调研问答全文
三湘印象 (000863) 2017-04-26
一、董秘徐总介绍公司简介、2016年年报业绩情况、2017年经营计划和公司未来发展战略等。
三湘印象股份有限公司最早于1996年于上海成立，2012年通过借壳ST商务在深交所主板上市。公司于1993年开始从事房地产开发，系以上海三湘(集团)有限公司为核心体，集建筑安装、建材加工、装饰设计、房产经纪、广告传播、物业管理于一体的全产业链服务商，具有房地产开发、金属门窗工程、装饰施工、物业服务四个国家一级资质。
2015年公司加快适应经济形势变化，布局文化旅游演艺产业，正式收购观印象艺术发展有限公司100%股权，打造“地产+文化”双主业经营格局。观印象艺术发展有限公司成立于2006年3月，其前身是由IDG资本联手张艺谋、王潮歌、樊跃三位导演发起的北京印象文化艺术中心，主营业务为旅游文化、演艺策划创意和制作。是目前国内最知名、最成功的旅游、演出创作和版权运营机构之一。主要涵盖旅游文化演艺中的山水实景演出和情境体验剧等业务类型。并已成功推出了“最忆”、“印象”、“又见”和“归来”品牌的情景体验剧。
2016年度财务数据：2016年度实现营业收入67亿元（+1,190.63%），归母净利7.05亿元（+574.07%），EPS为0.58元（+427.27%），总资产138亿元，归母净资产63.54亿元（+113.67%）。
公司未来发展展望
1.加快发展文化产业，加快优质景区的战略布局，加大市场成熟项目收购力度。加重项目公司股权比例，加强演艺人才储备，短期目标是确保实现承诺期的业绩，中长期目标是把观印象打造成国内文化旅游演艺第一品牌。三湘文化定位为打造中国文化旅游演艺行业艺术水准第一品牌，兼具较高市场占有率和卓越品牌知名度。
2.稳步发展房地产业。立足京、沪、深等主要一线城市，及周边地区进行房地产项目开发。保持拿地节奏，确保项目连续性运作。三湘地产定位为，绿色科技建筑。植入观印象文化元素后，实现“宜居”到“雅居”的升级。
3.加快文化产业和房地产业的紧密融合，发挥协同效应。包括在一线和强二线城市加快文化旅游演艺与地产的结合。打造城市型的文、旅、产、商综合体。三四线城市发展文化旅游、休闲目的地的建设等。“双主业”将有助于发挥两大板块的协同效应，在业务、财务和管理方面得到体现。
公司2017年的经营目标
1.确保2017年扣非后净利润不低于3.8亿元。
2.确保观印象实现业绩承诺1.6亿元。
3.观印象力争完成签约项目2-3个，实现公演项目2个。
4.确保房产销售合同金额达到25亿元，力争达到30亿元，回笼资金20亿元。
5.力争在一线、二线城市购买1-2幅地块，或收购1-2个地产项目。
6.确保燕郊商品房项目15号地块全面开工。
二、总经理许总介绍公司发展情况，地产项目、文化项目进展情况
三湘印象原来是一家老牌的房地产企业，一直在绿色科技地产业务中做探索。2016年收购观印象后，转型做文化产业。
房地产方面，公司认为房地产的趋势性正在减弱，但结构性仍然存在，因此对于三湘印象这样“小而美”的地产企业，是非常有利的。因为结构性机会大量存在，公司的机会反而会更多。公司坚持在一线城市进行房地产开发，因此公司目前的土地储备能够为公司未来长期可持续发展提供有力支撑。例如现在在售的崇明项目，公司3000左右（/平米）的楼板价拿下来的地块，现在能够销售3万多（/平米），且销售情况很好。自从崇明被定义为国家级旅游生态岛后，这个项目的市场前景就更为看好。张江项目位于国家科创中心，公司2万左右的楼板价拿下，现在目前市场价在8万元左右。2014年的前滩江景目前的房价在15万元左右。2016年公司在杭州借着G20的东风拿了一个地块，前景也非常看好。最看好的还是在河北“京津冀一体化”的燕郊项目，有100多万方的开发量。这块地拿的时间比较久，楼板价也很低，现在燕郊房价已经很高了。因此，房地产开发业务能够为公司长期可持续发展提供非常有利的保证。
