调研问答全文
三湘印象 (000863) 2017-10-20
问：贵公司与湖南卫视的关系？
答：目前徐汇滨江项目是与湖南广播电视台、上海麓申文化投资有限公司、湖南发展集团土地储备开发有限公司等合作开发的。我们通过上海浦湘投资有限公司参股30%，当时徐汇滨江政府旨在打造中国滨水文化第一高地、上海第二个陆家嘴，充分发挥徐汇区深厚的历史文化底蕴以及黄浦江边一线滨水地理优势，集合国内外文化地产大鳄助力上海徐汇滨江的全面开发。湖南省政府一直高举湖湘文化走出去战略，希望在上海这个国际城市与海派、多元文化更好的交融与传递，希望能有一个优质项目能作为湖南在上海的窗口，走出去、引进来，宣扬湖湘文化，助力湘沪发展。因此，湖南省政府和上海政府（徐汇区）通过多次洽谈确认建立合作窗口，定调该项目。基于三湘二十多年来对上海房产市场、人脉的积累，公司与这些湖南企业合作进行项目开发，项目经营层面骨干主要为三湘派驻的成员。
目前徐汇滨江项目是在造商业、办公楼，今后这里将成为湖湘文化、湖南卫视在上海的一个放大器与发声器，将建设电视演播厅、粉丝文化展示厅等文化传媒设施，进行一些文化、传媒方面的展示。基于这次的良好合作，公司不排除未来会与湖南卫视有进一步的多方面的合作。
问：公司未来地产和文化重点发展和投资方向是什么样的？
公司目前的方向是稳步发展房地产，同时加快发展文化产业。未来，公司纯地产开发还是会以长三角、京津冀、珠三角三个区域的一线城市为主。文化方面，去年签约了《归来三峡》、《最忆韶山冲》、《归来遵义·长征之路》三个项目，今年上半年实现了《知音号》、《最忆是杭州》两个项目的公演，最近又新签约了平顶山项目。公司正在广泛与地方政府、旅游行业上市公司、国内著名文旅企业开展接触，了解行业最新动态、建立合作伙伴关系、寻找稀缺优质资源，完善产业链布局，为加快文化产业发展、文化项目的落地夯实基础。
问：文化项目收购当时是否有对赌？
答：这个是重组方案的业绩承诺。从2015年到2018年的，观印象2015年度、2016年度、2017年度和2018年度实现的扣除非经常性损益前后孰低的合并报表口径下归属于母公司所有者的净利润分别不低于1亿元、1.3亿元、1.6亿元和1.63亿元。业绩承诺如果不完成，观印象原来的全体股东需要对上市公司进行业绩补偿。具体的补偿措施在重组报告书里有阐述。
问：房地产今年的项目结转会比较少？
答：目前我们有崇明项目一期已经基本实现销售，正常情况下今年可以实现结转。张江项目是准现房，暂时还未拿到预售许可证，如果拿到预售许可证，实现销售即可以结转。
问：前滩项目到什么阶段？
答：前滩快结构封顶了，计划明年预售。
问：杭州项目的计划？
答：杭州项目也计划明年预售。
问：公司融资是主要是通过银行还是什么渠道？
答：融资是多渠道、多方式的，目前发债也是其中之一。
问：公司的融资成本大概是多少？
答：平均的融资成本在6%左右，去年资本化率是6.86%。
问：有没有通过信托融资？
答：2015年做过一个广发的通道业务，是10个亿的夹层融资。银行资金信托通道，2020年2月份到期。
问：年底发债的规模是多少？
答：总规模在45个亿，中票25亿，非公开发行20亿。具体可参看公司公告。
问：未来财务资产负债率控制在什么水平？
答：单从房地产行业来说，因为有个开发的周期，房屋预收账款就是负债，可能存在房子卖的越好，在某个阶段资产负债率就越高。在剔除预收账款的影响，我们公司净的资产负债率低于60%。
问：河北项目的情况是什么样？为什么进度比较慢？
答：河北项目共六块地，其中14号地块已全面开工，15号地块四证已办理完毕，2015年12月已进场施工，第一层土方现已经挖完。河北因为通州政府规划等一些因素的影响，一定程度影响了我们项目的进度。今年10月初，14、15号地块继续开挖基础，但是，目前，由环境保护部、国家发展和改革委员会、工业和信息化部 公安部、财政部、住房城乡建设部、交通运输部、工商总局、质检总局、能源局、北京市人民政府、天津市人民政府、河北省人民政府、山西省人民政府、山东省人民政府、河南省人民政府联合发布了“关于印发《京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》的通知”（环大气[2017]110号文），通知要求全力做好2017-2018年秋冬季大气污染防治工作，坚决打好“蓝天保卫战”！受此政策影响，北京市、河北省、天津市等均发布了相关的响应文件，我司项目的进度也受到一些影响，暂时处于停工状态。
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