调研问答全文
三六五网 (300295) 2017-10-19
一、公司业绩情况
公司收入情况： 2017 年第 1 季度收入下滑了 27%，第 2 季度
收入下滑 23%，收入呈下滑状态。
归母净利润： 2017 年 1 季度归母净利润下滑 25%， 2 季度下
滑 18%， 3 季度也预告同比下滑，但下滑幅度逐期收窄。仔细
分析，归母净利润下滑主要是非业务利润造成的。有几个因素：
1）资产减值，今年由于金服的业务放量，造成金服的资产减
值上涨。 2）应收账款的减值，主要是由于包销模式的保证金
和分销模式带来的账期影响，这部分的减值损失大概有 1000
万。 3）另外补贴减少 400 万左右。因此合并报表之后利润下
降。
全年业绩预期：由于电商和广告业绩下滑，今年业绩计划安排
包销和分销、金融的业绩增长对冲。传统业务的利润情况要看
包销业务的结算情况。
收入结构来看，前三季度电商下滑、广告业务下滑较大，二手
房业务的收入与去年持平。金融业务收入在 5000 万左右，同
比增长较快。
金融业务： 1~9 月小贷放款约 12 亿，其中抵押贷和过桥贷各
占一半。另外安家贷 2 个亿的交易额，累计放款额在约 14 亿的放款额。放款额中贷款期限约 50%是 3 个月以内的，没有
一年以上的。利率水平三分之二在 10~15%之间。公司金融业
务采取 5 级拨备，计提减值余额 1000 万，计提标准高于行业
标准。坏账率不到 0.3%，过桥贷几乎没有坏账，抵押贷 2%
左右的坏账率，总的来说风险不大。
金融业务资金来源除了自有资金，其他是向大股东借款。今年
金融业务发展的瓶颈主要在资金上，明年政策如有利好小贷在
资金上会有突破。
二、 公司新业务的情况
公司今年重点培育租赁业务，定位是租赁的综合服务商。针对
房源提供方（中介、公寓、二房东）的需求公司主要提供 3 个
服务： 1）流量型的服务。基于原有的 365 租房频道及新培育
的爱租哪两大平台，能够提供比较全面的房源服务。爱租哪房
源来源是品牌公寓和二房东。 365 租房房源来自于中介和个
人。 2）针对公寓公司对管理效率的需求，开发了 SAAS 系统。
按公寓方的需求开发了房源管理、内部财务管理、智能硬件等
服务。 3）金融服务。分为针对 C 端的分期业务和对 B 端的给
集中式公寓公司提供资金。由于目前公寓公司的规模都不够
大，无法从银行获得利率较低的资金。我们计划用股+债的方
式来支持一些看好的公寓公司的发展。
投资贝客公寓的原因：公寓经营的本质在于运营质量。公司做
了大量的尽职调查，贝客公寓无论从整体的设计能力还是运营
能力以及团队的管理能力都非常优秀。
公司对租赁行业的看法：公司看好集中式公寓的发展，未来的
发展设想：
1）选择优秀的合作伙伴；
2）规模如何做大。我们重点就是做金融的支撑，公司目前的
策略是股债同行；
3）平台系统很重要。公司系统的优势在于能给到金融支持，
同时能帮助公寓公司去化，是一个相辅相成的关系。
三、 SAAS 系统平台介绍
针对 B 端的平台目前主要有 7 大功能：
1）房源管理模块：提供 2 种模式，集中式和分散式。快速定
义户型，批量管理。
2）合同管理：可以利用手机进行电子签约。
3）财务管理：对公寓的财务情况进行管理，同时与金融服务
进行对接。
4）在线签约的模块：租赁合同的签订。
5）智能门锁管理：重置门锁密码，实现房源的快速管理。
6）金融服务：月付管理/月付资金。
7）意向租客管理：定向跟踪和回访。
此外手机端的 APP 软件同样可以实现上述 7 大功能
