调研问答全文
东易日盛 (002713) 2017-09-27
1、公司长租公寓事业部未来发展规划？是B2B还是B2C？与住宅精装修业务差别在哪里？
答：顺应政策导向，公司成立长租事业部，开展长租公寓业务，目前处于业务规划阶段。前期希望与品牌长租公寓运营商等形成战略合作。虽然该类业务看似B2B模式，但与传统意义上的B2B业务有着明显区别。装修环节在传统的精装修B2B业务模式中只是一个附带品，客户买房时更看重的是楼盘本身的位置、配套、周边环境、开发商品牌等。而装修在长租公寓运营中占据重要的位置，其装修的品质、环保、工期、成本等都是品牌运营商看重的因素，消费者在选择长租公寓品牌时，装修的环保、品质、风格等也成为重点考虑的因素。所以长租公寓装修的市场化程度更高。我们判断未来在政策导向下，长租公寓将会实现放量式增长，市场也将会由卖方市场转为买方市场。
公司速美产品化家装业务与长租公寓的需求非常契合。速美在保障品质、环保、工期的基础上，还可以依托行业领先的木作配套体系提供整体风格设计和交付等一整套解决方案。
目前进展：公司正在依据国家租赁相关政策进行细分市场调研，基于公司在精工装领域的积累，积极推进相关业务。
2、公司如何保证在长租公寓市场的份额？
答：第一，与公装公司相比，公司有20年的家装业务经验积累，对“家”的理解更为全面和深刻。
第二，公司已形成了全国规模化的布局，覆盖城市数量超过130个，与长租公寓运营商的全国布局也非常切合，可以在交付、售后等环节做到及时响应。
第三，公司当前产品化家装业务的中后台管理体系已打磨成熟，可以实现快速放量。
第四，公司孵化的易日升金融，作为家居生态圈中的重要一环，可以为品牌运营商、装修提供商、租户提供贷款，形成金融配套服务。
最后，公司产业化的木作工厂，对所有产品的环保要求都设立了最严苛的标准，可以解决室内甲醛累加超标的问题。（施工、柜体、活动家具、软装配饰等累计超标，公司作为整体解决方案提供商，通过对每个部分环保极致的要求，可以解决累计超标的问题。）
3、公司长租公寓装修业务的展望？
答：公司品牌优势不仅体现在华北，在华中、华东地区都有较强影响力。另外，针对近年来政府力推的廉租房等市场，公司也有优势，公司是建设部第一批采购名录中的装配式装修建筑基地，是唯一一家家装企业。尽管长租公寓装修业务毛利较低，但规模化后，整体净利率并不低。
4、房地产周期的波动对公司业务是否产生影响？
答：在公司客户结构中，北上深一线城市的二手房客户占比50%以上，其他城市二手房客户10%以上。收入比重中，一线城市（北上深）客户占40%，二线城市客户占55%，三线城市5%。全国限售城市比较多，但是我们的业务涉及的是刚需，存量房占比高，市场空间大。存量房主要是由二手房、自住房和毛坯房构成，自住房指的是到达一定年限后的再次装修，毛坯房指的是部分业主购买新房后不立即装修，而是等到有自住需求时再开始装修。尽管房地产行业本身有一定的周期性，但对公司业务增长不会产生实质的影响。
5、速美的开店计划？盈利周期？
答：直营店年底预计要开至21家，现在已开直营店11家，分布在有A6直营店的城市。目前服务商正在转型与调整，现在服务商分为A、B、C三类，A类服务商在旺季每月接单15-20单，运营良好，当年盈利较好。B类服务商在开店当年实现盈亏平衡，C类服务商会安排调整清退。
关于盈利周期，如果团队搭建得当，当年就可以盈利。落地服务商模式对于服务商的邀约客户能力和转化能力要求都比较高，后期公司也将推动有能力的落地服务商转型为城市服务商，保证更强地推能力。所以盈利周期也因服务商的能力不同而有所差别。
6、公司如何对速美服务商进行管控、考核？如何应对服务商接私单的情况？
答：重点关注几点：是否适应公司管理和产品模式、服务和交付能力、诚信经营等。
服务商分为A、B、C三个等级。A级为公司重点扶持发展的对象，B级为持续观察和扶持对象，C级为备选淘汰对象。
对于服务商接私单的情况：OCRM的线索私单可以做到及时的监控，线下私单目前主要靠监控转化率、巡访等方式管控。
7、速美业务以后的优势？
答：公司开发建设了DIM+数字化设计系统，应用在速美业务，日趋成熟。以往使用CAD制图容易出错，目前服务商操作3D云系统，只需要进行简单的“搭积木”就可以传输给DIM+系统做详细的方案。
长租公寓业务要求“质优价廉”，DIM+系统可以精准的实现这一目标，提高效率、控制成本，成为速美的增长点。
