调研问答全文
世联行 (002285) 2017-03-29
1. 管理层对2016年业绩回顾
2016 年公司实现营业收入 62.70 亿元，同比增 33.10%； 归属上市公司股东的净利润为 7.47 亿元，同比增 46.69%；经营活动产生的现金流量净额为22.94 亿元，同比增409.17%；基本每股收益为0.37元，同比增 37.04%；加权平均净资产收益率为 19.47%，同比提升 1.8个百分点。报告期末，公司总资产 77.84亿元，较上年末增 5.22%；归属上市公司股东的净资产为 41.89 亿元，较上年末增 18.00%。
2016年公司秉承建立不动产与人的联接这一使命，各业务取得了如下成绩：新房交易：在全国172个城市共计1,946个销售案场，覆盖新房房源数量超过150万套；世联房联宝（电商）：进入全国105个城市，超过1,000个项目，联接了全国700余个开发商，逾5万个中介门店，50余万经纪人，以及超过10万的置业客户；存量社区：进入20个城市，铺排社区管家网点168个；公寓运营：在全国20个城市全面展开，签约超过2万家，开业运营近5,000间，与1.5万多名璞客建立联接。工商物业：管理资产超过2500亿人民币，运营管理服务面积超过1000万平方米。今后公司持续将持续在这些领域投入资源，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的地产服务。
2. 管理层对2017年的展望
世联行从2014年启动以“服务、入口、开放、平台“ 为核心的祥云战略，在新的服务内容上不断求变探索。公司的使命是建立人和不动产之间的联接，因为这是一个巨量的市场。
公司初步估算以新房交易、存量房交易、工商物业、住宅租赁、以不动产为核心的金融服务、装修等的服务市场总规模约为6.8万亿，世联2016年的营收为62.7亿元，占比不到千分之一，未来发展的空间巨大。公司未来五年的目标就是要不断努力提升在不动产服务领域的占比。
公司2017年预算营业收入为86亿元人民币，目标增长37%。而净利润增速公司并不设立高的增速目标，因为公司将继续对未来投资、向存量投资、向入口投资、向系统投资。
3. 问答环节
Q1：从年报中可以看到公司将继续对有价值的领域进行高强度投入。请问2017年公司主要投入哪些方向？
A1：房地产未来3－5年能形成趋势的领域是：存量住宅交易、以不动产为核心的金融服务、长租公寓、装修、工商物业运营和资产管理等，这是万亿级的服务市场 ，过往碎片化的格局将在未来三年会形成规模、品牌和特色。2017年公司会在工商物业和长租公寓这两块加大投入。长租公寓方面，以“聚焦整收，适当涉入集中式散收“的发展策略开展，今年目标是20个城市，签约10万间，形成规模效应。因为只有形成规模才能有效叠加增值服务，参照日本对标公司爱博乐（ABLE），租金差收入只占总收入的40%，其余60%的服务收入主要来源于增值服务，这是公司未来的方向。除了长租公寓业务以外，工商物业运营服务（包租业务）也是今年投入的重点。
Q2：今年市场最大的变化是很多竞争对手也陆续进入资本市场，请问有什么看法？另外，公司如何在投入新领域的过程中保证优势、核心竞争力和人员培养发展？
A2：这是积极的现象，反映房地产服务行业被资本市场接纳，虽然上市的过程受政策、市场环境等因素的不确定影响，但祝愿他们资本市场路顺利。全国组织市场化的能力、贴近市场能力、公司轻资产的属性都有利于世联未来在新领域投入中保持核心竞争力和人员培养发育。
Q3：年报中提到金融风控体系进一步完善，金融业务未来是否会快速增长？
A3：2016年金融政策的调控和收紧，使得公司快速发展的金融业务的发展慢下来。但公司金融业务在过去一年做了以下动作：1、引进优秀人才；2、设立更有效的风控体系，不良率得到有效的控制；3、针对8类场景研发12款信贷产品，为2017年从单一产品向综合产品体系转型、为综合金融服务能力提升奠定了基础。我们期望2017年金融业务发展会更好，放贷额增长、产品服务水平和风控水平持续提升将是2017年金融业务主要的任务。
Q4：三四线城市去库存仍然是政策的重心，公司如何抓住相关机遇？
A4：近年来公司开展世联房联宝（电商）业务，在一二线城市周边外溢市场和三四线市场发展较好。该业务通过两年的磨合已相对成熟，在三四线去库存的基调下会受益。
Q5：公司电商业务渗透率不断提高，是否会增加公司媒体和大数据的属性？
A5：世联房联宝业务（电商）积累了较多的大数据，也建立了较好的分析系统，过往主要与媒体合作较多，未来可探索在该业务上叠加媒体属性。目前做房地产大数据还没有公司可以盈利，主要原因是，第一、市场到底是否需要，增值到底给客户增值了多少，目前看概念居多。第二、地产大数据地域性很强，通过微信等渠道推送效果不确定。对于销售畅旺的地方如深圳反而不需要太多客户；对于一些非热点的城市则需要。
Q6、长租公寓什么时候能产生收益？
A6、长租公寓业务的第一年，由于处于投入期，因此会发生亏损；第二年后盈亏开始平衡，少部分项目会继续亏损。投入装修成本高的项目可能需3-4年回本。长租公寓最重要的投入是装修，这也是公司开展装修业务的原因，利用集采的优势降低成本。只有持续性的投入，以形成规模效应，有利于增值服务的叠加。
Q7、公司代理业务毛利率有所下降的原因是？
A7：去年四季度代理销售额受房地产政策调控的原因影响同比下降，但服务团队并不能马上收缩，团队提成没有变，所以人力成本短期的确有所上升，但长期来看，这属于正常波动，短时间内的下滑不能说明问题。以后会相应放弃一些低利率的项目，同时会加强线上渠道，因此世联房联宝业务可能会较快增长，利润率会更高。
Q8：世联电商现在主要收取团费获得收入，那么未来式服务于客户还是开发商？
A8：长期来看，公司更希望打造电商业务为开放式的网上售楼处模式，通过整合、联接线下资源，有效把线上的需求转换为线下的成交。今年将陆续尝试该模式。
Q9：长租公寓是否有ABS的规划？
A9：公司有ABS的经验，公司长租公寓长远目标要实现100万间的规模。参照国外成熟市场，资产证券化有利于实现公寓规模的扩张，公司会研究探索相关的模式。
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