文化产业方面，公司希望能够加快发展。公司和张艺谋导演合作以来，取得了非常大的成功，找公司合作的应接不暇。去年年底公司成功签约了几个项目，势头非常良好。文化产业方面，公司一是要讲好中国的故事，例如去年在文博会上公演的“又见敦煌”，还有正在做的关于海上丝绸之路的“又见马六甲”；二是要展现文化自信，促成区域发展。现在各个地区对文化产业非常有兴趣，都希望通过文化产业带动当地经济发展，因此文化产业板块公司也非常有信心。目前上海杨浦滨江的这个项目也在谈判过程中，区里面也希望公司尽早签约，目前细节的问题还在商谈。因此2017年公司一定会有一个更好的发展前景。
三、IDG熊总介绍此次观印象与三湘的合作
首先讲一下合作的渊源。两家的合作是我促成的，观印象背后也是我推动系列化创作的。一开始有了印象刘三姐后，我建议张艺谋导演把印象做成一个系列，市场规模更大，因此后来就和王潮歌和樊悦导演联手，一起创作了印象丽江、印象西湖和印象大红袍这几个项目。但是这几个项目周边做的不是很好，另外公司也希望把之后的系列做成室内的演出，更少收到天气干扰。于是公司打算找一个从事房地产开发的公司来做这个项目。我知道三湘是一个“小而美”的房地产开发公司，在合作之前我和张艺谋导演都有参观过不少三湘的项目，张导认为三湘做的房地产非常有品位，同时张艺谋导演也为三湘燕郊的项目提了很多的建议。
两家的合作完全不是简单的资本运作，而是为了长期的追求和梦想，并不是把文化产业和地产强行的结合。张艺谋导演在其中起了很重要的作用，他希望能够给人们提供具有很好艺术享受的项目，我本人作为投资人也希望能够留下一些传奇性的项目。在奥运和G20之后，公司对项目的选择和分析也不断细化、优化，张艺谋导演在此也有很大的时间投入，比如公司最近的“最忆韶山冲”和上海的项目，张艺谋导演都提了非常细致的建议。
IDG非常看好关于文化旅游等泛娱乐的项目。但目前国内旅游最严重的问题是“到此一游”，就是游客停留时间太短，无法深入了解学习当地的文化传统。因此公司借和张艺谋导演的合作，希望通过艺术形式给大家展现当地的传统文化，给大家留下深刻的印象。在这个方面国内其实还有很多需要提升的地方，因此公司希望把“到此一游”，变成深刻体会和学习，同时得到艺术享受。
张导经过这么多年，通过导演奥运、APEC、G20，也是不断的在进步，我们继续合作也是为了打造一些世界级的演出。很荣幸能跟张导合作，也很荣幸能和三湘合作。这一年来和三湘的合作也越来越默契，越来越开心。
另外再提一句，当时在做印象大红袍的时候，马云还有虞锋成立的云锋基金也非常看好我们项目，所以后来我们一直一起合作。
四、云锋基金黄总介绍当时云锋基金如何选择进入观印象，以及作为观印象的总经理介绍观印象的运营情况。
观印象是云锋基金成立之后于2010年9月投的第一个大项目，公司非常看好张艺谋导演做的这个文化旅游的跨界创新项目。公司成立以来在文化产业上有非常好的积累，目前非常强调IP的发展，在旅游这块IP也有很好的结合点。另外除了文化产业，公司也在看一些旅游规划的公司，非常看好旅游产业的发展，三湘和观印象在旅游产业的结合上非常好。公司也很欣赏三湘在文化、科技和地产上的结合。同时，公司基金也非常希望有长期的业务合作伙伴能够把事情落地下来。三湘公司是一家非常市场化的房地产公司，因此公司希望能够通过市场的方式将事情做成。公司非常认可三湘在工作上的效率，通过观印象的并购公司能够感受到三湘市场化的执行能力。因此三湘和观印象两家企业有非常好的契合点。
从并购之后，公司四方（三湘、张艺谋工作室、IDG和云锋基金）一直在合作探讨，进行了非常多的讨论。从最近的发展和项目进展看，公司对未来非常有信心。目前观印象的发展速度比过去的12年要快很多。公司的呈现效果越来越好，有了全系列的产品，从最初的户外实景演出“印象”，到后来的室内的“又见”，再到借G20打造的“最忆是杭州”的“最忆”系列，到现在的新产品“归来”。除此之外，观印象也还在一线城市做文化地产方面的事情，因为城市不止需要地王，而且还需要文化元素。观印象另外还在做导演团队的培养、运营团队的而培养，三湘也派出人员，争取把两个团队进一步融合。因为合并才半年左右，因此团队融合的成果需要慢慢的呈现给大家。
