调研问答全文
国创高新 (002377) 2017-02-09
本次活动主要由各调研机构对湖北国创高新材料股份有限公司拟实施的重大资产重组标的公司深圳市云房网络科技有限公司（以下简称“深圳云房”）的业务情况、经营现状以及未来规划等进行了现场调研。
一、公司目前的主要竞争对手以及公司的优势所在？
（一）目前，行业内主要竞争对手包括：
1、线上房产资讯平台，主要有搜房网、安居客、三六五网；
2、以线下代理和经纪为主的主要有链家地产、中原地产和世联行等。
（二）Q房网的核心竞争力在于以下几个方面：
1、建立了成熟的线上平台。深圳云房建立的楼盘字典系统为提供精准化的运营服务创造价值；
2、形成了规模化的线下业务体系。目前深圳云房已经在全国12个城市布局了1000多间门店，经纪业务合作人超过2.6万人；
3、拥有优秀的专业管理团队。深圳云房管理团队长期深耕房地产中介服务业务，专业经验丰富；
4、建立了与O2O发展相适应的人才储备。公司通过提高业务提成比例、实现高效的内部管理等手段，建立了规模相对稳定的人员体系。
二、Q房网的网点布局战略是怎样的？
公司目前的发展重点是珠三角和长三角。珠三角是Q房网的大本营，重点是加密和提升；长三角这几年在积极布局打基础，后期重点是充实和完善；对于北方市场，近期更多的是学习和熟悉市场。
三、如何看待实体门店的意义？
门店是公司获取房源和客源的一个重要平台。由于房地产交易具有大宗和非标的特性，线上交易无法直接取代实体门店，两者结合将形成O2O的闭环。
四、公司如何考核线上平台对于公司业务的贡献率？
与传统线上电商着重关注网页浏览量不同，Q房把从房源页接到电话的进线量作为核心衡量指标，在进线交互中，公司追求漏斗的转化，即Q房是以交易为核心，以转化为目标。目前在房产中介行业，公司在房产经纪公司中的流量稳居第二。
五、为何公司14、15年处于亏损，16年才开始盈利？
1、Q房网的模式落地后,2014年和2015年进入高速扩张期，一般一个新店开业之后需要平均9个月的时间才能有效益；
2、14、15年由于处于投入期，固定资产折旧以及经纪人培养期费用支出均较高；
3、2016年房地产进入上行周期，开店扩张成本高，公司减少了新店开设，相关支出大幅减少；
4、团队的成熟需要一个过程，之后将会出现固定成本往下，营收往上走的趋势。因此公司2016年及以后盈利状况会比较理想。
六、公司有没有计划未来涉入租赁市场？
目前公司已经开展租赁业务，未来会进一步升级发展。
七、房地产下行周期会不会对公司业务产生较大的影响？
调控对公司营收有影响，但对利润率影响不大，市场份额反而会提高。随着市场调控以及下行周期的来临，开发商会增加经纪人的使用频率并提高一手房的佣金，而且下行周期店铺租金等相对较低，更利于公司的扩张。
八、深圳云房的业绩承诺是否可以达到？
本次交易方案中的业绩承诺充分考虑了市场调控的影响，实现业绩承诺没有问题。
九、本次募集配套资金4.5亿元用途是如何安排的？
本次交易中募集资金有4.5亿用于数据平台的完善。主要分为两个部分，一个是在上海和广州线下平台的布局，弥补公司在上海市场和广州市场部分区域的空白，提高市占率。一个是加强线上平台的建设，加强线上的技术并完善产品，实现原有产品的迭代，给我们房地产经纪人在技术和数据上有更多支持。
十、目前房地产佣金市场的规模有多大？
2016年新房成交量为8万亿，二手房为6万亿，如果按照1.5%的佣金比例，佣金市场规模可以达到2000亿的市场，后期市场容量会更大。目前房产经纪市场非常分散，市场排名第一的企业市场占有率仅5%，足够大的市场空间可以给予Q房网良好的发展空间。
十一、对未来行业的前景预期
房地产中介服务是房地产行业中重要的组成部分，贯穿于房地产全产业链的过程之中，为房地产的生产、流通和消费提供了多元化服务。在房地产业“白银时代”的发展中，房地产中介服务行业却迎来极佳的发展时期，从传统步入创新，进入一个全新的发展机遇期。我们看好房地产中介服务行业未来的发展前景。原因有以下几点：
1、宏观经济平稳发展，为房地产中介服务行业提供良好经济环境；
2、城镇化进程的推进，促进房地产终端市场需求；
3、房地产增量到存量的时代接力，市场前景广阔；
4、服务创新为房地产中介服务业带来全新发展机遇，在买卖、租赁的基础上还可以叠加社区服务、配套装修等相关服务。
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