调研问答全文
天健集团 (000090) 2017-02-10
一、关于公司发展战略
天健集团经过33年的发展，形成了建筑施工、地产开发、运营与服务三位一体的产业格局。“十三五”期间，公司的业务组合为：建筑施工、地产开发、城市服务。基本发展思路是：从前30年的“建筑+地产”转向后30年的“运营+服务”，以产业发展为引领、模式创新为手段、管理创新为基础，进行产业资源整合，进一步培育核心能力，利用资本市场放大价值，形成产融良性互动，双轮驱动公司增长。
1、拓展发展新空间
“十三五”期间，我国将迎来新一轮城市基建的高峰期。公司所在的深圳市将在城市旧改、轨道交通、围填海、地下管廊、海绵城市、治水治污、智慧城市建设等方面将加大投入，给以建筑起家的天健集团带来巨大的市场机遇。公司将抓住城市建设升级和产业结构调整的机会，全方位探索改革和创新，积极推进传统业务的升级与转型，围绕城市和区域的整体发展目标和规划，兼顾环境、经济和社会效益，为大城市、大社区、大客户提供一揽子服务，使单一项目成为城市发展的有机组成部分。
2、构建产业新体系，各项业务全面实现转型升级
建筑施工业务，从施工承包模式向工程总包模式（EPC）和PPP模式升级转型，从传统市政、公路、房建施工业务向围填海、综合管廊、海绵城市、治水治污等新兴业务升级转型；深圳市面临城市基础设施结构性改革的重大机遇，市场空间很大，对公司发展极为有利。
地产开发业务，从住宅开发为主，向住宅地产、产业地产、商业地产、园区开发与运营等综合开发运营商升级转型；
城市服务业务，从物业小区服务，向城市公共服务、棚户区改造服务、智慧城市服务、社区O2O运营服务、社区健康服务等新型服务业态升级转型。
3、培育发展新动能
在“十三五”战略规划的引领下，产业经营与资本运营双轮驱动，金融资本助推实体产业，并适时实现产业并购，扩大发展外延，加快企业发展步伐。
4、创新机制，增强发展动力与活力
深化激励机制、制约机制和保障机制的改革和创新，广泛建立员工参与和分享机制。体制机制的改革创新将产生巨大红利，激发企业活力，释放强大的内生动力，驱动企业发展。
二、关于公司房地产业务情况
房地产市场面临结构性机会，公司房地产业务目前布局深圳、广州、上海、南宁、长沙和惠州六个城市。未来公司将继续通过公开招拍挂、合作开发等多种方式拓展重点城市。2016年11月25日，公司以人民币188,968万元的成交价格竞得白云区白云新城AB2911053地块。
2016年，天健集团在深圳三大地产项目全面动工。2019年9月20日，天健公馆项目动工。该项目位于福田区安托山片区，总建筑面积6万平方米，是一个集商业、居住为一体的高端综合项目，项目建成之后将成为安托山片区住宅项目的新标杆。10月15日，公司位于景田片区的首个城市更新项目即“天健·天骄项目”(原天健工业园更新改造项目)破土动工。2016年12月12日，龙岗回龙埔项目动工，项目总建筑面积约10万平方米，未来集产业及公寓于一体，以产商融合为主导，通过内部生态系统的营造，成为龙岗首屈一指的特色化城市综合体项目。
项目储备情况：公司项目土地主要位于深圳、广州、上海、南宁、长沙等重点城市的核心地段。根据公司披露的2016年第三季度报告，房地产在建项目10项，计容建筑面积合计123万平方米，在售项目合计84万平方米，二项合计200多万平方米。
三、天健·天骄项目
项目规模：“天健·天骄项目”被列为深圳市2016年度重大项目，项目更新范围6.8万平方米，其中为城市公益建设提供土地2.6万平方米，公益贡献率达到43.3%。建筑面积共计30万㎡左右，其中计容建筑面积22万㎡左右（未含地下室等部分）。已获得建设用地规划许可证的项目计容建筑面积 195,410㎡（一期）。其他部分的用地手续正在办理中。