从云锋基金的角度，投资各个公司最终的目的是为了退出。云锋基金也投了很多文化产业的项目，现在作为三湘的股东之一，云锋基金未来也会考虑退出时，优先把项目推给三湘考虑。
整体上观印象的业绩承诺在正轨上，去年有一点缺口，但对于实现业绩承诺，公司目前还是非常乐观的。（三湘印象董事、三湘印象控股副总裁兼观印象董事长陈劲松补充称，2016年度观印象业绩承诺的小缺口，主要因G20期间杭州项目暂停公演，整年没有票房分成所致。）
五、张艺谋工作室总经理庞总分享观印象的历史，现状和未来发展，以及张艺谋导演的精力分配情况。
003年张艺谋导演到阳朔，打算试着做一个大型的实景演出，以山水为背景。当时这是全新的，因此之后“印象刘三姐”推出之后一炮而红。2005年和IDG熊晓鸽接触后，观印象公司正式进入资本市场，2009年云锋基金加入，公司规模更加壮大。
为什么和三湘集团合作，有两点原因。第一是几家公司在业务合作之前，创始人是非常好的朋友，有非常好的信任基础。第二，地产文化和旅游的结合是必然的趋势，单纯的文艺演出不能够完全满足旅游者的需求，一条龙服务的旅游度假小镇使公司未来的发展方向。文艺演出是旅游度假小镇的点睛之笔。因此文化地产是一种叠加式的商业模式。
公司观印象公司的三位“铁三角”导演：张艺谋、王潮歌和樊跃导演奠定了公司12个文艺演出的龙头地位。之后公司团队通过APEC和G20吸纳了很多新的年轻的编导团队，加强了公司的动力。公司今年新的杭州、韶山冲、遵义等项目都是年轻的团队在运作，但张艺谋导演在大方向上加以指导。张导在大型实景演出和电影两个方面都有巨大的投入，两者互为补充。同时，张导和IDG熊总在湖南大学成立了艺术学院开门办学，培养编导人才服务于印象的大型活动。另外，公司也希望公司的演出与时俱进，借助新的高科技的手段，让人们的观赏更为不同，更加绿色、环保和科技。
相信在未来有IDG和云锋的大力支持，三湘集团的地产配合以及公司越来越强大的创意制作团队，相信公司的前景会越来越广、项目越来越好。
目前观印象合作的有四只团队，两组是G20期间合作过的，是从奥运一直合作下来的，在国内也是首屈一指的团队；另外还有筹备冬奥会8分钟演出的团队，做大型市内演出的团队，都是在实战中表现不错的才会引进公司。这些团队方面第一步是项目上的合作，未来期待在公司和资本上有更深入的合作，能够更多地开发公司的项目。
张导一周工作7天，每周收工以后至少3-4天晚上7:30-11:00与四个团队谈观印象的项目。
问答环节：
Q：关于房地产业务，从土地储备和项目进展来看，公司预计的业绩似乎比较保守，为什么给这样的业绩指引？
A（总经理许总）：目前国家在对房地产进行调控，公司认为对于房地产长期健康发展还是很有利的。但这使得预售许可证比较难办，基于这种情况，公司才对业绩做了一个比较保守的估计。
Q：对于观印象希望达到怎样的战略定位？比如从股权变化、产品形式变化和三湘的结合方式上是怎么定位的？
A（IDG全球董事长熊晓鸽）：公司过去从理念上的契合走到了一起，接下来是项目如何推进。比如杨浦的项目，是三湘做地产的时候推荐给印象的，之后就在一起探讨项目如何推进。张艺谋导演也希望在推进这些大型演出商培养许多这方面的编导人才。未来印象的内容和形式将会和其他公司的实景演出项目有较大的差别，公司希望能够打造出有国际水准的旅游目的地和周边服务设施。不仅仅是给每个地方做了一个好的作品，更希望在那个地方留下一个传奇（的文化旅游项目）。
Q：如何看待三湘、观印象和IDG之间的合作以及旅游演艺市场？
