调研问答全文
华侨城A (000069) 2017-04-24
一、未来发展模式
新时期，华侨城A战略角色进一步清晰，将更加聚焦于旅游产业，进一步增强旅游属性，专注旅游综合业务及房地产等支撑业务的专业化经营，并通过经营创新、资本运作等方式做强做优主营业务，打造核心竞争力，创造更多利润。
“旅游+地产”模式是公司的创业模式，为公司的发展做出了重要的贡献。在旅游资源比较丰富，地产市场相对落后的区域市场，“旅游+地产”模式有其自身的局限性。在立足于深入思考国内旅游市场发展现状的基础上，在集团提出“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”的创新发展模式的背景下，结合公司的核心资源与优势，公司对未来发展战略进行了系统构建。具体而言，旅游业务方面，公司将通过并购整合加快旅游业务发展，并借助于轻资产运营的方式加快向华侨城以外的业务扩张。地产业务方面，借助于强强合作、战略联盟，公司将进一步加快项目的周转速度；同时，承接华侨城集团城镇化业务中的短平快项目，承担土地价值实现者的战略角色。
面向未来，华侨城A将定位为主题公园的领导者、旅游产业的领军者、城镇化价值的实现者。通过搭建“旅游综合业务、房地产综合业务、支撑性金融及投资业务”的业务格局，形成产融互动的发展局面。
二、旅游业务未来发展
华侨城A将打造以欢乐谷开发及运营业务为核心；以周边微度假游景区、大型目的游景区运营业务为两翼；以酒店业务、旅游国际化业务、旅游互联网业务、旅游规划策划业务为延伸的旅游综合业务体系。
公司将成立欢乐谷集团，进一步实现公司旗下各欢乐谷景区的统筹管理；同时公司将借助于兼并收购等资本运作方式，加强优质资源的获取，积极推进旅游业务管理输出，在规划建设、运营管理方面推进标准化，为主题公园类业务轻资产运营打下坚实基础。
在此背景下，2016年末公司推出欢乐谷百亿计划，为继续巩固欢乐谷品牌在国内主题公园的领先地位创造了良好条件。其中，公司第七家欢乐谷重庆欢乐谷将于2017年6月开业；位于深圳、成都、北京、武汉、天津的欢乐谷将更新升级，上海欢乐谷西班牙主题度假酒店也将于2017年开门迎客，同时南京欢乐谷等项目在有序推进之中。
公司也将适时成立酒店管理集团，在酒店领域推进管理服务的标准化工作，为酒店业务的管理输出创造良好条件。
三、土地获取情况
2016年，通过积极拓展一、二线热点城市土地资源，公司陆续获取武汉、南京、南昌的核心地块，公司在华中、华东地区的多点布局进一步完善。截至2016年末，公司旅游综合及房地产业务累计权益土地储备641.17万平方米，规划总建面902.24万平方米，其中，新增权益土地储备105.66万平方米，新增规划建筑面积198.45万平方米。
公司亦与同领域及其他领域优质公司加大合作力度，通过强强联合、优势互补，开辟了获取资源的新通道。年内，公司先后与华润联合摘下上海苏河湾二期地块、与中铁置地合作开发北京大兴旧宫项目，与招商蛇口联合竞得深圳空港国际会展中心项目。
截至目前，公司全口径土地储备约为1200万平方米（包含新增权益土地储备、非并表项目土地储备）。
2017年，公司陆续竞得 深圳龙华新区民治办事处、深圳宝安中心滨海文化公园地块、成都天府新区地块，上述地块的宗地面积分别为1.6万平方米、10.53万平方米、30.76万平方米。公司将继续积极拓展一线城市和二线热点中心城市的土地资源，为巩固公司自身优势，持续实现公司效益创造良好条件。
四、混合所有制改革
2017年以来，央企混改成为公众关注的焦点，央企混改方案也即将出台。华侨城A将紧紧围绕公司发展战略，在股权层面、项目公司层面与非国有企业进行全方位合作，并持续密切关注央企混改的动态，以开放的态度面对国企改革带来的合作机会与发展机遇，实现公司的跨越式发展。
五、股权激励
2015年10月，公司实施了限制性股票激励计划。股权激励计划实施以来，为公司吸引和留住优秀人才，充分调动公司高级管理人员、中层管理干部及核心管理、技术骨干人员的积极性作出了重要贡献。2016年内，公司业绩实现了较快的发展。未来，华侨城A将继续考虑通过跟投、持股激励等方式，将管理骨干的目标同公司的事业目标绑定在一起，激发全员创新、创业活力。
根据公司《关于向激励对象授予限制性股票的公告》，公司股权激励授予的限制性股票第一次解锁期为2017年10月19日至2018年10月19日，公司将在达到考核标准后方能实施第一次解锁。第一次解锁期的考核指标及目前经营情况对照参考如下：
（一）2016年度归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的加权平均净资产收益率不低于12.5%，公司实际经营指标为15.02%。
（二）2016年度销售净利率不低于16%，公司实际经营指标为20.61%。
（三）2016年度归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润三年复合增长率不低于10%，公司实际经营指标为16.06%。
（四）同时，上述指标不低于同行业可比公司同期指标的75分位值。
（五）其他相关合规情形。
六、出售泰州华侨城、文旅科技的原因
新时期，华侨城A在业务上将更加聚焦于旅游产业，进一步增强旅游属性，负责旅游综合业务及房地产等支撑业务的专业化经营，并通过经营创新、资本运作等方式做强做优所辖业务，打造核心竞争力，创造利润。
根据公司战略规划，转让泰州华侨城符合公司的发展战略，泰州华侨城是公司所属特困企业，泰州华侨城目前每年亏损近2亿元，处于严重资不抵债状态，公司出售泰州华侨城可以提高公司整体经营状况，有利于充分保障股东权益。公司文旅科技相关业务占公司整体比重较小，重组后可以使公司更加集中精力发展主业，具有公司战略的合理性；另一方面，目前交易价格较公司对文旅科技的初始投资增长幅度较大，可为公司带来较好的投资收益。
七、云南旅游与公司同业竞争的问题
在现有政策环境下，华侨城A不具备作为收购主体参与收购云南旅游的条件。云南域内有丰富的旅游资源，出于资源获取角度，华侨城集团参与云南省属国有企业改革，控股云南世博旅游控股集团，对于华侨城而言，是获取优质旅游资源，巩固自身行业优势的绝佳机遇。
本次增资扩股完成后，华侨城集团将重点打造云南域内全域旅游，进一步兑现云南域内旅游产业发展潜力。
2016年11月29日，公司控股股东华侨城集团承诺，要约收购云南旅游完成后五年内解决华侨城A与云南旅游的业务划分问题。
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