面向 C 端的“爱租哪”平台，同样有 PC 端、 APP 端。以公寓房源和个人房源为主，房源都经过验证都是真实房源，无中
介发布房源。
平台实现了几个独特的功能： 1） APP 上实现了租客月付的功
能。 2）预约看房功能。 3）实现智能门锁的手机开锁。
针对用户找房的痛点，我们在 APP 上推出了两个特色的找房
功能。第一是通勤找房，用户可以选择工作地点至租房房源的
通勤需求（地铁、驾车、步行等），系统为用户选择合适的房
源。第二是语音找房，是由我们自己研发的，具有房产的识别
功能，能根据查找条件，经过大数据的匹配，帮助找房者快速
找到匹配的房源。
我们希望未来 SAAS 平台能成长为公寓企业的入口，除了正
常房源管理的功能外，也是发布、去化房源的入口，也是金融
的入口，满足公寓企业所有的管理需求。对 C 端我们希望将
SAAS 系统打造成一个全真的房源平台，满足年轻人的需求。
目前爱租哪平台已在南京、上海和合肥上线。目前房源有 4 万
套左右（其中南京的房源有近 3 万套，其他的为上海和合肥
的）。目前南京的品牌公寓共有 40 多家，已经基本实现全覆
盖接入。
Q&A：
Q1： 公司未来在租赁板块的规划和布局？
A1：未来的布局主要是平台+金融。公寓金融业务的资金来源
优势在于不受政策影响，银行也愿意参与公寓的产品。
Q2：未来在租赁方面的投资计划？
A2：贝客是租赁行业投资的开端。未来在租赁产业链上还会
继续选择优质的标的，围绕金融服务、系统服务等相关的标的。
未来也希望继续参股其他公寓公司，间数至少能达到 3000 间
左右，运营时间 2 年以上，布局至少有 2~3 个城市。考核单
店税前利润率和入住率指标。
Q3：集中式公寓的房源情况？
A3：目前房源基本都是厂房或写字楼物业的改造。
Q4：集中式公寓的拿房在政策上是否有额外的批文或限制？
A4：目前面临的主要是消防验收的问题。
Q5：我们如何进行验证房源？
A5：主要通过系统完成。假房源主要有 3 种： 1）钓鱼房源；
2）真房源假价格； 3）真房源但已出租了。目前只能做到提高
真房源的比例，具体措施包括举报投诉功能等。
Q6：公司线下的业务人员的规模？
A6：南京的分销团队目前已经有接近 100 人，相比人数更重要的指标是人均销售套数，人均月销售 2 套以上才考虑扩大人
员规模。公司总人数保持不变。
Q7： SAAS 系统收费情况？
A7：目前不收费。大型分散式公寓一定会使用自己的系统，
所以目前系统主要的需求来自于中小型的分散式公寓公司和
二房东，系统首先考虑的是流量的问题，其次才是收费变现的
问题。
Q8：如何计划针对公寓公司的贷款的规模？
A8：我们计划明年“债”的部分，贷款总额能基于今年的基
础上大幅增加。。贷款对象的选择上主要有 2 个筛选指标，第
一是单店毛利率，第二是出租率。
Q9：对租赁行业未来的看法？
A9：租赁行业未来会有 4 个大的变化，第一是加大租赁供给，
第二是加大金融支持，第三是税费上的支持，第四是租赁的立
法。
Q10：公司明年网络营销业务收入是否还会继续下滑？
A10：今年下滑的主要原因还是因为布局城市受到调控影响几
乎没房可卖，目前南京单城的利润贡献占比已经下降，换个角
度想其实也是释放了风险，单一城市过于集中的情况得到改
善，未来不会再因为单城政策影响整体业绩。第二，我们判断
南京、合肥等城市的市场明年下半年或会发生变化，网络营销
业务的环境会发生好转。第三，电商模式还会继续下滑，未来
分销是真正的主力。此次的股权激励中也对业绩有一定的要
求，因此公司对也有动力做好业绩。
IR数据平台
