调研问答全文
福星股份 (000926) 2016-12-27
一、请简单介绍公司主要经营情况？
答：公司目前主营业务以房地产开发和金属制品业为主。2015年度房地产和金属制品业务收入分别约72亿元和8.5亿元，从近几年销售、结算收入等数据分析，房地产逐渐成为公司主要利润来源，宏观经济经历了长期低迷，目前保持稳定态势，金属制品业有了微弱好转。
近几年，公司房地产业分别实现营业收入56.70亿元、52.89亿元、71.43亿元、77.40亿元，总体呈稳定增长态势。2013年以来，公司重点开发了东湖城、红桥城、水岸国际、汉阳城、福星华府、悉尼帕尔玛塔等项目，同时通过股权收购方式取得北京通州项目，并且拓宽拿地模式，积极跟进招拍挂市场相关地块的研究，已考察了北京、深圳、上海、海南、贵阳、西安、美国、澳大利亚等区域，目前公司总可供开发储备面积超过600万方，基本位于项目所在地核心区域，足以满足公司未来3-4年的发展。
公司的金属制品主要包括子午轮胎钢帘线、钢绞线、钢丝绳和钢丝。近年来受市场环境及竞争激烈影响，金属制品收入总体呈下降趋势。为应对危机维护市场份额，公司以市场为导向，坚持以销定产，全力推动降本增效，今年下半年主要产品钢帘线市场开始逐步回暖，销量、单价有了一定提高。
社区O2O业务方面，智慧家目前已实现了组织架构的搭建、物业资源的众筹、盈利模式的确立，各项工作正有序开展，已启动增值板块有社区便利、社区旅游、社区保险、社区教育等板块，纳入的众筹物管面积超过1亿方，服务人群超过300万人。
二、请简单介绍公司2016年经营情况？
答：进入2015年，随着限购限贷政策的解禁，武汉市房地产开始呈现回升趋势，2016年年初，武汉房地产市场开始全面增长，每月商品房成交面积稳居全国之首，量价齐升，公司楼盘也多次出现了日光盘，对此，公司紧抓机遇，制定了快速开发经营策略，增加了市场供给量，基本可以完成全年经营目标，乐观估计销售突破110亿。
经过对公司金属制品业产业升级、技改创新以及降本增效的一系列举措，预计金属制品业经营业绩有所改善。
三、请简单介绍公司经营现金流情况如何？
答：2016年1-9月，经营活动净现金流方面，受益于宏观调控释放了对市场需求，项目销售进展加速，公司经营活动净现金流大幅上升至20.11亿元、投资活动净现金流为1.62亿元。2014年以来，随着公司在建项目不断投入以及不断获得新的土地储备，使得公司加大了对外融资的力度，筹资活动净现金流呈净流入态势。总体上看，公司经营活动净现金流表现良好，对总债务的覆盖能力有所增强，各项付息准备工作充分，未有延缓付息情况发生。
四、请简单介绍公司城中村和旧城改造项目与净地开发项目有何不同？
答：根据相关文件，武汉城中村改造项目房地产开发流程大致如下：
开发商与村委会签订协议，报区政府对拟改造项目出具立项文件，经过一系列程序后，完成撤村转户工作，然后由相关职能部门办理规划设计条件，交由市土地交易中心实施挂牌，比较拍净地来说多了土地整理的过程，称之为一二级联动开发模式。
该模式的主要优点在于，前期公司可以通过少量资金与村集体签订意向性地块协议，能够做到控制总体开发成本，启动该项目一级开发后，根据拆迁进度付款，在土地成本和开发拨付资金上有很大优势，成为公司早期快速发展，做大做强的法宝之一。通常村集体改制拆迁需要一段时间，所以项目开发整体周期对比净地开发较长，目前，武汉市核心城区城中村改造已基本结束，公司已将未来土地储备中心转向净地市场，放眼全国，立志打造成为全国性知名房企之一。
五、请介绍下当前限购政策对武汉楼市的影响
答：楼市的去化、价格受很多因素影响，政策只是因素之一。近几年来，武汉作为国家级中心城市、国家级超大城市、长江经济带重点城市、中部枢纽、自贸区等重要定位越来越清晰和明确，武汉取得了巨大的经济成就，武汉的楼市成交量也连续几年排名全国第一，这些基本要素决定了武汉房地产的发展仍有很大的空间，对政策的稀释效应更明显。所以，此轮限购政策出来后，武汉楼市价格依然坚挺，这表明了武汉市场巨大的磁力效应。我们预计，受政策的影响，武汉楼市成交量及价格短期内会有波动，后续仍维持较乐观估计，即武汉市场仍将向上海、深圳等地靠拢，成为中部地区闪亮的星。
六、请简单介绍公司对2017年战略发展规划的展望？
答：即将过去的2016年，公司圆满完成了全年目标，年末，武汉市政府加大了房地产市场调控力度，加剧了新一年整体市场的不确定性。接下来，全公司上下将对今年工作进行认真详尽的回顾总结，充分分析公司发展趋势及面临的市场竞争格局。预计公司将从稳步扩大房地产开发规模，适度扩大商业物业持有规模，积极谋求转型升级，引进新产业淘汰旧产业等方面入手，继续深入推进实施业态多元化、业务全球化、资本国际化、品牌全球化、产品精细化五大战略，打造全球知名的房地产综合服务商。
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