调研问答全文
天健集团 (000090) 2017-04-11
一、关于公司发展战略
2017年1月13日，公司第七届董事会第四十二次会议审议通过了《天健集团“十三五”（2016-2010）发展战略规划》，明确了公司“十三五”期间的主业定位、指导思想、发展理念、发展目标、发展路径、发展思路、支持和保障战略。“十三五”期间，公司主业定位为：建筑施工、地产开发、城市服务。
公司主业定位的内涵，一是强化商业模式和升级转型，二是突出运营强化服务的经营理念。其中建筑施工从施工承包商向工程总包商转型升级，业务结构上从传统施工业务向EPC、PPP模式、新型建筑业务(建筑产业化、海绵城市、综合管廊、围填海、环保工程)、高端管理(工程咨询、工程代建）等方向转型升级；地产开发从住宅开发商向“城市更新+产业园区+特色地产”开发运营服务转型升级；城市服务从物业管理向“社区服务（物业服务、健康养老、文化教育等相关增值服务）+公共服务（棚户区改造服务、智慧城市服务、道桥隧等市政管养服务）”转型升级。
二、关于公司各业务发展情况
（一）施工业务亮点
1、2016年以来，天健集团大力推进建筑施工业务的升级转型，着力提升工程建设总承包能力，公司中标EPC项目3个（深圳市高新区交通改造工程、龙岗区阿波罗未来产业城启动区基础设施EPC项目、坪山新区雨污水管网工程EPC项目）。2016年，公司建筑施工业务营业收入40.70亿元，较上年同期增长16.55%。
2、公司在巩固传统的市政工程优势基础上，抓紧布局围填海、海绵城市、综合管廊、流域治理等新型业务领域，抢占先机。2017年一季度，所属企业中标深圳布吉河流域综合治理工程“EPC+O”项目、深圳机场三跑道扩建工程场地陆域形成及软基处理工程EPC项目等深圳市重大工程项目。
3、公司进一步加强与央企合作，在多个领域取得了合作成果，共创新的发展空间。
4、在建工程创新高。公司持续加强对工程项目的质量、安全、进度和成本的管控，各重点项目建设进展顺利。其中，深圳市城市轨道交通9号线9102标段BT项目成功实现了2016年10月28日顺利通车目标。截止2016年底，在建施工项目65项，合同造价122亿元。
（二）地产业务亮点
1、销售表现靓丽。
公司贯彻积极营销策略，加快去库存。2016年地产业务实现销售收入23.27亿元，毛利率45.86%，实现销售面积18.2万㎡。全年实现5个一线城市的地产项目新开工（深圳天健公馆、天骄、回龙铺项目，广州天健汇项目，上海南码头项目）。
2、储备量创历史新高。
公司项目土地主要位于深圳、广州、上海、南宁、长沙等重点城市的核心地段。根据公司披露的2016年年度报告，公司在售楼盘10个，实现销售面积18万㎡；在建项目10个，计容建筑面积133万㎡；土地储备项目4个，计容建筑面积88万㎡。在建和储备14个，合计221万㎡。公司位于深圳、上海、广州、南宁四个城市的10个在建项目有序推进。公司立足于加快开发进度，保证工程质量，开发精品楼盘，提升品牌形象，项目建设进展顺利。
3、发展后劲足
深圳福田区的香蜜新村及市政大院城市更新改造项目启动前期工作。
粤通整合稳步推进。天健集团和粤通公司在战略、业务和资产方面具有良好的互补性。该公司拥有权属清晰的12个项目的土地房产资源，共6.59万㎡，具有开发整合资源。粤通公司所拥有的物业和土地资源将增加公司在深圳本地的资源储备，提高行业集中度，进一步巩固公司所属深圳市市政工程总公司在深圳市属建筑领域的行业龙头地位。公司将利用自身管理、技术及品牌优势，有效进行资源整合，实现双方的优势互补和协同发展。
（三）城市服务业务
公司城市服务板块不断强化运营服务能力，打造满足城市多层次需求的“城市综合运营商”。
1、商业运营服务
2016年，天健置业公司继续加大对商用物业的资源整合和升级改造，完成景田综合市场升级改造工作，更名为“缤悦荟”，积极布局社区商业，并积极探索人才公寓、长租公寓运营模式；坑梓厂房引入世界500强PPG公司，建立“租赁+服务+改造”工业厂房运营新模式；公司对深圳市内及周边各主流商业综合体进行调研分析及客户拜访，完善天健科技大厦的招商策划方案；与巴士集团合作，对梧桐苑、中山园公交场站进行综合性立体开发。
2、物业服务
报告期内，物业管理业务实现营业收入24,878.81万元，较上年增长38.73%。社区物业和公共物业并重，天健物业荣获2016中国物业服务百强企业第49名、2015年度深圳市物业服务企业综合实力50强第17名、连续三年“守合同?重信用”企业荣誉。创建1个省优秀示范小区、3个市优秀示范小区。天健物业与天然居业委会共同创建的天然居阳光共管模式获评2016 中国特色物业服务领先企业——阳光共管。天健物业“蜜生活”互联网移动服务平台完成一期开发并上线运营，为业主和客户提供快捷便利的社区服务。
3、市政设施及路桥隧管养服务