A（IDG全球董事长熊晓鸽）：我刚才讲的第一我们是所谓目的地的旅游，目的地的话，像韶山是很有名的目的地，每年1,000多万的人瞻仰毛主席，参观旧居，政府过去做了一些毛主席博物馆等等。我是想通过演出给人家提供更多的学习机会，在这么一个偏僻的韶山，怎么能够走出这么一个伟人呢？通过张导的艺术的形式说明毛主席的成长过程对他未来起着什么作用，伟人的青少年时期，毛主席青年离开韶山，后来对他从事革命起到什么作用，把当地文化、传统对伟人起到作用，在这个方面通过艺术的形式表现出来。这是第一点，我们想要做的事情。但是每一个地方都有每一个地方的不同，在目的地旅游的方面想通过文化表演的方式做这个事情，跟三湘来讲的话要结合是不是在韶山村，在这个地方的话，像旅游、衣食住行、酒店、别的一些设施的方面跟它有所不同，比如是不是有更多关于教育培训的设施，学习革命的传统等等，都在规划之中，但是对于张导来讲，他完全从艺术家角度，通过艺术、技术手段怎么样把伟人的背景、教育、未来在革命的历史上家乡的文化和传统起到什么作用，在这方面表现出来。
我是做投资的，做投资的话主要看三点：1、市场发展的趋势，规模多大，产品是不是有独特性，产品的门槛，还有很重要一点，就是团队和谁合作，所以我觉得和三湘这边的合作还有云峰基金还有张导的合作，我觉得现在来讲我认为是自从有印象这个演出，我认为是最好的一个时期，而且张导通过成功的导演，像奥运尤其G20，各个地方政府领导都希望能够请张导导演，我是湖南湘潭人，他们来讲的话就是特别高兴，一直想请张导去，我和张导是朋友合作伙伴，我中间来讲，通过我，请到张导，在我的家乡打造对全世界产生巨大影响的演出，打造不仅到伟人故居参观，而且通过演出学到很多关于毛主席和韶山文化的一些事情，同时通过三湘我们合作有很好的一些设施，像衣食住行得到更好的体验，我觉得是非常高兴的一个事情，不仅是对未来有很多期望，同时也是特别开心的一个事情。
Q：2016年中鹰黑森林平均结算单价多少钱，以及三湘海尚名邸平均结算单价是多少钱？
A：（李总监）中鹰黑森林大概6万块钱左右，海尚名邸大概2万4左右。
Q：结算价格和新盘价格差的比较远？原因是什么？
A：（李总监）房地产收入的结转，预售的时候和结转收入是不同步的，房地产项目周期比较长，结算收入、结算利润按年度来，房地产项目是按项目来，因为跨期比较大，可能会跨年度。所以可能看到的结转收入的价格可能不是当年度销售的价格，可能是跨期的价格。
Q：许总说接下来2年虽然很看好房地产，但是国家预售证发放的比较慢，怎么看接下来两年房地产结算的规划，大概什么节奏？
A：（许总）房地产的调控，我觉得还是会及时根据市场情况，国家会根据一城一策做一些变化，目前控制房价，预售证发的比较慢，但是整个建设周期没有因为调控变化，建设周期按照原计划在做和实施。现在目前房地产结转以交房结转收入，可能会体现出来最后的现金流可能会带来一些变化，但实际结算收入这块，变化还是会比较小的，这一块有信心保持平稳发展的一个态势。
Q：燕郊限购对我们影响？
A：（许总）燕郊限购对我们影响相对来说小，因为燕郊的房价主要受京津冀的影响，整个北京市政府签到通州以后，影响是非常正面的，而且我认为还没有显现出来。目前那边的房价2万出头，随着京津冀一体化建设，主要是交通，交通的问题在于原来的河北省和北京很多是断头路，很多路过不去，北京房价高涨，燕郊其实也涨了，但是很难去对接。随着轨道交通、道路交通，随着交通一体化以后，溢出效应非常显现，我觉得和未来上海长三角趋同，现在长三角，松江的开发，郊县的涨幅比中心地区有时候涨得快，主要是随着市政基础设施、道路、学校、医院的建设会显现的更快。我觉得这个影响正面影响会更大。
Q：刚刚提到2016年因为项目谈判进展问题，公司现在在内部项目运营方面管理方面有没有发力解决这方面问题，比如提升管理使得2017年商务谈判高于原来的计划？
A：（黄鑫总）我觉得这个事情这样的，刚刚提到整个项目的完成，三湘和观印象并购是去年6月份，留给我们时间只有半年时间，去年到前面9个月，包括9月下旬，张导忙在最忆是杭州项目上，没时间在其他项目，这都是比较客观的情况。对我们团队能花多少精力在观印象这块造成了一定影响，去年下半年情况来看团队还是非常有执行力的，虽然有一点点缺口，但是我们还是有信心，认为1.6亿业绩承诺没什么问题。从上半年来看，有很多地方找我们，现在问题是我们愿不愿意接，我们要保证质量，要扩充团队，完成业绩承诺本身不是压力，而是完成的同时怎么做出在艺术有高度，受到观众喜欢的产品是我们要解决的问题。