产品类型：项目含住宅、商业、保障性住房、办公、公共配套设施及其他小区配套，以住宅为主，目前住宅为毛坯设计。
补交地价：由于本项目为城市更新项目，根据相关政策规定，在实施主体确认、建筑物拆除完成后，需办理项目监管协议签订、发改立项、建筑物产权注销、用地方案图审查、土地移交、核算地价、地价补交、用地规划许可证、土地合同签订、施工许可证办理等事宜。在补缴地价方面，本项目尚存在不确定性。
目前进展：“天健·天骄项目”目前施工方已进场，正在进行土石方施工。天健集团全力以赴推动项目策划和建设的提质提速，加快重点项目的投资力度和实施进度。
盈利问题：该项目盈利水平将受多种因素影响，包括销售价格、补交地价、税赋、市场环境、行业政策等，具有不确定性。
开发周期：按照房地产项目的通常做法，开发周期一般为3.5年。一期工程预计2018年预售，2019年入伙。
四、关于建筑施工方面
1、2016年获取多个重大项目
2016年，公司获得多个重大项目，在深圳市的基建龙头地位进一步巩固，其中重点EPC项目：2016年3月14日，中标首个EPC项目（深圳市高新区交通改造工程），该项目由市政总与市政设计院联合中标，中标价约为3.07亿元。4月28日，市政总公司联合中冶二十局中标龙岗区阿波罗未来产业城启动区基础设施EPC项目，中标金额为15.83亿元。该项目集城市地下综合管廊、海绵城市等内容于一身，是深圳地区首个具备以上两个元素的EPC项目，标志着天健集团进军城市地下综合管廊、海绵城市市场取得重大突破。8月30日，市政总中标坪山新区雨污水管网工程（坪山片区设计采购施工项目总承包）项目。本项目中标价15.85亿元，为市政总历史以来中标金额最大项目。2017年1月9日，公司所属子公司深圳市市政工程总公司作为联合体成员收到了深圳市龙岗区环境保护和水务局发出的中标通知书，确定布吉河流域综合治理工程“EPC+O”（设计采购施工和管养一体化），四家联合体中标金额为136,491.23万元。
2、关于围填海项目、综合管廊、PPP方面
公司一直高度关注深圳围填海业务，2016年1月，公司与中交城市投资控股有限公司共同出资设立中交天健（深圳）投资发展有限公司。中交城投及其母公司中国交建在围填海和基础设施投资建设运营等方面具有较为先进的管理经验和技术。合资公司成立后，双方将凭借各自的综合实力和丰富的行业经验，以本次设立的中交天健为平台，积极参与相关业务。
截至目前,公司尚未参与PPP相关项目。PPP模式是企业参与提供原先由政府独自提供的公共产品和服务的模式，严格意义上的PPP项目公司尚未承接。广义上来看，EPCBTBOT等模式可视为PPP模式的形式之一。公司已承接了深圳部分EPC项目、政府采购服务等基础建设和城市公共服务项目，业务范围涵盖地铁、保障房、海绵城市、管网工程、交通改造、棚户区改造等。
五、关于罗湖区棚改项目
2016年2月17日，深圳市城市公共安全和安全生产工作会议，决定将罗湖“二线插花地”改造整治作为全市“城市管理治理年”的突破口。
2016年4月6日，天健集团中标深圳罗湖“二线插花地”棚户区改造服务项目。4月28日，天健集团与罗湖区住房建设局签订了《政府购买服务合同》。罗湖棚改采用“政府主导+国企承接”的模式。该项目包括深圳罗湖区木棉岭、玉龙、布心三个片区，是深圳市一号民生项目，从全国范围来看，有“三个前所未有”：棚改范围之大前所未有，棚改建筑体量主要是未处理历史遗留违法建筑体量之大前所未有，棚改范围公共安全隐患复杂程度前所未有，被称为“中国棚改第一难”。涉及用地面积约54万平方米、约1392栋建筑，约132.4万平方米建筑面积的改造工作；涉及约3.37万户、人口约8.5万人；改造方式为全部拆除重建，重建住房为回迁安置房和政府保障性住房；公司为该项目拆除补偿谈判签约、拆除、建设、移交等提供全程服务。