粤通公司是深圳市最早的路桥专业施工及养护单位之一，在深圳市路桥施工、公路隧道养护、市政绿化等方面具有较高知名度，尤其在公路、桥梁及隧道养护业务方面，市场份额位居深圳前列，竞争优势明显。
2016年，粤通公司承担的道路养护业务合同总里程超过1388公里,桥梁约685座。隧道养护业务管养隧道共27座，长度33.53公里，路段里程(含隧道里程)50.88公里。粤通公司的养护业务作为公司2016年度4季度新增的业务板块，在确保整合过程中的业务有序，队伍稳定，资产安全的基础上，立足养护市场的新变化，着眼新趋势，加强精细化管理，扩大市场份额。同时做好技术投入的规划工作，提高养护工作的科技含量，实现监测工作的机械化、快速化；管理的信息化、智能化；工作的标准化、规范化，全面提升粤通养护的竞争力。
三、关于天健·天骄项目
项目规模：“天健·天骄项目”被列为深圳市2016年度重大项目，项目更新范围6.8万㎡，其中为城市公益建设提供土地2.6万㎡，公益贡献率达到43.3%。建筑面积共计30万㎡左右，其中计容建筑面积22万㎡左右（未含地下室等部分）。已获得建设用地规划许可证的项目计容建筑面积 195,410㎡（一期）。其他部分的用地手续正在办理中。
产品类型：项目含住宅、商业、保障性住房、办公、公共配套设施及其他小区配套，以住宅为主，目前住宅为毛坯设计。
补交地价：公司于2017年3月收到深圳市规划和国土资源委员会福田区城市更新局下发的《深圳市国有土地使用权出让收入缴款通知单》，缴费金额为25.82亿元。
目前进展：“天健·天骄项目”目前施工方已进场，正在进行土石方施工。天健集团全力以赴推动项目策划和建设的提质提速，加快重点项目的投资力度和实施进度。
盈利问题：该项目盈利水平将受多种因素影响，包括销售价格、补交地价、税赋、市场环境、行业政策等，具有不确定性。
开发周期：按照房地产项目的通常做法，开发周期一般为3.5年。一期工程预计2018年预售，2019年入伙。
四、关于罗湖区棚改项目
2016年2月17日，深圳市城市公共安全和安全生产工作会议，决定将罗湖“二线插花地”改造整治作为全市“城市管理治理年”的突破口。
2016年4月6日，天健集团中标深圳罗湖“二线插花地”棚户区改造服务项目。4月28日，天健集团与罗湖区住房建设局签订了《政府购买服务合同》。罗湖棚改采用“政府主导+国企承接”的模式。该项目包括深圳罗湖区木棉岭、玉龙、布心三个片区，是深圳市一号民生项目，从全国范围来看，有“三个前所未有”：棚改范围之大前所未有，棚改建筑体量主要是未处理历史遗留违法建筑体量之大前所未有，棚改范围公共安全隐患复杂程度前所未有，被称为“中国棚改第一难”。涉及用地面积约54万㎡、约1392栋建筑，约132.4万㎡建筑面积的改造工作；涉及约3.37万户、人口约8.5万人；改造方式为全部拆除重建，重建住房为回迁安置房和政府保障性住房；公司为该项目拆除补偿谈判签约、拆除、建设、移交等提供全程服务。
深圳市委、市政府对该项目高度重视，市委市政府主要领导多次现场调研指导，指示要将罗湖“二线插花地”棚户区改造，作为全市棚户区改造示范项目。天健集团具有相关城市旧改、保障房代建以及工程建设管理经验，将以实际行动履行企业责任，消除棚改区域内城市安全隐患，改善居民住房条件和生活环境，整体提升基础设施和公共服务水平。本项目实施将进一步增加公司在棚户区改造、保障房建设以及城市公共服务方面的经验，对公司拓展其他区域市场相关业务产生积极影响。
为此，公司注册成立深圳首家棚改公司——深圳市天健棚改投资发展有限公司，以罗湖“二线插花地”棚户区改造为起点，致力于棚户区改造项目的投融资、运营及谈判签约、房屋拆除、项目策划、建设管理、回迁安置等全过程综合管理运营服务和城市建设等。
公司的服务期限为自合同签署之日起至棚户区改造全部工作完成之日止。估算总投资额以政府部门下达的项目投资计划为准。公司按项目投资金额的一定比例收取服务佣金，为本项目提供全程服务的服务费率为6%，服务费按项目进展情况分阶段支付。
2016年12月20日，罗湖“二线插花地”棚户区改造全面签约暨房屋拆除启动仪式在罗湖棚改现场指挥部举行，正式打响深圳棚改拆除“第一枪”。截止2017年3月底，签约率突破97%。
五、进一步深化企业改革
以2015年完成非公开发行、骨干持股及本年度完成对粤通公司的并购为标志，公司在国企改革方面已取得一定成果，在深圳国资系统开创“资产收购+市场化引入战略投资者+管理层和核心骨干持股+管理提升”四位一体方式，2015年完成募资高达22亿元的非公开发行股票，成为深圳国企改革的排头兵；2016年，公司成功收购深国资旗下粤通公司100%股权，并实现两个企业平稳有序的整合，拉开国资整合序幕。改革没有完成时，只有进行时。下一步继续研究推进所属企业的混合所有制改革、项目层面的事业合伙人制度、团队跟投制度等有关企业改革工作。
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