调研问答全文
福星股份 (000926) 2016-11-18
一、公司如何看待房地产新政及武汉城市定位对房地产市场的影响？
答：当前，武汉房地产限购政策持续加码，旨在稳定武汉房价，抑制房地产投资性及恐慌性购房，维持了房地产市场健康发展。自限购以来，武汉城区房地产成交量和均价明显下滑，但整体仍然保持稳定态势。从2015年底截止限购政策出台前，武汉房地产市场销售火爆，公司采取快销策略，可售房源基本销售一空，所以限购政策对公司今年销售影响有限。同时，新政提出加大住宅用地及住房供应，保证了未来武汉房地产市场健康可持续发展，公司将积极做好市场分析，让优质地块尽快落地。
从长远来看，武汉已迎来获批建设国家创新型城市、全面创新改革试验区、湖北自由贸易试验区、全国综合交通枢纽示范城市、被定位为“超大城市”等十大国家级发展机遇，正处在多重国家战略叠加的黄金期，每年约一千多亿城建投入，城市功能不断完善，城市价值不断显现，吸附能力不断增强，特别是随着“工业倍增”计划的实施，通用、联想、富士康等大型企业陆续落户武汉，加上“全国省会城市最宽松落户政策”等因素，吸引了一大批高新人才和产业工人来汉就业创业，带来大量住房需求。巨大的城市潜力及不断提升的城市价值，成为助推楼市持续向上的根本动力。同时，房地产市场的较快发展与武汉当前城市发展阶段和产业发展水平基本相协调，住房价格与全市经济社会发展和人均可支配收入增长水平基本相适应，我们对武汉的未来发展非常有信心。
二、请简单介绍下智慧家社区生活服务平台有哪些特点？
答：智慧家社区生活服务平台拥有六大特点：
一是模式新，全球首创的物业资源众筹商业模式；二是服务全，包括物业基础服务O2O和社区增值服务O2O；三是专业，智慧社区生活服务专家、O2O运营专家、财富管理专家；四是运作能力强，主要包括产业运作、金融运作、资本运作、品牌运作等；五是各项服务都自成系统，拥有跨境服务生态圈、房屋银行生态圈、金融服务生态圈、商住联动生态圈、家庭农场生态圈等；六是定位明确，智慧家应作为平台提供者、系统维护者、标准制定者、品质监督者、资源整合者、价值分享者。
三、请简单介绍下智慧家社区生活平台目前发展的状况？
答：智慧家社区生活服务平台自2015年10月23日成立以来已初见成效，目前众筹物业面积已超过1.2亿平方米（其中省外签约1000多万方），服务客户达450万人，现已形成健康、便利、教育、旅游四大增值服务板块。在社区O2O建设方面，社区服务APP、设备集中管理系统、客户关系管理系统等正在平台内企业加快推广和应用。日前福星智慧家与国内知名互联网金融服务平台民生易贷，签订战略性合作协议，此合作将为福星智慧家及其客户提供多层次的金融信息服务，并合作开发消费金融等产品，夯实智慧家平台的金融服务板块，提升客户的居住品质。
四、请简单介绍下智慧家未来的发展方向？
答：智慧家社区生活服务O2O平台是公司未来发展的重要方向。
目前智慧家采取互联网+及资本+的双轮驱动模式，积极推动物管基础业务升级转型，不断拓宽完善增值服务板块，经过一年的努力已初见成效。未来公司将充分发挥武汉物管范围较集中的优势，在提升基础服务的同时，加快增值板块的建设和发展，争取早日形成新的利润增长点。在武汉以外地区，积极推进“三纵”战略即东部经济带、中部经济带、西部经济带三个纵向的经济带。东部经济带包括京津冀、长三角、珠江三角经济圈；中部经济带包括河南、湖北、湖南、江西；西部经济带包括山西、四川、重庆。实施区域聚焦战略，目标是在每一个核心目标区域的服务面积超过5000万方，实现规模效应，协同效应。
五、最近政府对房地产企业融资政策有所收紧请问对公司是否有影响？
答：近期政府针对房地产企业金融政策有所收紧，对公司在融资方面造成一定的影响，但影响比较有限。目前公司资金储备充足，完全能为项目的快速开发提供资金保障。这主要得益于两个方面，一是前期公司地产项目资金回笼顺利；二是各项再融资稳步实施，截止目前公司可发行债券已全部发行完成，2016年通过发行债券共融资50亿元。近日，公司股东大会通过了新一轮非公开发行股票的预案（调整后），拟以不低于12.70元/股的价格，募集资金33亿元，支持公司项目开发，预计年内将向证监会递交申报材料。
六、请简单介绍下公司2016年限制性股票激励计划（草案）？
答：公司为了进一步建立、健全公司长效激励机制，使经营者能够以股东身份参与企业决策、分享利润、承担风险，避免短期经营行为及其他侵害股东利益的行为发生，从而勤勉尽责地为公司的长期发展服务。根据《公司法》、《证券法》、 《上市公司股权激励管理办法》等有关法律、法规和规范性文件以及《公司章程》 的规定，制定本激励计划。
本激励计划的激励对象共56人，包括公司董事 、高级管理人员、 关键管理人员、核心业务（技术）人员；授予股份共计2390万股，其中首次授予 1,920 万股，预留 470 万股，授予价格为6.51元/股；解锁期及解锁比例分别为2018年解锁40%，2019年解锁30%，2020年解锁30%；解锁条件是以 2015 年归属于母公司的净利润为基数，当2017年归属于母公司的净利润较 2015 年增长幅度不低于 60%时，2018年方可解锁，当2018 年归属于母公司的净利润较 2015 年增长幅度不低于120%时，2019年方可解锁，当2019 年归属于母公司的净利润较 2015年增长幅度不低于 240%时，2020年方可解锁，没有达到解锁条件的不得解锁，并由公司回购注销。
其中解锁条件作为本激励计划的核心条款，是从公司实际情况出发，根据公司未来发展规划，经过仔细测算，周详考虑确定的，即有一定难度，又不脱离实际。此条款把经营者、股东的长远利益、公司的长期发展充分结合在一起，使对经营者的激励和义务充分落到了实处。
七、请简单介绍下公司房地产业未来的发展方向？
答：目前武汉正处在多重国家战略叠加的黄金机遇期，公司将抓住机遇稳步推进以武汉地区为主，北京市场为辅的全国化战略。公司拟向旗下房地产平台福星惠誉增资18亿元，认缴福星惠誉注册资本1.7亿元。增资完成后将优化福星惠誉的财务结构，提高其融资能力，促其健康快速发展；在发展战略上，以“武汉1+8城市圈”为核心区域，进一步提高“城中村改造”和“旧城改造”综合水平和规模，不断巩固和提升区域领先地位；在土地储备方面，已控制的土地储备可满足公司未来5—6年的开发需要，同时公司还积极跟进其他优质改造或净地地块，实现未来公司稳定可持续发展。
八、公司未来1-2年的战略思路
答：公司未来几年将继续坚持以做强做大房地产为主，近期将加大土地储备研判和推进工作，保持发展后劲；同时尽全力扩大福星智慧家社区O2O众筹面积规模、通过自我创新及对外合作、并购等方式促进增值服务板块尽快实现收益；对金属制品产业抓紧研究剥离方案，寻求更专、更精的发展思路；不排除通过合作、并购等方式扩充房地产产业链，增强公司盈利水平和抗风险能力。
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