调研问答全文
阳光城 (000671) 2017-08-28
Q:作为高杠杆，高成长的公司，是否会对杠杆调整？
A:目前公司净负债率相对较高，主要源于过去几年快速扩张，目前有4000亿的货值，可满足未来2-3年的开发量。同行业公司的成长速度非常快，也带来提升规模的压力。对于规模和负债率需要寻找一个平衡点，虽然阳光城的负债率是高的，但这是暂时的，这是一家高速发展企业的必经之路。我们会用更高的周转效率实现，扩大规模的同时优化负债结构，希望2-3年可以把负债率控制在70%左右。这是我们认为比较健康的杠杆比率。
Q:阳光城作为并购王，未来是否做好了计划让阳光城从第二梯队到第一梯队？
A:运营管控是关键，我们也在学习先进企业的管理机制和激励机制，加强现金流管控，提出八个月内现金流要回正的目标。公司有信心在短期内大幅提升周转率。公司项目的执行效率和开发节奏上都还有较大的空间，公司管理层会加速各项目的结算周期，达到行业优秀水准。同时构筑全产业配置，加快结转速度，迅速去化储备，尽快进入第一梯队的行列。
Q:阳光城的“双赢激励机制”对未来有多大影响？如何去看未来行业的竞争格局？
A:阳光城目前已有11个项目正在落地，以后只有符合机制才能跟投。机制的核心在于有利益共享，有风险共担。相信这套机制对于阳光城会产生巨大的影响，同时也吸引了许多的人才。阳光城董事、监事、高级管理人员三权分立的机制给了运营层非常大的平台，管理层会尽量把这个平台用足。明年大约有2000亿的货值可以推向市场，对现金流的改善和负债率的改善作用巨大。
A:未来几年是中国房地产行业调整的关键转折点，政策层面的长效机制会逐步形成。阳光城希望在变局中抓住机会，虽然公司体量目前不是很大，但准备已十分充分，会伺机而动。
Q:跟投制度方面，目前土地价格较高，利润被压缩的情况下，如何调动员工的积极性?
A:跟投机制的积极性并不存在问题，因为中国经济和房地产市场的空间非常大，结构上的变化也很大，行业集中度的提高会带来许多新的机会。跟投机制总是能找到盈利的机会。例如一二线的改善置换需求巨大，目前短暂被压制，但未来会大规模释放。跟投机制和不跟投机制，结果完全不同，员工跟公司变为合伙人关系，员工会很负责的去找地，把这个项目做好，这点公司充满信心。
Q:过去三年来毛利持续下降，未来是否会有回正的趋势？
A:全行业都存在毛利率下降的现象。阳光城毛利率下降的原因在于结算项目结构不佳，下半年毛利率会上升。从长远来看，公司会利用品牌优势保证价格优势，同时公司的成本降低空间还是很大的。例如在合约管理上，公司成立了合约管理中心。材料集采的权力从地方收归总部，以降低成本，相信未来就会产生效益，能对毛利率改善较大。
Q:许多大企业都开始重视并购，并购的成本是否会提高导致利润下降？未来公司土储上有什么举措？
A:并购资产的效益确实在逐渐降低。布局上会增加新区域，选择性进入三四线城市；同时会通过产城融合，产业导入提供更多的机会，例如公司和北影成立的北影阳光，将地产和电影产业融合。
Q:上半年回款率大约是多少？什么周期中会达到90%的水平？销售口径方面，会采用哪类型？未来每个月是否会公布销售额？
A:上半年回款率在75%，处于正常水平。阳光城目前采用的是全口径的销售数据。
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