深圳市委、市政府对该项目高度重视，市委市政府主要领导多次现场调研指导，指示要将罗湖“二线插花地”棚户区改造，作为全市棚户区改造示范项目。天健集团具有相关城市旧改、保障房代建以及工程建设管理经验，将以实际行动履行企业责任，消除棚改区域内城市安全隐患，改善居民住房条件和生活环境，整体提升基础设施和公共服务水平。本项目实施将进一步增加公司在棚户区改造、保障房建设以及城市公共服务方面的经验，对公司拓展其他区域市场相关业务产生积极影响。
为此，公司注册成立深圳首家棚改公司——深圳市天健棚改投资发展有限公司，以罗湖“二线插花地”棚户区改造为起点，致力于棚户区改造项目的投融资、运营及谈判签约、房屋拆除、项目策划、建设管理、回迁安置等全过程综合管理运营服务和城市建设等。
公司的服务期限为自合同签署之日起至棚户区改造全部工作完成之日止。估算总投资额以政府部门下达的项目投资计划为准。公司按项目投资金额的一定比例收取服务佣金，为本项目提供全程服务的服务费率为6%，服务费按项目进展情况分阶段支付。
2016年12月20日，罗湖“二线插花地”棚户区改造全面签约暨房屋拆除启动仪式在罗湖棚改现场指挥部举行，正式打响深圳棚改拆除“第一枪”。从12月20日全面签约启动以来，罗湖棚改三个片区房屋当事人签约率突破8成。
六、国企改革方面的作为
以2015年完成非公开发行、骨干持股及本年度完成对粤通公司的并购为标志，公司在国企改革方面已取得一定成果，在深圳国资系统开创“资产收购+市场化引入战略投资者+管理层和核心骨干持股+管理提升”四位一体方式，2015年完成募资高达22亿元的非公开发行股票，成为深圳国企改革的排头兵；2016年，公司成功收购深国资旗下粤通公司100%股权，并实现两个企业平稳有序的整合，拉开国资整合序幕。改革没有完成时，只有进行时。公司在改革道路上将继续深度参与，改革永不停步，改革永远在路上！
七、关于粤通收购
随着国资改革顶层设计“1+N”政策的相继出台，国资国企改革成为重头戏。
公司于2016年9月29日，深圳市投资控股有限公司与天健集团签署了《深圳市粤通建设工程公司股权转让合同》，深投控将其持有的粤通公司100%股权转让天健集团（详见公司2016年9月28日披露的公告）。目前，正在进行收购后的整合工作。
本次粤通资产整合是继2015年天健集团完成22亿元非公开发行股票，市场化引入战略投资者、同步实施管理层核心骨干持股之后，又一重大资本运作。天健集团成为首个完成深国资整体资产注入的上市公司，标志着“四位一体”混合所有制改革划上圆满句号，实现了国企改革的既定目标，体现了深圳市国资委推动优质资源向上市公司集中，对天健集团做强做优做大的支持。
天健集团和粤通公司在战略、业务和资产方面具有良好的互补性。粤通公司是深圳市最早的路桥专业施工及养护单位之一，在深圳市路桥施工、公路隧道养护、市政绿化等方面具有较高知名度，尤其在公路、桥梁及隧道养护业务方面，市场份额位居深圳前列，竞争优势明显。
公司将进一步完善经营与服务相关资质，延伸产业链，拓展道路、桥梁和隧道养护业务新领域，扩大业务规模、提高市场份额；同时，通过整合，提高行业集中度，进一步巩固公司所属深圳市市政工程总公司在深圳市属建筑领域的行业龙头地位；其三，粤通公司所拥有的物业和土地资源将增加公司在深圳本地的资源储备。公司将利用自身管理、技术及品牌优势，有效进行资源整合，实现双方的优势互补和协同发展。
八、关于莱宝高科减持问题
公司将根据市场情况和公司经营发展实际，适时减持。
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