调研问答全文
福星股份 (000926) 2017-09-01
一、请简单介绍下新首都、新北京以及通州的整体规划和进展？
答：根据2017年3月末公示的《北京城市总体规划（2016-2030年）》（草案），北京市将打造“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构。其中“一核“是指“首都功能核心区“；“一主“是指“中心城区“；“一副“是指“北京城市副中心“；“两轴“是指“中轴线及其延长线、长安街及其延长线“；“多点“是指“位于平原地区的新城“。
新首都，对老城重组设立中央政务区，中央政务区范围可能以东西城为主，并微调加入部分周边地区。其设立的重要意义至少有两层：其一，进一步加强千年古都的保护与传承。其二，理清北京作为首都和一级地方政府之间的内在矛盾，有利于加快非首都功能疏解、治理北京大城市病及促进京津冀协同发展。
通州城市副中心，市府年底东迁通州副中心，北三县或纳入一体化。通州副中心定位为城市副中心与雄安新区一起确定为北京的新两翼，同时作为非首都功能疏解和公共资源转移的承接地。通州城市副中心，不仅是行政中心搬过来然后建点配套，而是非首都功能全面搬迁，让通州成为北京的第二个中心，并且成为京津冀协同发展的中心节点。随着时机成熟，北京城市副中心或许将会升格为新北京城市中心。
通州全区作为副中心的外围控制区，与副中心一体建设发展；副中心也要和北三县协同发展，统一规划、统一政策、统一管控。
目前，通州城市副中心政府办公楼已经封顶，预计北京市四套班子（市委、市人大、市政府、市政协）将在今年10月底、11月初开始分期、分批迁往北京城市副中心通州。随着新规划的实施和落地，新北京已在路上。
二、通州城市副中心的主要功能有哪些？
答：通州城市副中心三大功能：行政办公、商务服务和文化旅游。
通州区2017年政府工作报告要求，以行政办公、商务服务、文化旅游三大功能为重点，精准构建北京城市副中心产业体系。行政办公要更好服务首都核心功能和全市人民，牵引带动市属公共服务资源向副中心疏解；商务服务重点发展金融与总部经济，做大做强京津冀协同发展板块；文化旅游要发挥环球影城主题公园项目带动作用，坚持高精尖，培育带动文创产业发展。
三、请简单介绍下目前通州房地产企业的竞争格局、土地供应、周边价格走势等具体情况？
答：党中央把通州定位为城市副中心，与河北雄安同为北京的新两翼。目前有多家房企已在通州布局，其中包括北京排名前20位的房地产企业，以及国内其他知名房企等，但由于政府房地产政策的持续收紧，规划调整等因素，使价格不能充分反映价值，所以近年少有产品入市，但未来随着政策的逐步放松，市场的繁荣，预计竞争激烈程度将逐渐凸显。在土地供应方面，近年来通州土地供应较少，但随着通州城市副中心建设的深入，副中心建设用地供给将加快。商品房价格，根据数据显示通州房价呈上涨趋势，2016年成交均价为5万元/m2，2017年8月均价为61,828元/m2，环比上升7.41%，通州是全面限购新政以来，北京区位内抗跌保值最坚挺的一个区域。
四、请对公司通州项目做个简单的介绍？
答：公司通州项目北苑国际（暂定名，下同）坐落于玉带河西街，紧邻通州区政府，属于高端住宅小区，设计总建筑面积约65700㎡、建筑高度80米、容积率2.71，除住宅外还配套幼儿园、综合商业体及地下停车位811个。本项目处于通州万达商圈，同时临近地铁八通线，属于八通线沿线住宅区。八通线住宅区在售项目售价为5万-6万/㎡。目前项目正在办理用地规划条件申请过程中，预计今年年底开始施工，2018年年中可预售。本项目最终预计可实现销售额近30亿元。
五、请简单介绍下公司通州项目北苑国际周边的配套情况？
答：公司北苑国际项目处于通州万达商圈，附近有多家医院和银行，周边配套成熟，生活便捷。其主要体现在以下几个方面：一是交通便捷，轨道交通，距八通线通州北苑站700米，步行10分钟，接驳1号线，抵达主城区；道路交通，京通快速行车15分钟直达国贸，25分钟到达望京。二是医院近便，在项目5公里范围分布有北京市通州区中医医院、通州263医院、通州区新华医院等多家医疗机构。三是学校配套完善，在项目5公里范围内分布有复兴里幼儿园、东方小学、通州二中等多家教育机构。四是生活设施完善，在项目周边分布有多家银行、众多知名餐饮企业及多家大型商业中心，能够充分满足业主的生活娱乐需要。
六、新规划对公司通州项目有何影响？
答：中央政府在通州设立通州城市副中心，与雄安同为北京的新两翼，是非首都功能疏解的承接地之一，在经济方面与京津冀协同发展，未来发展不可限量。公司通州项目北苑国际，地处通州的核心区，是享受通州高速发展红利的高端小区。随着北京非首都功能的迁入，CBD的东扩以及积分落户等政策利好，预计未来通州人口将持续增长，经济活力将逐渐增强，公司项目也将充分享受通州高速发展带来的红利。
七、请简单介绍下本次股权激励方案以及与去年方案的区别？
答：公司本着收益与贡献对等的原则，根据相关法律法规制定本次股权激励方案。本次股权激励计划的激励形式为限制性股票。股票来源为公司向激励对象定向发行公司A股普通股。本次授予限制性股票数量为2390万股，占总股本的2.52%，其中拟首次授予1935万股，预留权益475万股。本计划首次授予的激励对象总人数为56人，主要为在公司及各子公司任职的高级管理人员、中层以上管理人员、核心技术人员、核心业务人员、董事会认为对公司经营业绩和未来发展有直接影响的其他员工。本计划首次授予的限制性股票授予价格为每股6.24元。本计划有效期从授予之日起至所有限制性股票解除限售或回购注销完毕之日止，最长不超过4年。本计划解除限售安排及考核指标详见相关公告。
本次股权激励方案与去年方案相比，主要变化是业绩考核目标更加严格，主要表现为两点：其一，本次业绩考核目标除对归属母公司净利润进行考核外，还增加了对本年度房地产签约销售金额的考核；其二，归属母公司净利润对比基数，由2015年改为2016年，2016年该指标数据明显高于2015年。
股权激励新方案的实施，突显公司对未来几年发展的强烈信心，公司及管理层必将更加努力，争取完成考核目标。
八、请简单介绍下公司债券方面的融资情况？
答：房地产开发行业属于资金密集型行业，具有资金需求规模大，周转时间长的特点。近年来公司一直努力拓宽融资渠道，降低融资成本。截止2017年6月30日，公司合计融资207亿元，其中通过发行债券融资占比近五成，借款期限（区间）3年到5年，借款平均利率约6%。
近期，公司收到中国银行间市场交易商协会《接受注册通知书》，同意公司向协会申请注册发行不超过人民币43亿元的中期票据。此外公司将继续推进永续中票等债务融资工具的注册和发行工作。
九、公司对外项目拓展的情况
答：公司现有土地储备足够公司未来3-5年的开发，为保持公司未来发展后劲，公司两三年前就开始布局武汉周边集体用地、全国一线城市及二线热点城市、产业配套用地等土地储备的收集、跟踪和整理工作，目前成果正逐步呈现。其中成都、深圳、岳阳的项目已逐步落地，武汉周边大量集体用地（旧改）已进入攻关阶段，成都、广州、深圳的地块也正在紧密跟进。
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