
本次深基地审议吸并方案的股东大会时间为8月4日。股东大会审议通过后，公司将向证监会提交申报材料。
（2）吸收合并后物流与房地产协同方面的发展计划
本次吸并成功完成后，南山控股将成为“物流+地产”的双主业公司，南山控股将继续发挥其在房地产开发方面的优势和经验，提升存续公司物流业务的开发建设能力，在土地资源稀缺的背景下，提升开发建设过程中的土地利用效率以及对物流园区的运营管理能力。与此同时，借助深基地在物流领域的规模优势、资源优势及品牌影响力，增强南山控股土地资源的获取能力，打通物流地产、住宅地产产业链，提升协同效应。
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