另外，DIM+的基础是BIM（buildinginformationmodel）技术，BIM只是个基本构架，不能直接应用于企业业务中，还需要企业结合自身业务特点开发使用的系统。目前，住建部力推BIM技术，现在很多投标需要有BIM技术的企业。公司结合业务特点开发了DIM+系统并拥有独立完整的开发产权，对项目招投标有很大帮助。
8、速美业务发展的展望？
答：速美业务由落地服务商模式正在向“直营商+落地服务商”模式转化，管理更为集中。今年已完成DIM+系统的调试，可对订单进行全生命周期管理，目前出单时间稳定，准时完工率不断提升（现在86%），项目完工周期为45个工作日，为业内领先，客户满意度也提升至90%以上。另外速美业务通过物流仓储体系实行集中化采购，材料成本大幅降低。
9、A6业务稳定增长的因素？
答：1.A6业务目前总共有147家店，全部都是自营模式，每年设定一定的增长要求，另外每年会新增开设15-20家新店面，保证产值增长。2.现有业务产品配比提升、均单值提升（目前29万，2014年24万），也保证了业务的持续增长。3.通过管理效率提升进一步降低成本。
10、家装行业集中度低的原因？以后如何保证快速增长？
答：家装行业集中度低主要是因为家装行业对于人的依赖程度高，行业发展速度受制于人才的培养速度，开发标准化产品可以改善这个情况。另外，打开企业边界，建设向行业开放的社会化平台，能够放大公司的系统能力和系统资源，可以逐步推动家装行业的高速增长，从而改变家装行业“大行业、小公司”的局面。
11、公司并购的公司使用什么品牌?公司的品牌运营思路？
答：目前并购的公司都保持使用原品牌。公司的运营思路是坚持品牌化路线，以“东易日盛”为核心做多品牌运营。公司的愿景也体现出“品牌运营商”。
12、家装行业仓储物流体系建设是否对公司的毛利净利起到提升作用？
答：家装行业对于仓储物流管理要求复杂，传统的仓储物流系统对于家装行业的适应性匹配性较低，公司正在针对家装行业建设专业化的仓储物流体系，建成后，公司更多产品可以采取全国集采的方式，对于分销商的依赖逐渐降低，从而实现降低成本提升毛利和净利。目前公司的子公司易日通正在建设家装专业系统，提供仓储物流服务。
13、目前公司的家装行业供需链智能化物流仓储项目进展如何？
答：该项目定位为行业级的平台，基于此项目公司将建成行业高速路，为行业公司提供仓储物流服务，且募投项目建设的进展是根据业务需求随时投入的，不会对上市公司造成很大的资金负担。
14、速美业务的主要优势？
答：全屋整体风格设计由设计师统一把控；一脉相承的生活方式规划；高匹配度的现场施工、安装施工和售后服务；全屋累加环保达标的优势。
15、速美商业模式构建会降低设计费用与管理费用吗？
答：家装业务报价包含成本和费用两部分。在成本方面，要保证质量人工成本无法节约，材料成本有下降空间。通常向分销商采购价格很高，但是建立物流仓储系统、集中采购会大幅降低材料成本，主材的价差比较大，集约的主要是这部分。
在费用方面，传统的家装业务模式里对人员需要高激励，各类提成在10%以上甚至20%。速美的提成占比较低，员工基本素质良好、培训达标就可以上岗。另外，通过信息化系统，每个人可以扩大任务量，岗位也逐步缩减，节省了大量成本。所以这个业务模型体现出不需要高毛利也能保持较高的净利。
16、速美或A6的产品有活动家俱吗？产品配比情况如何？
答：速美已经启动活动家俱业务，A6没有这项业务。
A6主要做硬装和全无定制，自有产品整体占比70%-90%。业务客单价为25-30万。目前A6旗舰店的配比是1:1.77,即10万基础施工，对应17万左右的配套收入。
速美是完全配比，所有产品均为公司配套产品。能够做到低报价是由于集约性、采购价格低、工厂批量采购等因素。
17、在同一个城市开设速美直营店，与A6是否存在业务上的冲突？A6与速美客户会有重叠吗？
答：A6是个性化半包装修，除了下单基础施工外，其他部分客户有自我选择的权利。速美是全包，要在规定范围内进行选择。另外，两者的市场定位不同，面向不同的消费者群体。
A6和速美家装项目的面积会有重叠，但客户群不一样。A6半包针对更成熟客户，速美是全包，个性化稍弱。
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