调研问答全文
荣盛发展 (002146) 2016-09-02
问题一：如何看待目前的房地产市场？
答：公司认为当前全国市场状况总体较好，城市间的分化有所减轻，主要依据如下：
1、公司作为基本实现全国布局的房地产上市公司，本年度销
售、回款情况良好，大部分区域市场回升明显，部分城市如廊坊、南京区域尤为突出；
2、一线城市房地产市场过热产生需求外溢，正在向二三线城市蔓延，一线城市尤其是特大城市周边的部分二线城市受益明显，如廊坊、沧州等地。
问题二：公司未来的战略转型方向及目前取得的成果
答：公司根据对行业发展趋势的判断和公司未来发展的需要，经过审慎研究，制订了战略转型规划：在做强做大传统住宅地产的同时，加大了在生态旅游、养老养生、产业新城以及互联网等领域的投资，通过“建体系、塑模式”，积极推进公司战略转型，培育竞争新优势，强化盈利能力，打造“大地产、大健康、大金融以及新兴产业全面发展的“3+X”战略格局。根据公司发展战略需要，公司投资设立了荣盛康旅投资有限公司、河北荣盛兴城投资有限责任公司、四众互联(北京)网络科技有限公司。
大地产方面主要取得以下成果：
1、商业地产蓬勃发展。截至2015年底，沧州、石家庄、南京、常州的大型商业综合体已经投入运营，唐山、济南、湛江、徐州等地的商业综合体项目正在建设当中；
2、产业园区取得发展。2015年9月，荣盛发展签订《河北省永清台湾工业新城整体合作开发项目股权收购合同》。根据合同约定,公司收购河北光彩投资有限公司98.5%的股权,取得永清台湾工业新城区域内37.8平方公里“土地一级开发项目”等权益。
大健康方面取得以下成果：
1、公司积极进行线下资源拓展。寻找差异化、有特色的自然资源，资源类型涵盖山、河、湖、海、森林、草原等，并且分布广泛，以满足不同季节、不同层次客户的需求。截至目前已在秦皇岛、野三坡、神农架、黄山、海南等地取得优质项目资源，并投入开发，与捷克南摩拉维亚州签订框架协议，储备优质资源；
2、公司顺势进行线上资源整合。 公司推出“盛行天下”计划，“盛行天下”计划以 “缔造新型度假生活”为核心理念，将旅游地产与公司产业资源进行有机整合。发展旅游度假和健康管理产业，为客户提供休闲度假、物业托管、租赁代理等服务，帮客户实现“一处置业、五洲度假、旅居全球”梦想的同时，实现资产升值。
大金融方面取得以下成果：
1、荣盛泰发基金持续、健康发展。2014年12月26日荣盛泰发基金完成股份制改革，2015年申请新三板挂牌并于同年11月获得全国中小企业股份转让系统有限责任公司的受理。
2、2015年9月，公司与河北银行签订股份认购协议，以3.93亿元认购河北银行2.67%的股份。
3、2016年5月，公司五届三十六次会议审议通过相关议案，拟牵头设立中冀民投，以现金方式出资46亿元,占其注册资本的46%。这是公司在“京津冀协同发展”成为国家战略的大背景下的重要战略决策。通过牵头组建“中冀民投”,公司将联合河北主要民企,打造政府支持的平台,并通过该平台参与到区域基础设施建设、国企改制、支持河北企业“一带一路”战略,为河北经济转型升级提供服务,为公司战略转型提供更好的发展良机。
4、2016年8月，公司五届四十三次董事会审议通过相关议案，公司拟以现金方式出资20,250 万元，与海南省发展控股有限公司等九家股东共同发起设立南华财产保险股份有限公司，占其注册资本的 13.50%。这是公司战略转型大背景下，对“大金融”板块的重要布局。
问题三：公司为何收购美亚航空？
答：为了更好的推进公司新的发展战略，不断拓展“大健康”板块，并使各个子板块之间形成协同效应，经过对通用航空市场及相关市场主体的长期研究，在与有关各方多次磋商后签订《美亚航空项目合作协议书》。公司认为美亚航空具有以下优势：
1、资源的稀缺性: 美亚旅游航空有限公司（即A公司）是经中国民用航空局（CAAC）批准成立的甲类通用航空公司，是国内第一家经中国民航局认证以水陆两栖飞机为主力机型的运营商，也是南中国唯一一家以航空主题观光与空中交通网络、航空教育培训与交流为主体，集房地产开发、酒店、高端定制管家式管理服务、体育赛事、文化娱乐产品为一体的超精品通用航空复合型产业链运营商；
2、经营范围多样性：A公司经营范围包括公务飞行、空中游览、医疗救护、航空探矿、私用或商用飞行驾驶执照培训、航空器代管业务、出租飞行、通用航空包机飞行、空中广告、航空摄影、空中巡查、海洋监测、空中拍照等。美亚航空旅游（海南）有限公司（即B公司）主要从事航空旅游、通航作业、飞行培训、飞行俱乐部和FBO（固定基地运营商）等通用航空运营与服务产业；
3、飞行的便捷性：水陆两栖飞机主要从事低空飞行，相较于民航飞机对于场地、天气的要求较低；
4、运营基础的稳固性：在海南岛及周边区域拥有18条经批准的航线，基本覆盖海南岛及南海周边重点旅游区域，经过多年发展已经有了较好的基础。
随着低空空域的进一步开放，通用机场的不断建设以及国家政策的大力支持，以及通用航空的产业链不断完善，公司认为，中国的通用航空产业未来发展空间巨大，即将进入行业的爆发期。同时，通过介入通用航空产业，也能和公司正在积极推进的“大健康”板块中的旅游、休闲等形成良好的协同，加速该板块的快速成型。
问题四：京津冀一体化形势下公司如何把握机遇?
答：公司总部位于河北廊坊，紧邻京津。作为从廊坊成立、成长、发展起来的房地产开发企业，在环北京区域深耕多年，积累了深厚的开发经验和较高的品牌知名度。
公司紧紧抓住京津冀协同发展的历史机遇，充分发挥自身优势，加大在环京津的廊坊、保定、张家口、石家庄等核心地带的投资力度，并取得积极成果，2015年京津冀区域内实现新增土地储备超过600万平米，2016年继续加大环京津区域土地拓展，在石家庄、怀来取得优质土地储备。
后期，公司将继续强化在京津冀区域市场拓展的力度，提高公司在上述区域的项目比例，在区域一体化的过程中实现公司更好、更快的发展。
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