刚才其实我提到，经过去年的半年和今年上半年，现在团队应该已经很好了，庞总、许总、陈总、熊总还有我，每星期都有周会，而且应该说都参加了，都非常投入， 我们的层面已经做到大家很投入，包括各方资源的协调，从下面整个执行团队来说更加不会担心。
Q：怎么抽出时间在百忙之中推进？
A：（黄鑫总）周会其实我们已经有很好的讨论机制，每个星期做什么有分工，把时间挤出来，自己安排自己的时间，互相之间我们有微信和工作群，针对每个项目在不同的项目群里面沟通也很顺畅 。不觉得现在从团队上会比去年的时候差，应该是好很多。而且团队在不断壮大中，有更多导演加入，使得整体做项目能力更强和多样化和丰富化，毕竟是艺术作品而不是一个简单的复制的过程。
Q：公司上海项目情况？
A：（许总）崇明一期销售非常好，张江现在限价，但还是希望能尽早开盘，崇明二期和张江的预售证还未拿到，杭州项目进展顺利正在相关证件办理中。杨浦项目：规划做成文化+地产融合，做成一个代表性的模式，拿到文化演出51%股权，门票、运营自己来做，未来在一二线城市文化+地产项目融合如果能够做好，可拓展的空间是非常大的。观印象新项目公司希望加大股权比例，好的地方加到50%以上，在上海做出模板，后续去一二线城市复制。
Q：观印象的收入构成情况？
A：观印象目前的盈利模式为“演出创作”+“知识产权许可”+“股东权益分红”模式，主要收入来源于演出项目创作、维护收入，演出票务收入分成、股东权益分红等；维护费占比不超过10%，其他收入更少，导演创作收入占约60%，票房分成约30%，后续随着公司新项目股权占比提升以及新增项目越来越多，票房分成比例将提升。
Q：观印象18年观印象业绩承诺增速低的原因（15-18年分别为1/1.3/1.6/1.63亿），16年小幅低于业绩承诺的原因？观印象四大品牌（印象、又见、最忆、归来）的定位有何不同？
A：（黄鑫总）观印象的业绩指引是基于并购前来预测的，现在观印象的情况跟并购前差别还挺大的，18年业绩超过承诺的可能性还是挺大的。16年业绩小幅低于业绩（约500万）一方面受到新项目谈判的影响，另外主要是张导16年9月前主要精力在G20项目上，新项目签约也是在第四季度开始发力的。
4个品牌角度来讲的话，品牌有功能性的不一样，“印象”是最早的品牌是户外实景演出。“又见” 解决长江以北户外自然条件比较难做实景这个事情，这两个品牌定位清晰。“最忆”接着G20 做了科技和艺术的视觉的盛宴，把品牌定位本身打造的高，以后可能是在不同品牌中定位最高的，科技含量最好的，在张导亲力亲为指导下完成和牵头的。 另外熊总提到2016年下半年开始张导有很多精力在奥运项目上，在户外实景花的精力小，随着张导重新回来行业，定义 “归来”也是张导归来的意思。用新的品牌把户外实景继续演绎下去，这是四个品牌的不同定位。
Q：观印象团队的激励？
A：（许总）公司目前已经对观印象有一定的股权激励，未来还会做相应的股权激励，同时，在薪酬方面也是请专业化的人才帮公司做相应的薪酬激励机制。
Q：中鹰黑森林小非5%左右的股权6月份解禁，是否影响二级市场表现？
A：（许总）大家看到去年股价压得比较厉害，可能都觉得和当时小非和方投资减持有关。中鹰黑森林合作的时候就非常看好三湘，当时要了我们6000万股，按照计划是2015年过户给他，由于股灾和收购观印象的原因一直没过户给他，最近我们把中鹰黑森林转让出去以后，6000万股也马上要过户给他的情况下，我们和他做了很深入的探讨。首先第一个就是说目前找我们要6000万股的投资机构很多，大家提取的条件非常优厚，不打折甚至要溢价收购，中鹰投资也很看好三湘，他自己也希望长期持有，愿意接盘的人很多，会尽快解决掉6000万股这个问题。会有两种结果，一种就是中鹰长期持有，一种就是有机构投资者战略合作伙伴接过去，甚至IDG得熊总也随时想要，很多人想要而且不打折，我觉得这不是问题。
谈话主要内容未涉及未公开重大信息。
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